Proprietarii celor mai mari zece ansambluri rezidenţiale din Bucureşti şi împrejurimi se aşteaptă ca anul acesta să vândă circa 950 de locuinţe, cu 215 unităţi peste rezultatul din 2013, în principal pe baza îmbunătăţirii condiţiilor de creditare şi a ajustărilor de preţ aplicate în ultimii ani de criză.
În august 2013, când s-a lansat varianta în lei a programului de creditare Prima Casă, o familie de bucureşteni cu venituri medii interesată de achiziţia unui apartament cu două camere, în suprafaţă de 50 mp, la un preţ de circa 47.000 de euro, trebuia să accepte un grad de îndatorare de 30%. La începutul acestui an, achiziţia aceluiaşi tip de apartament era posibilă cu un grad de îndatorare de 27,2%, situaţie care denotă o uşoară îmbunătăţire a accesului la locuinţe, potrivit unei analize realizate de Capital. La această ameliorare a contribuit diminuarea ratelor interbancare la 3 luni (Robor 3 luni), în funcţie de care se calculează dobâzile la creditele în lei. Indicatorul Robor la 3 luni a scăzut de la 4,49% pe an, în 1 august 2013, la 2,43% pe an, în prezent, potrivit statisticilor BNR.
Cele mai mari zece ansambluri rezidenţiale din Bucureşti şi împrejurimi, care au 8.885 de locuinţe construite în total, au încasat anul trecut din vânzările de apartamente circa 46 mil. euro, echivalentul a 735 de locuinţe. O mare parte din aceste unităţi locative au fost vândute prin „Prima Casă“.
Chiar dacă rezultatul vânzărilor nu cunoaşte o creştere spectaculoasă faţă de cel din 2012, diferenţa fiind de doar 1,5 mil. euro, pierderile acestor ansambluri, generate în principal de împrumuturile bancare contractate pentru construcţie, au scăzut substanţial, de la 41 mil. euro la 28,44 mil. euro în 2013, conform datelor publicate de dezvoltatorii imobiliari la Ministerul Finanţelor Publice. Din analiza Capital au fost excluse ansamblurile rezidenţiale Militari Residence (4.000 de locuinţe) şi Cartierul Latin (1.000 de locuinţe), deoarece vând apartamente prin intermediul unor persoane fizice autorizate.
Stoc epuizat
Interesant este că anul acesta dezvoltatorii a patru ansambluri rezidenţiale mari se aşteaptă să epuizeze stocul de apartamente disponibile la vânzare; este vorba despre proiectele Rose Garden, Răsărit de Soare, Greenfield şi Confort City, toate aflate pe piaţă încă din perioada de „boom“ imobiliar. În decursul a opt ani, proprietarii acestora au vândut peste 4.200 de locuinţe.
Globe Trade Centre a vândut anul trecut 105 apartamente în Rose Garden din zona Obor. În primul semestru al acestui an, dezvoltatorul a mai înstrăinat 80 de unităţi şi se apropie de lichidarea întregului portofoliu construit. „Am înregistrat o majorare a vânzărilor faţă de anul trecut, creştere care se datorează ofertelor actuale de creditare, mai atractive faţă de 2013, şi tendinţei de stabilizare a preţurilor din ultimele 18 luni. Dacă menţinem ritmul actual de vânzări, Rose Garden va fi vândut integral până la finalul acestui an; acum mai sunt disponibile la vânzare ultimele apartamente“, spune Maria Andrei, project manager din partea Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie care asigură vânzarea Rose Garden.
Cu un ritm lunar de vânzări de 6,5 apartamente, aferent ultimilor doi ani, compania piteşteană de construcţii Conarg mai are de vândut 39 de locuinţe în Răsărit de Soare. „Predicţia noastră vizează tranzacţionarea în totalitate a acestor imobile până la sfârşitul anului 2014. Posibilitatea iniţierii unei noi investiţii imobiliare este încă în fază de analiză, motiv pentru care, având în vedere şi etapele procedurale premergătoare specifice, nu se poate lua în calcul începerea lucrărilor până la sfârşitul anului 2014“, explică Valentin Vişoiu, proprietarul Conarg. Compania mai are la vânzare şi ansamblul de garsoniere Quadra 2 din zona Politehnică, care mai dispune de 29 de locuinţe din 226 construite.
Ansamblul Greenfield, construit de Impact Developer & Contractor în Pădurea Băneasa, a vândut 70 de unităţi în prima parte a acestui an şi a mai rămas cu 43 de apartamente disponibile, preconizate a fi vândute până la finalul anului. „Am demarat deja construcţia unui nou proiect în Greenfield cu 252 de apartamente, care vor fi livrate până la finalul acestui an“, a declarat Lucian Mateescu, directorul general al Impact. Compania a iniţiat recent o majorare de capital în valoare de circa 18 mil. euro, bani din care o parte vor fi direcţionaţi şi către acest proiect.
Ionuţ Negoiţă, rămas singur la cârma afacerilor, după ce fratele său Robert a ajuns primarul Sectorului 3, a vândut în prima parte a acestui an 20 de apartamente în Confort City şi a rămas pe stoc cu încă 25 de unităţi, pe care se aşteaptă să îl lichideze în acest an, potrivit lui Bogdan Bălaşa, directorul de vânzări al Domus Stil, divizia imobiliară a grupului condus de Negoiţă. Antreprenorul mai deţine un bloc cu circa 250 de apartamente, rămas nefinalizat în cadrul Confort City din Popeşti-Leordeni, însă nu intenţionează să îl introducă pe piaţă în perioada următoare.
Vânzări bune
În primul semestru al anului, turcii de la Opus Land Development au reuşit să vândă deja 163 de locuinţe în cartierul Cosmopolis din Ştefăneştii de Jos şi preconizează că vor încheia anul cu 360 unităţi vândute, adică un plus de 110 apartamente faţă de rezultatul din 2013. Compania a avut venituri spectaculoase anul trecut, când a încasat 8,39 mil. euro din vânzări şi închirieri, după ce încheiase anul 2012 cu un rulaj de 4,72 mil. euro.
Vânzări bune a înregistrat şi ansamblul New Town din zona Dristor, aflat în portofoliul lui Dinu Patriciu. Etapa a doua a proiectului, formată din 335 de apartamente, a fost pusă pe piaţă în vara lui 2012, anul trecut vânzându-se 103 unităţi. În prima jumătate a acestui an s-au mai vândut 38 de apartamente şi s-au semnat antecontracte pentru alte şapte unităţi. „În momentul de faţă, sunt oferite spre vânzare 134 de apartamente la care se mai adaugă 12 unităţi ce vor fi disponibile mai târziu şi încă 59 de apartamente, care acum sunt închiriate, deci, în total 205. Ne aşteptăm ca anul 2014 să-l încheiem cu cel puţin 80 de apartamente vândute“, menţionează Iulian Vasile, directorul de vânzări al New Town Residence.
Plasat în piaţă ca un produs premium, InCity Residence din zona Dudeşti a vândut anul trecut 14 apartamente cu preţuri de peste 100.000 de euro, rezultat care a dus la încasări de circa 2 mil. euro. În prima jumătate a anului, s-au mai înstrăinat încă zece unităţi, iar Anchor Grup, proprietarul proiectului, se aşteaptă să dubleze vânzările până la finalul anului. În acest ritm, stocul de 50 de apartamente rămas disponibil ar putea fi epuizat în cursul anului viitor.
„Mai avem un bloc nefinalizat în InCity, care a fost închis, dar nu a fost scos la vânzare. Deocamdată ne concentrăm pe vânzarea celor circa 50 de apartamente pe care le avem disponibile în cele trei imobile finalizate, după care trebuie să decidem dacă blocul pe care îl avem nefinisat va rămâne ca simplu bloc de apartamente, dacă putem găsi un operator de hotel sau sub ce formă să îl livrăm pe piaţă“, spune Răzvan Gaiţă, directorul general al Anchor Grup.
Viaţa după colaps
Intrat în insolvenţă în noiembrie 2011, ansamblul Asmita Gardens trebuie să returneze băncii finanţatoare Alpha Bank 70 mil. euro. În 2012 şi 2013, au fost vândute apartamente în valoare de aproape 10 mil. euro, bani care au fost direcţionaţi cu precădere către bancă. Andreea Comşa, managing director al Premier Estate, care gestionează portofoliul de proprietăţi aflat sub administrarea judiciară a Euro Insol, susţine că ritmul de vânzări în cadrul Asmita Gardens s-a stabilizat la cinci apartamente pe lună, ceea ce înseamnă că la finalul acestui an ar mai rămâne de vândut circa 210 apartamente. În acest ritm, întregul proiect s-ar vine în mai bine de trei ani.
„Din vânzările realizate din decembrie 2011, de când am preluat noi proiectul, şi până acum, cam 30% sunt contracte de rate la dezvoltator. Prin acest sistem se cumpără apartamente mari cu trei şi patru camere la care rezultă o rată de circa 4.000 de euro pe lună. Unele sunt cumpărate pe firmă, dar sunt şi persoane care încasează dividende. Sunt mulţi care plătesc şi cash“, susţine Andreea Comşa.
Un alt ansamblu al cărui dezvoltator a intrat în colaps din cauza datoriilor este Doamna Ghica Plaza. Alpha Bank a finanţat construcţia ansamblului cu 45 mil. euro, însă în acest caz s-a evitat insolvenţa, după ce banca a preluat întregul proiect în contul datoriilor şi a mutat activele pe o subsidiară a grupului elen. Banca a reluat vânzările în octombrie 2013 şi a reuşit să înstrăineze 11 apartamente până la finalul anului. Pe lângă veniturile din vânzări, Alpha Bank a mai încasat circa 450.000 de euro de pe urma a circa 100 de apartamente închiriate. Anul acesta, ponderea unităţilor în chirie a scăzut la 85 de unităţi şi, în primul semestru, s-au vândut 18 apartamente, inclusiv antecontracte.
„Pe lângă cele 85 de locuinţe închiriate mai sunt libere 283 de unităţi. Ţinta de vânzări pentru acest an este de circa 50 de locuinţe, deci mai avem de vândut 32 de unităţi până la finalul anului“, menţionează Răzvan Caracota, directorul de vânzări al proiectului.
Green City, ansamblu dezvoltat prin intermediul mai multor firme de Dumitru Bucşaru în locul fostelor sere Comaico din comuna 1 Decembrie, a intrat într-o sarabandă de insolvenţe şi falimente pe parcursul lui 2013 şi situaţia este reflectată de cele numai şapte vile vândute. În acest an Euro Insol a mai reuşit să vândă în procedură de faliment un pachet de 15 vile unui investitor privat. Andreea Comşa spune că a fost desemnată de Bucşaru să vândă cele 20-30 de vile pe care omul de afaceri le mai deţine în nume propriu, din care doar două sunt finalizate.
În concluzie, cu câteva excepţii, proprietarii celor zece ansambluri analizate de Capital sunt încrezători în ceea ce privesc rezultatele din acest an şi constantă o stabilizare a ritmului lunar de vânzări.