Alexander Hergan, unul dintre cei mai discreţi investitori imobiliari de pe piaţa locală, a fost implicat în ultimii ani în cele mai mari afaceri din industrie – vânzarea clădirii de birouri Charles de Gaulle Plaza pentru 85 mil. euro şi a mall-ului Iris Shopping Center din Titan pentru 140 mil. euro. Acum începe construcţia celui mai mare mall din Estul Europei şi se pregăteşte să vândă proiectul Iris Shopping Center din Piteşti.
Are peste 80 de firme în grupul Avrig 35, pe care îl controlează, şi circa 100 de terenuri în toată ţara. La 63 de ani, Hergan se mândreşte că a pus bazele a opt companii în Statele Unite ale Americii – în domenii precum IT&C, medical sau bancar, din care a vândut până acum două.
Odată ce piaţa imobiliară românescă a început să înflorească a decis să stea mai mult în România şi să controleze îndeaproape afacerile Avrig 35. A început să cumpere terenuri imediat după 1990 şi acum a ajuns să aibă un portofoliu impresionant. Susţine că nu a învăţat de la nimeni să facă afaceri imobiliare, ci pur şi simplu aplică principiile generale ale unei afaceri.
„Nu am cumpărat terenuri ca speculaţie, pentru a vinde după ceva timp mai scump. Pentru fiecare lot cumpărat am în cap un proiect imobiliar. Mă implic personal în alegerea locaţiilor, deoarece este un aspect important“, a declarat omul de afaceri.
2009 – cel mai prost an
Hergan nu s-a oprit din achiziţia de terenuri, chiar şi acum este într-o tranzacţie cu două terenuri pe care le cumpără în parteneriat cu o altă firmă, unul în Bucureşti şi unul în afară, însă nu a vândut decât un singur lot şi acela forţat de împrejurări.
„Am vândut un singur teren şi asta pentru că McDonald`s şi-a schimbat politica de afaceri şi trebuia să cumpere terenul pe care avea magazinul din Titan. Nu m-am oprit din achiziţii, decât anul trecut. 2009 a fost cel mai neproductiv an din cariera mea“, a menţionat Hergan.
Nu a anticipat criza, dar a observat că e timpul să vândă în momentul în care investitorii „se înghesuiau“ la el în birou pentru achiziţii. Recunoaşte că piaţa imobiliară a fost industria cea mai puternic lovită de criză, dar consideră că peste doi ani lucrurile se vor îndrepta, motiv pentru care a început deja să facă noi plasamente.
„E bine să ai proiecte acum, când oamenii nu au de muncă. Costul construcţiei a scăzut cu 30-40%, plus că acum pot oferi chirii mult mai bune faţă de anii trecuţi“, a subliniat acesta.
Piaţa rezidenţială mai are de scăzut
Nu foloseşte serviciile agenţiilor imobiliare pentru că preferă să se întâlnească direct cu clienţii, să le pună pe masă toate locaţiile pe care le are disponibile în portofoliu şi să încheie afacerea personal.
El consideră că segmentul rezidenţial a fost cel mai puternic lovit de criză, motiv pentru care a şi renunţat pentru o perioadă la proiectele din această zonă.
„Acum piaţa rezidenţială este mai mult decât saturată şi va fi nevoie de mult timp până vor fi absorbite proiectele construite şi eu nu vreau să fac speculă. Nu am încredere în piaţă acum. Cred că peste 5-10 ani apartamentele vechi se vor goli, pentru că nimeni nu vrea să locuiască în ele. Piaţa rezidenţială nu a ajuns încă la fund“, susţine Hergan.
Tranzacţii în pregătire
Alexander Hergan se pregăteşte de vânzarea unui alt proiect important şi anume centrul comercial Iris Shopping Center din Piteşti în care a investit 50 mil. euro. Cumpărătorul este fondul de investiţii New Europe Property Investments (NEPI), care a fost implicat anul trecut în cea mai mare tranzacţie imobiliară, prin achiziţia European Retail Park din Brăila de la BelRom pentru 63 mil. euro şi care are alocat un buget importat pentru achiziţii imobiliare.
„Am observat un interes crescut din partea investitorilor. Încep să se uite din nou la România şi sunt investitori serioşi“, afirmă Hergan.
Acesta este în discuţii cu un fond de investiţii din afara Europei pentru finanţarea proiectului Pallady Shopping Center ce îl construieşte alături de Cascade Group în Sectorul 3 din Bucureşti.
Afaceri eşuate
Regretă faptul că a pierdut oportunitatea de a vinde turnul de birouri Tower Center International din apropierea Pieţei Victoriei, unul dintre cele mai importate proiecte construite de Avrig 35, la timpul potrivit.
Clădirea a fost construită pentru Alpha Bank, cu care Avrig 35 se află acum în litigiu, iar până la finalizarea procesului juridic, imobilul stă gol şi produce datorii.
Una din experienţele negative ale lui Hergan este proiectul rezidenţial de lux de pe strada Eminescu, de lângă Piaţa Romană, unde Avrig 35 trebuie să finalizeze o clădire de 12 etaje cu 65 de locuinţe. „Am făcut acest proiect speculativ şi acum avem probleme cu vânzarea sa“, a spus Hergan.
Proiecte amânate
Construcţia clădirii de birouri Avrig 7 Business Center din zona Obor a Capitalei avansează greu pentru că, spune Hergan, băncile refuză să îşi asume contractele semnate şi eliberează fondurile foarte greu, motiv pentru care este nevoit să apeleze mai mult la sursele proprii. Avrig 7 Business Center va include două clădiri de birouri, cu şapte şi nouă etaje, investiţia ridicându-se la circa 50 mil. euro.
„Anul trecut am amânat, din cauza condiţiilor pieţei, trei proiecte imobiliare de câte 75 mil. euro fiecare. Erau două proiecte de retail, unul în Bucureşti şi unul în afară şi o clădire de birouri. Noi nu începem proiecte pentru că vrem noi. Când ne spune piaţa o facem“, a concluzionat Hergan.
Alexander Hergan, ocupa locul 35 în Forbes 500 Miliardari cu o avere estimată la 190 milioane de euro.
Grupul Avrig 35 a fost înfiinţat în anul 1999 şi cel mai important proiect dezvoltat este Charles de Gaulle Plaza, care a fost cumpărat, în 2006, de fondul de investiţii Accesion Fund, pentru 85 mil. euro. În 2007, reprezentanţii Avrig 35 au anunţat că deţin 17 proiecte în curs de derulare, valoarea estimativă a investiţiilor fiind de peste 500 mil. euro.
