Cunoaşterea reglementărilor legale în domeniu şi a clauzelor care, odată incluse în contract, îl pot proteja în faţa creditorului, fereşte împrumutatul de surprize neplăcute în relaţia cu banca.

Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituţii financiare autorizate destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială. Se acordă pe o perioadă de minimum cinci ani pentru persoanele juridice şi de minimum zece ani pentru persoanele fizice.

Până la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate numai cu acordul prealabil al creditorului. Contractele încheiate cu nerespectarea acestei dispoziţii sunt lovite de nulitate absolută. Instituţiile care pot acorda credite ipotecare sunt băncile, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, CEC şi alte instituţii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare.

Clauze obligatorii

Contractul de credit ipotecar trebuie să conţină unele clauze obligatorii pentru protecţia împrumutaţilor. Astfel, cu cel puţin zece zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar, cel care acordă împrumutul va pune la dispoziţie împrumutatului o ofertă scrisă, care va cuprinde toate condiţiile contractului, precum şi termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit nu va putea fi modificat decât prin acordul scris al părţilor, cu respectarea prevederilor legii. Suma creditului acordat va fi pusă la dispoziţie beneficiarului de credit ipotecar eşalonat sau integral, plata făcându-se direct către vânzător, în cazul cumpărării unui imobil, sau către constructor, în celelalte cazuri.

Dacă lucrările pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate în regie proprie de către beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finanţare stabilit prin contract.
Legea interzice condiţionarea acordării unui credit ipotecar de obligaţia beneficiarului creditului de a cumpăra sau de a subscrie valori mobiliare ale împrumutătorului, indiferent sub ce formă. Interdicţia nu se aplică la achiziţionarea de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.

Clauzele de exigibilitate înainte de termen trebuie prevăzute în contractul de credit ipotecar printr-o clauză distinctă. Împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar. În caz de faliment sau de lichidare voluntară a împrumutătorului, împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit. În sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii dosarului şi constituirii ipotecii.

Împrumutatul va încheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toată durata creditului, în care împrumutătorul va figura ca beneficiar al poliţei. Dacă despăgubirile acordate vor depăşi valoarea creditului rămas de rambursat şi a celorlalte sume datorate împrumutătorului, diferenţa se cuvine beneficiarului creditului sau moştenitorilor acestuia. Primele de asigurare vor fi achitate de către împrumutat, odată cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. Dacă împrumutatul este o persoană juridică, acesta va trebui să încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării construcţiilor pentru care s-a acordat creditul, beneficiar fiind împrumutătorul. Împrumutătorul nu va avea dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător.

Faza executării

În cazul întârzierii la plată, împrumutătorul va trimite beneficiarului împrumutului o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării contractului de credit ipotecar. În cazul în care, în termen de 30 de zile de la primirea notificării prevăzute la art. 19, beneficiarul creditului nu execută obligaţiile, contractul de credit ipotecar se consideră reziliat de plin drept şi întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilă.

Contractul de credit ipotecar, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie investite cu formulă executorie de către instanţa locului unde este situat imobilul. 

Reguli pentru dobânda variabilă

a) variaţia ratei dobânzii trebuie să fie legată de fluctuaţiile unui indice de referinţă; acesta trebuie să fie ales dintr-o serie de indici de referinţă, a căror listă şi mod de calcul vor fi stabilite prin hotărâre a Guvernului, după avizarea acestora de către BNR.
b) contractul poate să prevadă că variaţia ratei dobânzii este limitată, în sens crescător şi descrescător, la un anumit nivel faţă de rata iniţială a dobânzii. Contractul poate să prevadă, de asemenea, că rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală determinată.
c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicată împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate.

Capital – Editia nr. 18, data 7 mai 2008