Locuinţele a căror construcţie va începe după criză pot fi vândute cu cel puţin 45% mai ieftin decât cele construite în 2008, ca urmare a scăderii cheltuielilor cu achiziţia terenului şi a costurilor constructorului cu materialele. În aceste condiţii, se pot vinde locuinţe la un preţ de 900 euro pe metru pătrat de construcţie, fără TVA, valoare comparabilă cu cea atinsă în 2005, anul de început al creşterilor de pe piaţa imobiliară românească.
„Costul de construcţie s-a stabilizat între 400 şi 450 de euro/mp. După criză, creşterea va fi lentă şi nu se va mai ajunge la preţurile de anii trecuţi. În următorii 3-4 ani nu va depăşi 500 de euro/mp. Costul se stabilizează, deoarece scăderea consemnată de preţul materialelor de construcţie se compensează cu creşterea costului cu manopera. Încet, intrarea României în UE se va face simţită şi la nivelul forţei de muncă, care reprezintă cam 20-30% din costul de construcţie“, a declarat pentru capital.ro Cristian Erbaşu, directorul general al grupului de firme din domeniul construcţiilor Erbaşu.
Potrivit acestuia, se poate ajunge la un preţ de vânzare de 700 de euro/mp, dar fără a pune la socoteală şi părţile comune dintr-un imobil, însă pentru următorii ani nu se va putea vinde la un preţ mai mic de 900 de euro/mp, fără TVA.
„Dacă acum salariul mediu oficial este de circa 350 de euro, ne aşteptăm ca acesta să crească în următorii 5-6 ani la 500 de euro şi să ajungem la plata a două salarii medii oficiale pe metru pătrat, faţă de media europeană care este de un salariu mediu pe metru pătrat de locuinţă“, a menţionat Erbaşu.
Costul construcţiei cu 15% mai mic
„În acest moment este o tendinţă de reducere a costurilor şi preţul de construcţie pe sectorul rezidenţial este de circa 430-450 euro/mp, la o calitate medie. Este posibil ca până la jumătatea anului viitor, când se aşteaptă ca lucrările să intre într-o normalitate, să mai scadă cu 10-15%, dar pentru a se menţine o calitate a lucrărilor, nu cred că se pot face reduceri mari sub acest nivel“, a explicat Laurenţiu Plosceanu, preşedintele Asociaţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO).
După ce preţul oţelului beton – unul dintre materialele de bază folosite la construcţia structurilor – a escaladat la nivelul de 800-900 de euro/tonă în iulie-august 2008, în prezent acesta se vinde cu 305-360 de euro/tonă.
Consumul de oţel beton s-a dublat din 2005 până în 2008 de la 671.000 de tone la 1,35 milioane de tone. Pentru acest an se prognozează o scădere de 60% a consumului, după ce în primul semestru acesta a fost de 364.400 de tone. Totodată, producţia din prima parte a acestui an este la jumătate faţă de 2008.
„Preţurile la materialele de construcţii au fluctuat, cele mai mari reduceri le-a cunoscut cimentul şi oţelul beton, materiale de bază în construcţii. Depinde de unde faci achiziţia, pentru că distribuitorii au fost primii care au scăzut preţul, însă acum când au probleme tot mai mari, este posibil ca firmele de construcţii să se aprovizioneze direct de la producători, mai ieftin“, a subliniat Plosceanu.
Ponderea terenului în preţul final scade
Proprietarii de terenuri sunt dispuşi, în acest moment, să facă înţelegeri cu dezvoltatorii, prin care în schimbul terenului să primească un procent de 15-20% din viitoarea construcţie. Din acest motiv, costul cu terenul se reduce substanţial, faţă de vârful de 350 de euro/mp de construcţie atins în prima parte a anului 2008.
„Imediat după criză, când vor începe noi dezvoltări, terenurile nu vor mai însemna mult pentru piaţa imobiliară. Proprietarii vor accepta în schimbul terenului un număr de apartamente din viitoarea dezvoltare. Acum nu sfătuiesc proprietarii să intre în astfel de înţelegeri, pentru că nu pot fi siguri că procentul negociat nu se va schimba pe parcurs. Ar fi mai bine să mai aştepte şase luni. Costul terenului va fi de 30-50 de euro/mp de construcţie“, susţine Daniel Miţarcu, managing directorul companiei de consultanţă imobiliară Reavia.
Dezvoltatorii rămân cu profit de 20%
Potrivit lui Miţarcu, după criză, preţurile vor fi stabilite în funcţie de salariul mediu. În acest moment rata europeană este de 1-1,5 salarii medii pe metru pătrat.
„La noi, salariul mediu raportat de Institutul Naţional de Stratistică este de circa 350 de euro, însă ţinând cont că mulţi români îşi primesc salariul la negru, nivelul real este undeva la 500-700 de euro, valoare care va fi egală cu preţul pe metru pătrat de locuinţă“, consideră reprezentantul Reavia.
Acesta este de părere că rata de profit a dezvoltatorului se va menţine constantă la 15-20%, nivel sub care dezvoltarea imobiliară nu mai este atractivă.
Preţul final al unei locuinţe include costuri de dezvoltare, categorie în care intră preţul terenului raportat la suprafaţa construită a locuinţei, preţul de construcţie şi soft costurile, care reprezintă cheltuielile cu arhitecţii, aprobările, finanţarea (dobânda), marketingul şi vânzările. La aceste costuri se adaugă marja de profit a dezvoltatorului care se împarte pe toată perioada de construcţie a proiectului, ce durează în medie doi ani.
Soft costurile îşi menţin nivelul
Costurile cu arhitecţii, aprobările, finanţarea, marketingul şi vânzările s-au înjumătăţit şi ele la circa 80 de euro, motivul principal fiind scăderea gradului de îndatorare pe care îl pot avea dezvoltatorii în momentul accesării unei finanţări. Astfel, dacă în 2008 investitorii în real estate se puteau finanţa pentru circa 75% din proiect, acum procentul s-a redus la circa 50%. „Soft costurile vor fi de circa 25% din costul de construcţie, la o dobândă de sub 5%“, a concluzionat Miţarcu.
SURSA: CB Richard Ellis, capital.ro pe baza informaţiilor din piaţă
