De şase luni, scăderea preţurilor locuinţelor este o certitudine nu doar în Bucureşti, ci şi în provincie. Analiştii imobiliari afirmă că tendinţa de scădere este ireversibilă.
După ani în care ştirile despre preţurile din piaţa imobiliară erau legate fără excepţie de creşterile accentuate ale acestora, tendinţa s-a inversat brusc în acest an, cånd, pe fondul restricţionării accesului la credite şi al efectelor crizei financiare globale, cumpărătorii au intrat în grevă, iar preţurile au început să scadă. De la jumătatea anului, practic, pretenţiile proprietarilor au scăzut cu circa 5.000 de euro lunar, preţurile ajungånd, în prezent, la nivelul celor de la începutul lui 2007. „Pe piaţă sunt puţine tranzacţii şi e firesc ca preţurile să mai coboare. Apartamentele vechi nu se vor mai vinde la valorile de la sfårşitul anului trecut. E foarte greu de crezut că ele vor mai creşte într-un viitor previzibil. Deja sunt scăderi de 15%-20%, iar tendinţa se păstrează“, descrie situaţia Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Romåne a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).
Ca atare, după ce la începutul anului proprietarii de apartamente vechi solicitau 1.875 de euro/mp (în medie), în octombrie, preţul pe metrul pătrat era de 1.567 de euro, iar o estimare bazată pe trendurile ultimelor trei luni indică, pentru decembrie, un preţ pe metrul pătrat de 1.421 de euro. Situaţia afectează în egală măsură şi provincia, şi Capitala.
Cine se învårte în cercul vicios
Nicio estimare a analiştilor din piaţă nu merge pe scumpiri. Ba, din contră, aceştia se aşteaptă la un nou val de ieftiniri care, culmea, vor avea rolul de a impulsiona piaţa, reşezåndu-i pe cei afectaţi de noile norme de creditare în postura de posibili cumpărători. „Din toamna anului viitor, dinamica pieţei va creşte, în primul rånd, datorită faptului că preţurile vor scădea în continuare, astfel încåt proprietăţile vor fi din nou atractive; în plus, ne aşteptăm ca, în termen de un an de zile, creditele să revină în marje accesibile“, speră Andrei Pascu, broker/owner RE/MAX Advantage Bucureşti.
Dincolo de scăderea de încă 15% a preţurilor prognozată de Ruxandra Cleciu pentru 2009, există riscul ca şi simplii cumpărători să intre în imposibilitate de plată şi să-şi piardă locuinţele cumpărate, care vor intra în posesia băncilor finanţatoare. La råndul lor, acestea riscă să piardă bani pe fondul scăderii accentuate a valorii de piaţă a proprietăţilor.
CONTEXT Reticenţa potenţialilor cumpărători, peste care s-au suprapus efectele crizei globale, a provocat, în acest an, o scădere de 20% a preţurilor locuinţelor vechi. La anul se aşteaptă o nouă ieftinire, de cel puţin 15%.
Segmentul apartamentelor vechi a fost, întotdeauna, liderul pieţei rezidenţiale. În acest context, în doar cåţiva ani, cererea ridicată, rapacitatea proprietarilor, a agenţiilor imobiliare, a băncilor şi notarilor, au determinat creşterea preţurilor acestora pånă la niveluri incredibile. Dar tendinţa s-a inversat brusc în acest an, cånd, pe fondul restricţionării accesului la credite, cumpărătorii au intrat în grevă, iar preţurile au început să scadă. Evident că în toată această ecuaţie, nu poate fi ignorat efectul emoţional şi concret al crizei financiare, care s-a tradus printr-o lipsă de lichidităţi şi exacerbarea prudenţei instituţiilor de creditare. Rezultatul? Pretenţiile proprietarilor au scăzut cu circa 5.000 de euro lunar, preţurile din piaţă ajungånd, în prezent, la nivelul celor de la începutul anului trecut. „Pe piaţă sunt extrem de puţine tranzacţii acum şi e firesc ca preţurile să mai coboare. Apartamentele vechi nu se vor mai vinde la preţurile de la sfårşitul anului trecut. E foarte greu de crezut că ele vor mai creşte într-un viitor previzibil. Deja sunt scăderi de 15%-20%, iar tendinţa se păstrează“, spune Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Romåne a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).
Potrivit unei analize a Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), numărul de tranzacţii imobiliare realizate în luna august a acestui an a scăzut, în Capitală, cu circa 2.000 (de la 25.959 în august 2007 la 22.796 anul acesta). În completarea datelor ANCPI vine şi valoarea indicelui BREI V (media preţurilor cerute pentru apartamente vechi) realizat de Colliers Internaţional, care a relevat, începånd cu luna iulie a acestui an, o scădere cu minimum 5% a preţurilor locuinţelor din imobilele vechi. Astfel, după ce la începutul anului proprietarii de apartamente vechi solicitau 1.875 de euro/mp (în medie), în octombrie preţul pe metrul pătrat era de 1.567 de euro.
În provincie, nedumerire mare
Majoritatea agenţilor imobiliari, dar şi a proprietarilor din principalele oraşe din ţară încă nu s-au dumirit care e situaţia, dar încep să răspundă la presiunile pieţei, în condiţiile în care numărul tranzacţiilor înregistrate se diminuează rapid. În unele oraşe, precum Galaţi, vånzările de apartamente se numără pe degete, potrivit agenţilor imobiliari din zonă, care încep deja să se gåndească dacă nu e cazul să-şi schimbe meseria.
Piaţa e mai activă doar în polurile economice, precum Constanţa, unde un apartament vechi cu două camere costă circa 72.000 de euro, Cluj-Napoca, cu preţuri oscilånd între 75.000 de euro şi 80.000 de euro, Braşov şi Timişoara, ambele cu preţuri apropiate, între 65.000 de euro şi 70.000 de euro.
Reprezentanţii reţelei de consultanţă imobiliară RE/MAX constată o situaţie aparte în Cluj-Napoca, unde în majoritatea situaţiilor poziţionarea avantajoasă a apartamentelor vechi (în aproprierea centrului) le face să fie tranzacţionate la preţuri apropiate de cele noi, diferenţa fiind de doar 5.000 – 10.000 de euro. Cu toate acestea, şi aici pretenţiile proprietarilor intră doar în trendul normal, coborånd cu aproape 8% în ultimele luni. În oraşele mai mici, însă, unde lipsa completă a informaţiilor din piaţă e şi mai acută, proprietarii încearcă să ţină la preţ, iar cumpărătorii, influenţaţi de veştile din Capitală, refuză să plătească sumele cerute de proprietari, blocajul fiind, astfel, aproape complet. „Din vară şi pånă acum am participat doar la opt tranzacţii cu apartamente vechi. Anul trecut, de exemplu, în aceeaşi perioadă, am intermediat mai mult de 20. Proprietarii sunt surprinşi de ce se întåmplă, iar cumpărătorii încearcă – şi uneori reuşesc – să-şi impună preţul. Pånă la urmă, e un cåştig, şi cred că piaţa se va regla pe aceste noi coordonate de la anul“, consideră Mirel Banciu, consultant imobiliar în Deva.
Cine pierde pånă la urmă?
Cu adevărat afectaţi de noile realităţi sunt cei care au cumpărat în perioada în care preţurile erau exagerate, apelånd la credite bancare. Evoluţiile actuale ale dobånzilor şi ale cursului ating serios resursele financiare ale celor care acum au de plătit rate pentru achiziţia unei proprietăţi ce costa, la acea vreme, 120.000 de euro. În prezent, valoarea unei asemenea locuinţe a scăzut sub 100.000 de euro, dar, evident, creditul se rambursează în condiţiile contractate iniţial. Problema devine cu atåt mai gravă pentru cei care au achiziţionat în scop speculativ mai multe apartamente, fie ele vechi sau noi, revånzarea cu profit fiind greu de conceput în actualele condiţii, în timp ce oferta de pe piaţă creşte, ceea ce va conduce la noi scăderi ale preţurilor. „Raportat la oferta totală de pe piaţă, anul 2008 a adus o creştere de 35,5% faţă de anul trecut, fiind înregistrate 30.507 de oferte de vånzare pentru imobile în blocuri vechi“, precizează Sivia Vålceanu, manager general al Agenţie.Net, companie ce realizează analize ale tranzacţiilor imobiliare pe baza anunţurilor publicate pe internet. Singura variantă pentru cei aflaţi în această situaţie este închirierea, cåştigul obţinut astfel urmånd să fie utilizat pentru a finanţa, măcar parţial, ratele aferente creditului. Dar şi aici există un risc. O ofertă mare va determina scăderea ori stagnarea chiriilor, în condiţiile în care banii sunt tot mai scumpi.
Preţurile se întorc în timp
Diminuarea masivă a cererii a determinat apariţia pe piaţă a unei oferte mult mai generoase de locuinţe. Potrivit analiştilor, în septembrie, preţul mediu cerut pentru o garsonieră a scăzut la circa 69.000 de euro, după ce în ianuarie acesta era de peste 74.000 de euro. De asemenea, un apartament cu două camere se vindea cu puţin peste 107.000 euro, comparativ cu cei 118.000 euro cerute în ianuarie. Mai mult, luna trecută, preţurile au mai coboråt cu valori cuprinse între 3.000 de euro şi 5.000 de euro. „Dacă ne gåndim la evoluţia preţurilor, e greu de crezut că la anul va exista alt comportament al pieţei. Nu ştiu dacă vor scădea pe palierele din acest an, dar măcar o micşorare de 10%-15% a acestora e lesne de prevăzut“, opinează Ruxandra Cleciu. În opinia preşedintelui ARAI, sunt mai mulţi factori care influenţează evoluţia pieţei, alături de efectele crizei şi expectativa cumpărătorilor. „Trebuie să ţinem cont de puterea de cumpărare, care va scădea în condiţii de criză, ca şi de cursul leu/euro, nici el favorabil, cel puţin momentan, tranzacţiilor. Majoritatea depozitelor sunt în lei, după cum ne-a sfătuit domnul Isărescu, dar tranzacţiile se fac în euro. Cursul actual sau o înrăutăţire a situaţiei va lovi şi mai rău piaţa“, conchide aceasta. Mai optimişti, dar de acord că preţurile vor continua să scadă, par a fi reprezentanţii RE/MAX. „În cazul în care criza mondială ne va afecta doar în măsura în care o face în prezent, estimez că, în prima jumătate a anului 2009, piaţa va fi la fel ca în acest an. Începånd cu toamna anului viitor, dinamica acesteia va creşte, în primul rånd, datorită faptului că preţurile vor scădea în continuare, astfel încåt proprietăţile vor fi din nou atractive; în plus, ne aşteptăm ca, în termen de un an de zile, creditele să revină în marje accesibile“, preconizează Andrei Pascu, broker/owner RE/MAX Advantage Bucureşti.
Cu toate acestea, deşi majoritatea analiştilor nu oferă şanse prea mari de redresare componentei vechi a pieţei rezidenţiale, noile norme de creditare impuse de BNR ar putea aduce o revigorare a vånzărilor de apartamente vechi. „Mulţi cumpărători nu se vor mai califica decåt pentru blocurile vechi, şi atunci va trebui să se mulţumească cu această situaţie“, explică Irina Petrescu, partener în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Esop. De aceea, în condiţiile în care, în acest moment, în piaţă există o cerere acumulată, dar rezervată în a face investiţii, iar o serie de proiecte noi se vor amåna sau anula, e posibil să asistăm, în 2009, la un fenomen interesant. Şi anume ca, dincolo de atractivitatea oferită de preţurile ajunse la niveluri ceva mai apropiate de rezonabil, imposibilitatea de a contracta un credit care să finanţeze achiziţia unui apartament nou îi va determina pe mulţi să cumpere unul vechi, dar amplasat într-o zonă bună. De aici, posibilitatea apariţiei unui nou val de majorări de preţuri. Diferenţa va consta doar în faptul că numai locuinţele din anumite zone ale oraşelor vor putea fi avantajate, şi anume zonele centrale sau cele care beneficiază de alte avantaje (spaţii verzi, acces facil, centre comerciale etc.).
În esenţă, pentru 2009, dincolo de scăderea de preţuri aşteptată, de pånă la 15% faţă de nivelul actual, ambele componente ale pieţei rezidenţiale vor suferi „mutaţii“, urmånd a se curăţa, într-o măsură mai mare sau mai mică, prin falimentele unor dezvoltatori şi investitori speculativi exagerat de îndatoraţi. Totodată, există riscul ca şi simplii cumpărători să intre în imposibilitate de plată şi să-şi piardă locuinţele cumpărate, care vor intra în posesia băncilor finanţatoare. De aici, un alt risc. Dacă mărimea creditului acordat de bancă depăşeşte valoarea de piaţă (în scădere acută, acum) a locuinţei, şi banca respectivă pierde bani, prea multe credite neperformante de acest tip pot zgudui serios respectiva instituţie de credit. Toate astea pentru că, după cum spune Mike Lloyd, fostul strateg al Băneasa Investments, în prezent fondator al unui fond oportunist de investiţii, „prea mulţi sau îmbogăţit prea repede în real estate-ul romånesc“.
«Nu ştiu dacă preţurile locuinţelor amplasate în blocuri vechi vor scădea pe palierele din acest an, dar măcar o micşorare de 10%-15% a acestora e lesne de prevăzut.»
Ruxandra Cleciu, preşedinte ARAI
«Din toamna anului viitor, dinamica pieţei va creşte, datorită faptului că preţurile vor scădea, astfel încåt proprietăţile vor fi din nou atractive.»
Andrei Pascu, broker/owner RE/MAX Advantage Bucureşti
106.000 euro era, în octombrie, preţul mediu al unui apartament cu două camere din Capitală, în scădere cu 2.000 de euro faţă de luna anterioară
În jos
Cifrele reprezintă evoluţia preţurilor medii pentru apartamentele cu două camere în Capitală. Proprietarii şi-au redus pretenţiile cu aproximativ 5.000 de euro în intervalul august – octombrie 2008, iar analiştii aşteaptă în continuare scăderi ale sumelor cerute atåt pentru apartamentele vechi, cåt şi pentru cele noi
Piaţă / Variante
Optimistă Dacă pe piaţă, ca pe oricare alta, s-ar practica sobrietatea, şi nu goana după profituri cåt mai mari şi mai rapide, aceasta ar fi ferită de criză. Singura variantă optimistă ar fi doar echilibrarea relaţiei venituri-preţuri, fie prin creşterea primelor, fie prin scăderea celor din urmă. Evident, aici un rol extrem de important îl joacă băncile şi condiţiile de creditare.
Moderată Odată cu stabilizarea ofertei de pe piaţă, aceasta ar putea fi predictibilă, ceea ce ar permite o oarecare acurateţe a estimării evoluţiei puterii de cumpărare şi a preţurilor. De asemenea, majorarea numărului celor interesaţi de închiriere ar determina scăderea presiunii pe cererea de cumpărare, chiar dacă acum aceasta este doar latentă.
Pesimistă Chiar dacă preţurile scad, creditul este blocat atåt din cauza normelor BNR, cåt şi a faptului că băncile refuză să umble la profituri, după cum a declarat recent Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR. Chiar cu preţuri scăzute, singura posibilitate a majorităţii celor interesaţi este să våndă o casă veche pentru a cumpăra, fără sens, alta similară.
