Un credit de peste un milion de euro. Pare o sumă plauzibilă dacă vorbim de o firmă. Dar dacă vorbim de o persoană fizică? Aţi spune că este imposibil, însă băncile au deja astfel de credite în bilanţ.
Reprezentanţii BCR consideră că putem vorbi, în România, de împrumuturi de cinci-şase milioane de euro acordate persoanelor fizice. Iar Volksbank anunţă că a acordat deja zeci de credite de peste un milion de euro. Se estimează că băncile au deja peste 10.000 de clienţi de „private banking“, adică persoane cu sume de ordinul sutelor de mii de euro în conturi.
În total, plasamentele noilor milionari depăşesc un miliard de euro. Este vorba de oameni care-şi permit achiziţii „extravagante“. „Tot mai multe cereri vin pentru achiziţii de proprietăţi în alte ţări, pentru finanţări de iahturi şi, în curând, de aeronave“, spune Liliana Damianov, director la Eurobank EFG Private Banking România.
Există însă şi o altă categorie de persoane fizice cu credite de milioane de euro: speculatorii imobiliari. Un studiu BERD relevă că, în ultimii cinci ani, preţurile de pe piaţa imobiliară au crescut, în medie, cu 40% – 50% pe an. În condiţiile în care această tendinţă se va menţine, creditele pentru plasamentele imobiliare sunt o sursă sigură de câştig pentru bănci.
Volksbank, de exemplu, a creat un credit special dedicat investiţiilor imobiliare. Sumele acordate sub această formă depăşesc, în cele mai multe cazuri, pragul de un milion de euro, iar beneficiarii sunt persoane fizice. Banca acceptă ca în primii ani să nu se plătească decât dobânda, fără rambursări din principal, produsul fiind util celor care achiziţionează un teren sau alt imobil cu intenţia de a-l vinde, în câştig, după câţiva ani. Un client celebru a fost Miron Mitrea, care a contractat, potrivit propriei sale declaraţii de avere, un credit de aproape 600.000 de euro. Banca are deja în portofoliu zeci de astfel de împrumuturi. Pe piaţă, au mai intrat cu oferte similare Bancpost şi Credit Europe Bank.
Cum funcţionează? Să zicem că vreau să cumpăr un teren şi să-l vând peste un an de zile. După cum au evoluat preţurile în ultimii cinci ani, am toate şansele să obţin un câştig cu 40%-50% mai mare. La fel de numeroase sunt cazurile în care este finanţată pe credit construirea de blocuri cu apartamente, care aduc câştiguri de câteva ori mai mari decât investiţia iniţială.
În cazul creditului pentru investiţii imobiliare de la Volksbank, contează mai mult garanţiile aduse decât veniturile care asigură plata ratelor. Astfel, garanţiile trebuie să acopere 200% din valoarea împrumutului. Însă, în primul an se pot rambursa doar dobânzile, şi de aceea veniturile nu trebuie să fie foarte mari.
În mod normal, pentru a obţine un împrumut de un milion de euro, pe termen de 30 de ani, beneficiarul ar trebui să aibă un venit lunar de 10.000 de euro, în condiţiile în care se merge pe normele „relaxate“ de creditare, ce permit ca ratele să ajungă la 65% din venit.
Varianta creditului „gigant“, cu garanţii imobiliare puternice, la care nu se plătesc decât dobânzile în primii ani, permite şi unor persoane cu venituri ceva mai mici să se califice. De regulă, astfel de produse pot fi accesate de clienţi cu venituri ce depăşesc 5.000 de euro pe lună.
Un credit de patru milioane de euro pare plauzibil pentru o firmă, însă în cazul unei persoane fizice, mulţi ar ridica din sprâncene. Este însă realitate. Băncile au credite pe măsură pentru clienţii „de top“.
Cel mai mare împrumut acordat unei persoane fizice se ridică la patru milioane de euro, potrivit estimărilor Capital. Nu este un caz unic. În România, băncile au în portofoliu câteva sute de împrumuturi de peste un milion de euro, cu beneficiari persoane fizice. „La nivelul sistemului bancar din România, cred că putem vorbi şi de credite de valori mari acordate persoanelor fizice, dar nu mai mult de cinci-şase milioane euro“, susţine Cornel Cojocaru, purtătorul de cuvânt al BCR. Piaţa împrumuturilor „gigant“ a început să se dezvolte odată cu cea a serviciilor de private-banking, adresate clienţilor dispuşi să plaseze lichidităţi de peste 75.000 de euro. Iar în ultimul an, băncile au descoperit un nou segment de unde se pot scoate bani: investiţiilor imobiliare realizate de persoane fizice.
Volksbank, de exemplu, are în portofoliu între 20 şi 30 de împrumuturi de peste un milion de euro, ai căror beneficiari sunt persoane fizice. Şi nu este vorba de persoane care câştigă zeci de mii de euro pe lună pentru a putea plăti din venituri ratele aferente, conform normelor de creditare clasice. „Clienţii trebuie, în primul rând, să dispună de proprietăţi care sunt luate în calcul ca garanţii, iar veniturile lor sunt, în general, peste 5.000 de euro. Avem un credit destinat investiţiilor. Practic, cineva poate obţine finanţare pentru a achiziţiona un teren sau pentru a construi un imobil, pe care să-l vândă după un an, evident pe profit. În această perioadă de un an, nu se plătesc decât dobânzile. Principala condiţie este oferirea de garanţii, de 200% din valoarea creditului“, explică Alina Ferşeta, senior marketing & PR officer la Volksbank. Prin urmare, cum ratele nu sunt compuse decât din dobânzi şi nu din restituiri ale principalului, nu sunt necesare venituri foarte mari. Pentru garanţii, banca ia în calcul imobililul achiziţionat, precum şi alte proprietăţi.
Volksbank a acordat şi credite imobiliare şi ipotecare clasice de peste un milion de euro. Clienţii au putut obţine reduceri la comisioane, însă dobânzile au fost la fel cu cele practicate la împrumuturile clasice.
Credite „gigant“ pentru cei cu venituri peste 10.000 de euro
Pentru a obţine un împrumut de un milion de euro, beneficiarul trebuie să aibă, de regulă, un venit lunar de peste 10.000 de euro. Calculul a fost făcut la o dobândă de 7%, rambursare în 30 de ani, în condiţiile în care se merge pe normele de creditare „relaxate“, care permit ca ratele să ajungă la 65% din veniturile nete.
Şi Bancpost are în portofoliu credite peste un milion de euro. „Acestea se acordă clienţilor private banking pentru diverse scopuri: achiziţii imobilare, dezvoltări imobiliare, nevoi personale fără specificarea destinaţiei“, spune Bogdan Galdea, director sucursală, Divizia Private Banking. Mai mult, clienţii au posibilitatea de a obţine atât dobânzi, cât şi comisioane preferenţiale, banca fiind deschisă la negocieri cu fiecare client.
Pentru sumele mari, de peste un milion de euro, banca cere garanţii în principal ipotecare, însă sunt acceptate şi gajurile pe acţiunile cotate, depozitele, construcţiile viitoare sau scrisorile de garanţie. „Dezvoltările de proiecte imobiliare reprezintă o parte din solicitările clienţilor de private banking, însă tot mai multe cereri vin pentru achiziţii de proprietăţi în alte ţări, pentru finaţări de iahturi şi, în curând, aeronave, prin linii externe de finanţare, precum şi pentru refinanţarea unor proiecte deja existente“, spune Liliana Damianov, director la Eurobank EFG Private Banking Romania.
Şi Credit Europe Bank, fosta Finansbank, are deja în portofoliu astfel de credite, acordate atât pentru achiziţia şi construcţia de imobile, cât şi fără destinaţie. La stabilirea sumei împrumutate, sunt luate în calcul veniturile şi garanţiile. BCR spune că nu există sume maxime la creditele pentru investiţii imobiliare, însă valoarea maximă a creditului este stabilită în funcţie de veniturile clientului, respectând normele BNR.
«Tot mai multe cereri vin pentru proprietăţi în alte ţări, iahturi şi aeronave.»
Liliana Damianov, director Eurobank EFG Private Banking
Inedit bancar
VOLKSBANK oferă împrumuturi de milioane de euro, la care nu se plăteşte decât dobânda. Creditul este rambursat atunci când beneficiarul vinde bunul/imobilul achiziţionat
BANCPOST crede că există o piaţă a împrumuturilor de sute de mii de euro pentru yachturi şi avioane personale
CREDIT EUROPE BANK a acordat împrumuturi cu valori individuale de sute de mii de euro pentru „nevoi persoanale“
