Autorul celei mai mari investiţii imobiliare din țară aşteaptă undă verde pentru demararea construcţiei celui de-al treilea mall din portofoliul local, îşi continuă proiectul de birouri început, însă se fereşte de rezidenţial din cauza preţurilor prea mici de vânzare
AFI Europe, companie controlată de miliardarul israelian Lev Leviev, aşteaptă un nou an plin de evenimente. Cel mai important se va petrece în luna mai, când creditul accesat pentru construcţia AFI Palace Cotroceni ajunge la scadenţă. Dezvoltatorul mai are de returnat din cele 234 mil. euro, cel mai mare împrumut din istoria pieţei imobiliare româneşti, 219 mil. euro băncii nemţeşti Deutsche Pfandbriefbank (fosta Hypo Real Estate).
Valoarea de piaţă a AFI Palace Cotroceni, perla coroanei din portofoliul AFI Europe, a crescut la 375 mil. euro, iar venitul operaţional net în primele nouă luni din 2013 este de 21,2 mil. euro, adică cu 8% mai mare decât în perioada similară a anului trecut. Vânzările chiriaşilor din mall au crescut şi ele cu 5,3%, în aceeaşi perioadă, totalizând 145 mil. euro.
Israelienii au o echipă special dedicată negocierilor pentru restructurarea creditului din care face parte şi David Hay, CEO-ul AFI Europe România, dar şi reprezentanţi ai AFI Properties, compania-mamă a AFI Europe. Reprezentanţii AFI nu pot dezvălui detaliile negocierii, dar cel mai probabil restructurarea va fi asigurată printr-un credit sindicalizat, dată fiind valoarea mare a datoriei, iar împrumutul va veni cu siguranţă de la bănci austriece.
„Istoric, AFI Europe a lucrat cu bănci austriece, iar astăzi, în România, cred că singurele bănci care chiar sunt active pe piaţa imobiliară rămân cele austriece, dar sunt foarte selective. Băncile greceşti, din cauza problemelor din Grecia, nu mai au activitate în imobiliare. BRD dă credite companiilor franceze, iar celelalte bănci sunt mici“, menţionează David Hay.
Dezvoltatorul are datorii de 263 mil. euro numai de pe urma proprietăţilor operaţionale din România, adică 219 mil. euro pentru AFI Cotroceni, circa 30 mil. euro pentru AFI Palace Ploieşti – împrumut acordat de Raiffeisen Bank International Viena şi subsidiara Raiffeisen Bank Bucureşti şi 13,4 mil. euro pentru prima clădire de birouri din AFI Business Park, credit accesat de la UniCredit Bank Austria. Pe lângă acestea, compania mai are câteva credite mai mici, folosite pentru achiziţia de terenuri, şi un credit preaprobat pentru următorul mall: AFI Palace B. Noi din Bucureştii Noi.
„Negocierile pentru obţinerea creditelor accesate în ultimii ani de criză au durat circa un an. Astăzi, băncile cer dezvoltatorilor să vină cu partea de equity (capitalul propriu n.red.) înainte. În trecut, obţineai 70% din costul investiţiei de la bancă şi primeai banii în momentul începerii construcţiei, iar banii investitorului veneau la sfârşit. Acum începi cu banii proprii, 30%-40% din investiţie – în funcţie de rezultatul negocierilor, şi abia după intervine creditul“, susţine David Hay.
Al treilea mall
Tranzacţia prin care Auchan a preluat operaţiunile hipermarketurilor Real din regiune a dat peste cap planurile AFI Europe, care se baza pe retailerul german pentru deschiderea unei noi unităţi în mallul ce urmează a fi construit pe terenul fostei fabrici Laromet. Real are un hipermarket în AFI Cotroceni, care va fi transformat în Auchan, însă noul proprietar francez a renunţat la acordul pentru amplasamentul din Bucureştii Noi. Compania intenţionează să înceapă proiectul încă de anul acesta, însă este condiţionată de găsirea unui chiriaş „ancoră“. Date fiind prezenţa Cora în AFI Palace Ploieşti, inaugurat în octombrie anul acesta, şi strategia de extindere a retailerului franco-belgian, care ar putea constitui cea mai posibilă variantă pentru AFI.
Compania se confruntă cu o situaţie mai problematică la Arad, unde deţine un teren de 8 ha peste drum de mallul Atrium Center. Aradul avea, până în vara anului trecut, trei malluri cu rezultate destul de slabe. După închiderea Armonia Arad şi preluarea Atrium Center de grupul Demján, controlat de milionarii maghiari Sándor Csányi şi Sándor Demján, piaţa arădeană şi-a pierdut mult din atractivitate. Şi în cazul acestui proiect, AFI Europe aşteaptă semnarea unui contract de închiriere fie cu un hipermarket, fie cu o unitate de tip do-it-yourself, pentru a începe lucrările de construcţie. Situaţia disperată a determinat investitorii imobiliari să renunţe la competiţie. AFI căzuse de acord cu foştii proprietari ai Atrium Center să unească cele două proiecte printr-o pasarelă care să traverseze strada ce le desparte.
„Nu ştiu dacă se va păstra ideea pasajului, dar va fi o formă de cooperare între noi. Proiectul nostru este gândit să îl completeze pe al lor. Cred că împreună vor funcţiona bine. Însă Aradul nu stă prea bine la capitolul retail în această perioadă. Îl tratăm foarte precaut“, subliniază David Hay.
La birouri înainte
Dezvoltatorul israelian are performanţe uimitoare pe sectorul de birouri. În septembrie 2012 a finalizat prima clădire de birouri, dintr-un total de cinci ce vor flanca mallul din Cotroceni, şi a închiriat-o în totalitate. Al doilea imobil, ce trebuie finalizat până în aprilie, a fost închiriat în totalitate de Electronic Arts (EA), printr-un contract atipic pentru această perioadă tulbure, pe o perioadă de zece ani cu opţiune de întrerupere la şapte ani. Valoarea contractului cu EA: 2,1 mil. euro/an. Dezvoltatorul poartă negocieri zilele acestea, cu două companii din sectorul IT, pentru închirierea a 50% din cel de-al treilea imobil, aflat şi el în construcţie.
„Odată ce vom închiria 50% din al treilea imobil, vom lua în considerare începerea construcţiilor la clădirile 4 şi 5. Acestea vor fi începute în acelaşi timp, pentru că, practic, e o singură clădire unită printr-un pasaj“, spune David Hay.
Succesul acestui proiect îi motivează pe israelieni să construiască birouri şi pe terenul fostei fabrici Inox din zona 13 Septembrie. Hay îşi doreşte să înceapă construcţia aici la finalul anului viitor sau începutul lui 2015. Planul este să dezvolte patru clădiri de 5-6 etaje şi un turn de birouri, piaţa-ţintă fiind sectorul de IT, business process outsourcing (BPO) şi companii de shared services. David Hay vede piaţa bucureşteană în concurenţă directă cu pieţe precum Praga, Varşovia sau Budapesta în materie de angajaţi.
„Am experienţă în regiune şi tânăra generaţie din România este excelentă. Este bine instruită, cunoaşte limbi străine, vrea să muncească. În unele ţări din Europa Centrală şi de Est la ora 16:00 lumea pune pixul jos şi pleacă acasă. Aici oamenii stau până la 7-8 seara. Deja se observă un flux de companii noi, în special în domeniul IT, şi acesta va continua. Aproape toate multinaţionalele din IT prezente în România au planuri de extindere pe viitor“, mai spune Hay.
Dificil de concurat pe rezidenţial
AFI Europe mai are două terenuri, în suprafaţă totală de circa 36 ha, destinate construcţiei de locuinţe, însă acest sector de piaţă nu se regăseşte în planul pe termen scurt al companiei. În opinia lui David Hay, principala piedică este inexistenţa unei cereri suficient de mari.
„Proiectele care vând practică un preţ atât de mic, încât pentru noi e dificil să concurăm cu ei. Militari Residence (cel mai mare proiect rezidenţial din România n.red.) vinde apartamente la 600 de euro/mp. Sunt dezvoltatori care cumpără terenul pe aproape nimic, fac construcţia singuri, iar marja de profit este mică, dar suficientă pentru a-i face fericiţi. Noi, ca firmă internaţională, care trebuie să cumpărăm terenul, să angajăm constructori şi să facem un mic profit, 600 de euro/mp este greu de obţinut“, observă CEO-ul AFI Europe România.
Potrivit acestuia, ridicarea preţului la 1.000 de euro/mp înseamnă automat diminuarea semnificativă a cererii, prin depăşirea pragului de 60.000 de euro impus de Prima Casă. Lipsa unor produse multiple de creditare şi insecuritatea locului de muncă îl determină pe Hay să previzioneze că 2014 nu va fi un an în care să vedem o revenire a sectorului rezidenţial.
MINI INTERVIU
Mai este loc suficient pentru malluri în Bucureşti
David Hay: Nu cred că am atins încă limita maximă. Dacă raportăm rata de spaţii comerciale la mia de locuitori, cea din
Bucureşti este una dintre cele mici din regiune.
Capital: Dar este acesta unghiul din care trebuie să privim această piaţă?
D.H.: Acesta este un unghi. Nu spun că este cel corect, dar dacă ne uităm la Bucureşti şi îl comparăm cu Varşovia, Praga, Budapesta, Zagreb sau Sofia, din perspectiva spaţiului construit la mia de locuitori vedem că există potenţial. Asta nu înseamnă că poţi să construieşti mâine această diferenţă. Întrebarea este când trebuie construite noi spaţii şi unde şi care este puterea de cumpărare?
Capital: Dacă ne uităm la piaţă astăzi, am atins limita maximă?
D.H.: Nu. Cartierele Titan, Pantelimon şi Colentina, zone dens populate, nu sunt deservite de un mall. Trei dezvoltatori vor să construiască acolo şi cred că un mall în această zonă va funcţiona. În Praga avem un mic centru comercial în zona centrală pe care l-am deschis în 2003, după aceea s-au mai deschis alte patru malluri mari în zonă. La început s-a simţit un efect, dar încet fluxul a revenit. Dacă există putere de cumpărare şi nu sunt prea multe malluri care se adresează aceluiaşi public-ţintă, poate funcţiona. Competiţia nu este un lucru rău. De aceea consider că Bucureştiul este încă o piaţă virgină pentru retail. Cred că un proiect în zona de est va fi bun, însă suprafeţele anunţate sunt prea mari.
Capital: Dacă toate mallurile împart aceeaşi chiriaşi. Cum se mai diferenţiază?
D.H.: Chiar dacă toate mallurile ar avea aceiaşi chiriaşi, diferenţierea se realizează prin conceptul proiectului: design, atmosfera pe care o creează, lumina naturală, dacă sunt coloane la primul etaj, există etaj, ce restaurante ai şi câte ai? Toate acestea puse la un loc pot să facă o mare diferenţă. Cu toate acestea, nu cred că mai este loc pentru proiecte de talia AFI Cotroceni, Băneasa Shopping City sau Sun Plaza. Dar este încă suficient loc pentru malluri de cartier, cu suprafeţe cuprinse între 20.000 mp şi 40.000 mp.
Capital: Un manager al Plaza Centers spunea recent că dezvoltatorii de spaţii de retail nu pot face bani în România şi că ar trebui oprite noile dezvoltări de malluri pentru a echilibra piaţa. Sunteţi de acord cu aceaste afirmaţii?
D.H.: Ca afirmaţii generale nu sunt de acord cu el. Ar putea fi cazul în zone specifice, precum Suceava sau Constanţa, dar uitaţi-vă la Braşov care mai poate avea cel puţin un mall, sau la Timişoara. Pot să vă spun că încă se pot face bani din dezvoltări de retail.
Capital: Vă aşteptaţi ca şi alte malluri din Bucureşti să eşueze?
D.H.: Da, însă nu pot să numesc proiectele.
Acest articol a apărut în ediţia print numărul 49 a revistei Capital din săptămâna 9 – 15 decembrie 2013