Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT) a ajuns în faza de finalizare a cadrului legal privind parteneriatele public-private în domeniul locativ. Constructorii aşteaptă primele contracte cu statul, însă sunt sceptici în privinţa şanselor de reuşită ale unor asemenea proiecte.
Principalul atu al unui parteneriat cu statul în sectorul construcţiilor de locuinţe este costul redus al produsului final. Numai terenul şi infrastructura pe care autorităţile locale ar putea să o pună la dispoziţia partenerilor privaţi ar conduce la o reducere a preţului de vânzare cu până la 40%. Mai mult, locuinţele pot fi destinate şi închirierii. Din calculele specialiştilor MDRT a rezultat o chirie medie de 150 de euro la locuinţele construite în parteneriat public-privat.
„Noi am gândit aceste parteneriate astfel încât recuperarea investiţiei să se facă în termen de maximum 20 de ani, pentru a fi atractivă. Din calculele noastre a reieşit că la o perioadă de amortizare de 15-20 de ani, nivelul chiriei ar putea fi de 150 de euro. Un nivel rezonabil în contextul actual. Este clar că aceste locuinţe vor fi atractive doar în oraşele mai scumpe“, a declarat pentru Capital Ioan Andreica, ministru secretar de stat în cadrul MDRT. Principala problemă apărută la elaborarea cadrului legal a fost modul în care investitorul îşi va recupera investiţia. În cazul în care partenerul privat nu va reuşi să vândă sau să închirieze locuinţele dezvoltate într-un ritm constant, el nu va putea să-şi acopere costurile de finanţare. În aceste condiţii, statul ar trebui să susţină pentru o perioadă investitorul prin facilitarea unor garanţii.
„Aici ar fi nevoie ca ministerul să ofere garanţii pentru primii ani, pentru că este o investiţie cu risc mare. Trebuie să găsim o soluţie. Acum, lucrăm la programul de aplicare, ce va cuprinde detalii privind asocierea, execuţia şi administrarea acestor imobile, care va fi aprobat prin ordin al ministrului. Programul e pregătit, săptămâna viitoare îl definitivăm. În toamnă ar trebui să începem lucrările la primele proiecte“, a explicat Andreica.
O posibilă gură de oxigen
Din lipsă de activitate, o serie de investitori din sectorul imobiliar au intrat în insolvenţă sau chiar au falimentat. Consultanţii din acest sector sunt de părere că dezvoltatorii au început să realizeze că perioada profiturilor uriaşe a trecut şi vor accepta să intre în parteneriate cu statul şi pentru un profit redus.
„Sectorul construcţiilor a fost al doilea mare contributor la creşterea PIB-ului, iar acum este principalul contributor la scăderea lui. Nu există altă modalitate de relansare a sectorului, pentru că nu există altă variantă de reducere a costurilor“, spune Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena. Potrivit acestuia, construcţia de locuinţe în parteneriat public-privat are un efect multiplicator, în sensul în care cu aceeaşi bani în loc de două locuinţe se pot construi cinci. Colaborarea cu statul poate reduce costul dezvoltării atât prin contribuţia autorităţii cu terenul şi infrastructura, cât şi pe latura de finanţare prin oferirea unor dobânzi preferenţiale sau a unor garanţii parţiale, după cum se practică şi pe pieţele vestice.
Parteneriate eşuate
Experienţa unor parteneriate din trecut îi face pe dezvoltatori să fie sceptici în privinţa şanselor de reuşită a unor proiecte în colaborare cu statul. Exemple precum Esplanada, proiect estimat la un miliard de euro, pe care TriGranit urma să îl dezvolte în parteneriat cu statul român, a eşuat din cauza unor terenuri cu probleme juridice. Fosta Casa Radio, viitorul complex comercial Dâmboviţa Center aflat în dezvoltarea Plaza Centers, se mişcă greoi din lipsa unui partener financiar dispus să arunce în joc circa 600 milioane euro.
Situaţii de acest gen sunt întâlnite şi pe zona de infrastructură, unde consorţiul Vinci-Aktor a renunţat la contractul de construcţie în concesiune a tronsonului de autostradă Comarnic-Braşov, în valoare de 1,5 miliarde euro, din lipsa finanţării. „La nivel teoretic, el poate funcţiona, dar noi trăim în realitate. Parteneriatele care durează mai mult de un mandat politic nu pot funcţiona în România. Din păcate, parteneriatele cu autorităţile române sunt dezechilibrate. Ori privatul vrea să se folosească de slăbiciunea autorităţilor şi câştigă prea mult, cum sunt cele mai multe cazuri, ori autorităţile împovărează privatul în mod extrem“, a subliniat Dan Ioan Popp, preşedintele Impact, companie care dezvoltă proiectul Dealul Lomb din Cluj, în parteneriat cu primăria.
De unde bani
În eventualitatea semnării unui asemenea parteneriat, dezvoltatorii se lovesc de o nouă piedică: lipsa finanţării. După ce s-au supraexpus pe piaţa imobiliară, băncile de abia reuşesc să gestioneze portofoliul de credite toxice şi nu mai vor să audă deocamdată de finanţări în acest domeniu.
„Un astfel de sistem implică un triumvirat: beneficiarul, antreprenorul şi banca. Ultimii doi vin de obicei împreună. Cred că trebuie lucrat la atragerea băncilor în asemenea proiecte, pentru că ele nu sunt interesate în acest moment. Avem exemple de firme mari care au fost nevoite să rupă parteneriatul din lipsa finanţării. Antreprenori vor fi, dar băncile sunt cheia“, consideră Cristian Erbaşu, preşedintele Patronatului Societăţilor din Construcţii. Şeful Globe Trade Centre (GTC), dezvoltatorul care a finalizat până în prezent circa 600 de locuinţe în două ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, aşteaptă cu nerăbdare intrarea în parteneriate cu statul, pentru că este unica modalitate prin care se mai poate umbla la preţuri. „Dezvoltatorii ar fi încântaţi să intre într-un parteneriat public-privat, însă depinde cu ce vine autoritatea publică. Dacă pune terenul şi infrastructura, noi am fi foarte bucuroşi să ne alăturăm. În aceste condiţii, se poate construi cu 20% sub preţul de piaţă actual, adică este un procent foarte mare. Sectorul ar putea fi ajutat prin asemenea parteneriate“, a menţionat Shimon Galon, CEO GTC România.
Elena Udrea mizează pe acest tip de proiecte şi pentru a îndepărta ideea că lucrările realizate de stat sunt de proastă calitate. Ea se aşteaptă ca prin asocierea cu un investitor privat să atragă un plus de credibilitate în produsele dezvoltate prin ANL. Totodată, numai prin intermediul unor parteneriate public-private îşi mai poate duce planul la final, respectiv construirea a 100.000 de locuinţe pentru tineri, în contextul în care nu reuşeşte să vândă portofoliul ANL, iar banii din buget nu ajung nici pentru construcţia a 2.000 de unităţi locative.
150 de euro este chiria locuinţelor dezvoltate în parteneriat public-privat
