Efectele crizei financiare globale nu au oprit, pånă acum, creşterea suprafeţelor de birouri noi, livrate în Romånia. Ameninţă însă piaţa cu probleme, dacă proprietăţile îşi vor diminua valoarea, iar chiriaşii vor da faliment.
Tranzacţiile cu imobile office au fost ocolite de primele efecte negative ale crizei financiare internaţionale, care au lovit mai mult sectorul rezidenţial şi finanţările destinate dezvoltatorilor de spaţii comerciale. Astfel, pe piaţa internă, stocul de birouri a crescut masiv în prima jumătate a acestui an, faţă de perioada 2000-2007, fiind livraţi beneficiarilor aproximativ 235.000 mp, potrivit unui studiu al companiei de consultanţă imobiliară Atisreal. Această suprafaţă aduce totalul stocurilor de birouri de pe piaţa romånească la circa 1,7 milioane mp suprafaţă construită, o creştere cu 15% faţă stocul existent la finalul anului trecut. „Piaţa de birouri are o evoluţie similară cu cea de pånă acum, fără a se înregistra schimbări semnificative. Cererea este în continuare ridicată pentru produsele de calitate, iar tranzacţii au loc pe piaţă“, spune Mihaela Răducanu, director în cadrul departamentului birouri al firmei imobiliare bucureştene Regatta.
Interesul poate scădea din cauza calităţii
Interesul investitorilor şi companiilor pentru spaţiile office a continuat să fie ridicat, dovadă fiind tranzacţia din luna mai dintre RREEF, fond controlat de Deutsche Bank, şi un grup de investitori reprezentat de Ioannis Papalekas, prin care primii erau de acord să plătească 340 de milioane de euro pentru proiectul mixt Upground (birouri şi rezidenţial). Ulterior, s-a încheiat încă o afacere importantă, de închiriere de data aceasta, între ABN Amro (chiriaş), pe de o parte, şi fondul de investiţii Fabian în parteneriat cu dezvoltatorul AIG/Lincoln, pe de altă parte. Fabian asigura băncii un spaţiu de 12.000 mp în cadrul proiectului office Lakeview, fiind una dintre cele mai mari tranzacţii de acest tip. Dacă luăm în calcul chiriile anunţate de Atisreal pentru spaţiile office de clasa A, de circa 25 de euro/mp/lună, AIG şi Fabian vor încasa lunar 300.000 de euro de la ABN Amro. Însă, avånd în vedere faptul că tranzacţia s-a încheiat înainte de livrarea proiectului, chiria plătită de banca olandeză ar putea fi mai mică. Colliers International estimează că acest gen de preînchirieri se realizează pentru birourile de clasă A la circa 18 euro/mp /lună, deci suma plătită de ABN s-ar ridica la circa 216.000 euro/lună.
Una dintre problemele pieţei office este numărul ridicat de imobile de clasă inferioară, care devin treptat neinteresante pentru chiriaşi, reprezentanţii Atisreal susţinånd că, în ultimii opt ani, proiectele finalizate au fost predominant de clasa B. Această tendinţă nu s-a menţinut şi anul acesta, cånd birourile de clasa A nou-livrate au depăşit în volum spaţiile de clasa B, reprezentånd 55% din stocul nou-adăugat. Cu toate acestea, raportul general dintre spaţiile de clasa A şi cele de clasa B nu a fost afectat semnificativ, birourile de calitate reprezentånd numai aproximativ 40% din stocul total existent pe piaţă.
Calitatea relativ scăzută a mai bine de jumătate din ofertă poate genera probleme, firmele căutånd spaţii din ce în ce mai confortabile. Această situaţie, alături de lipsa acută de lichidităţi din piaţa financiară, ar putea determina o stopare a tranzacţiilor cu sedii de birouri. „Acum, tranzacţiile sunt pur şi simplu inexistente. Atåt cumpărătorii, cåt şi vånzătorii sunt în expectativă. Toţi îşi protejează lichidităţile“, susţine Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting. Cu toate acestea, ultimele două contracte de credit majore de pe piaţa imobiliară internă, 57,6 milioane de euro primite de Anchor Grup de la germanii de la EuroHypo AG pentru refinanţarea Anchor Plaza şi 48 de milioane oferite de alţi germani, WestImmo, developerului Creative Global, deţinut de Marius Ivan şi Tom Quinn, pentru refinanţarea imobilului office Northgate, demonstrează că sediile de birouri rămån în atenţia băncilor care îşi alungă temerile în faţa potenţialului unei pieţe aflate în plină dezvoltare.
Cum se poate pierde ritmul?
Nu numai îngreunarea obţinerii finanţărilor, ci şi eventualele falimente ale unor instituţii care ocupă spaţii însemnate în aceste imobile pot cauza probleme. „În peisajul actual, este posibil ca o serie de dezvoltatori să fie afectaţi, băncile fiind mai precaute în acordarea de credite“, explică Mihaela Răducanu. Greutăţilor de finanţare li se poate adăuga intrarea în incapacitate de plată a chiriaşilor, care ar priva proprietarii de venituri însemnate, dar şi diminuarea valorii proprietăţii. Majoritatea dezvoltatorilor de spaţii office construiesc ca să våndă şi vor fi nevoiţi să îşi schimbe strategiile, în condiţiile în care valoarea de piaţă a proprietăţilor scade în caz de criză, iar investitorii îşi protejează lichidităţile şi devin mai reticenţi cu achiziţiile. Cei care au mizat pe tranzacţionarea rapidă a imobilului, pentru a plăti datoriile către bănci şi a-şi marca profitul cåt mai repede, riscă ei înşişi falimentul în cazul în care şi-au făcut greşit calculele.
«Piaţa de birouri are o evoluţie similară cu cea de pånă acum, fără a se înregistra schimbări semnificative. Cererea rămåne ridicată pentru produsele de calitate.»
Mihaela Răducanu, Regatta
1.735.000 metri pătraţi reprezintă suprafaţă construită a spaţiilor de birouri disponibile pe piaţa imobiliară autohtonă
TOWER CENTER INTERNATIONAL Finalizat recent, imobilul este unul dintre punctele de reper din centrul Bucureştiului, avånd o înălţime de circa 100 de metri. Clădirea are o suprafaţă de peste 32.000 mp şi a necesitat o investiţie de circa 60 de milioane de euro
AMERICA HOUSE Tranzacţia pentru America House a fost, potrivit şefului GTC Romånia, Shimon Galon, cea mai bună afacere a firmei pe piaţa internă. Pentru imobilul de 40.000 mp din Piaţa Victoriei s-au investit circa 45 de milioane de euro şi au fost obţinuţi, anul trecut, 120 de milioane de euro de la Natixis
BRD TOWER are o suprafaţă de circa 40.000 mp şi este unul dintre cele mai vechi turnuri office din Capitală. Imobilul a fost finalizat în 2004, iar pentru dezvoltarea acestuia BRD a cheltuit circa 50 de milioane de euro
