În ciuda crizei financiare globale, Romånia rămåne un pol de interes pentru investitorii imobiliari aflaţi în căutarea unor randamente atractive. Primele şase luni ale acestui an au adus tranzacţii apropiate ca valoare de cele din anul anterior, iar, pe ansamblu, situaţia este mai bună faţă de cea din pieţele vecine.
Scuturate bine de criza de lichidităţi care afectează puternic sectorul financiar internaţional, pieţele imobiliare est-europene s-au străduit, anul acesta, să ţină capul deasupra şuvoiului de incertitudini care a lovit puternic pieţele din UE. În ţări precum Spania, Marea Britanie, Irlanda, chiar şi în statele baltice, sectorul rezidenţial a suferit o abruptă corecţie de preţuri şi de randamente, pånă la minime istorice. Romånia, deşi nu a scăpat neatinsă, mai ales în ceea ce priveşte finanţarea pentru dezvoltatorii şi investitorii mici, a reuşit, totuşi, să marcheze cåteva puncte, în special pe segmentele de birouri şi comercial, unde atåt tranzacţiile, cåt şi investiţiile s-au apropiat ca valoare de cele înregistrate în 2007.
Astfel, potrivit Cushman & Wakefield Activ Consulting, prima jumătate a anului a adus, în Romånia, tranzacţii de 815 milioane de euro, cu circa 100 de milioane de euro mai mici ca valoare decåt cele din perioada similară a anului trecut. Spre comparaţie, pe piaţa cehă au intrat doar 235 de milioane de euro, iar achiziţiile de proiecte imobiliare maghiare au însumat numai 135 de milioane de euro (cåt a înregistrat Romånia în primele trei luni ale anului). Singura ţară din regiune care a reuşit să consemneze tranzacţii mai mari decåt media regională a fost Polonia, unde investitorii au cheltuit 907 milioane de euro, dar, comparativ cu intervalul similar din 2007, şi această piaţă a scăzut cu 50% (de la 1,8 miliarde de euro).
„În acest moment, cumpărătorii instituţionali au intrat şi ei în vacanţa de vară şi traversăm o perioadă mai liniştită, fără tranzacţii în Romånia, unde principalele acorduri se întrevăd pentru la toamnă“, spune, pentru Capital, Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Ne prieşte decalajul faţă de vecini
În Romånia, fondurile de investiţii cu capital privat au avut, în general, tendinţa de a se concentra asupra domeniilor financiar, farmaceutic, comerţul cu amănuntul şi telecomunicaţii. Piaţa imobiliară a intrat în atenţia lor cu precădere din 2006-2007, reflectånd boom-ul semnificativ al acestui sector din ultimii ani. „Dar, în continuare, domeniile imobiliar, al construcţiilor şi materialelor de construcţie se vor bucura, probabil, de o atenţie în scădere“, crede Daniela Nemoianu, advisory partner în cadrul KPMG. Motivul este evident, criza financiară, care a determinat scăderea interesului pentru piaţa imobiliară europeană, în general. Cu toate acestea, decalajul existent între pieţe, precum Cehia, Polonia sau Ungaria faţă de Romånia, este încă destul de ridicat. „Cehia este 80%-90% deja acoperită pe segmentul comercial, Ungaria la råndul ei, undeva pe la 70%, iar Polonia, complet“, explică Dan Ionaşcu. Pe acelaşi sector, diferenţele sunt enorme. Varşovia are 70 de centre comerciale, Praga, circa 40, în vreme ce în toată Romånia sunt doar 30 de malluri deschise. Ca atare, există premisele unor noi investiţii, sau, cel puţin motivaţia necesară pentru continuarea dezvoltării proiectelor deja demarate (în număr de peste 100).
De altfel, una dintre diferenţele majore dintre piaţa internă şi cea poloneză, cu care ar trebui să ne comparăm, după cum spune Michael Richard, directorul general al EMCT, dezvoltatorul centrului comercial bucureştean Sun Plaza, este faptul că în Polonia se derulează acum doar tranzacţii, nu şi noi dezvoltări, aşa cum se întåmplă în Romånia.
Un sector special este cel rezidenţial, unde transferul de neîncredere din piaţa americană a fost deplin, iar tranzacţiile în întreaga Europă au scăzut serios. Cele mai afectate pieţe au fost Marea Britanie, Spania, Irlanda, statele baltice, dar şi cele est-europene, în principal din cauza expectativei cumpărătorilor. În Romånia, situaţia s-a manifestat prin reducerea numărului de tranzacţii, dar şi prin diminuarea pretenţiilor proprietarilor de apartamente construite înainte de 1990. Practic, preţurile s-au redus cu procente cuprinse între 7% şi 20%, în funcţie de amplasament şi îmbunătăţiri.
Pe ansamblu, potrivit opiniei majorităţii analiştilor, cel puţin pentru moment, Romånia suportă bine criza financiară internaţională. „Piaţa va merge foarte bine pe comercial, pe birouri şi pe hoteluri pånă în 2011. Segmentele de birouri şi hoteluri vor merge bine încă 10-20 de ani, pe fondul cererii care se menţine la cote ridicate“, susţine Dan Ionaşcu. Motivul rezistenţei relativ bune la criză este reprezentat şi de investiţiile realizate în multe cazuri din fonduri proprii.
Cåt priveşte aşteptările jucătorilor din piaţă legate de profit, acesta rămåne superior cu cel puţin 0,5 puncte procentuale celui înregistrat în ţări, precum Polonia, Cehia sau Ungaria.
«Cumpărătorii instituţionali au intrat şi ei în vacanţa de vară şi traversăm o perioadă mai liniştită, fără tranzacţii în Romånia, unde principalele acorduri se întrevăd pentru la toamnă.»
Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting
4,9 mld. euro este valoarea tranzacţiilor imobiliare din estul Europei în prima jumătate a anului
