Noile condiţii de prudenţialitate ale BNR ar putea reduce consistent accesul la creditele ipotecare. Se pune întrebarea cât de mult ar putea fi influenţată piaţa imobiliară. Află ce spun specialiştii.
Printre noutăţile propuse de BNR în scopul protejării viitorilor doritori de credite ipotecare în valută, se numără impunerea unui avans de minimum 30% pentru creditele în euro şi de 40% pentru creditele în alte valute, însă aceste condiţii sunt oarecum apropiate cu cele practicate şi în prezent de bănci pentru creditele-standard, respectiv un avans de 25%. Ceea ce însă ar putea avea un impact semnificativ faţă de situaţia prezentă sunt condiţiile legate de modul de stabilire a nivelului de îndatorare. Astfel, BNR recomandă băncilor să ia în calcul, la stabilirea gradului de îndatorare, o depreciere cu 35,5% a leului în raport cu euro, eventualitatea scăderii veniturilor cu 6%, precum şi o creştere a dobânzii cu 0,6 puncte.
Cum ar putea fi influenţată creditarea
Toate aceste ultime trei condiţii ar putea conduce la scăderea nivelului sumei maxim împrumutate prin credit ipotecar standard cu circa 35%, conform calculelor Capital. Cum regulamentul nu exclude, aceste măsuri ar putea avea impact şi asupra programului Prima Casă, deşi foarte puţini au sesizat acest aspect. Singurul avantaj, ce-i drept consistent, pe care l-ar mai păstra Prima Casă îl reprezintă nivelul avansului minim, doar de 5%.
Spre exemplu, conform calculelor Capital, dacă în prezent o familie formată din două persoane cu venituri medii pe economie poate accesa un credit ipotecar de 50.000 euro, după intrarea în vigoare a regulamentului BNR suma maxim accesibilă va scădea la doar 33.000 euro.
Astfel, dacă în prezent această familie poate finanţa achiziţia unei locuinţe de 52.600 euro prin Prima Casă, respectiv de 66.500 euro printr-un ipotecar standard (avans de 25%), după noile norme familia în cauză nu va mai putea cumpăra decât o locuinţă de 34.700 euro prin Prima Casă, respectiv de 47.000 euro printr-un credit standard (avans de 30%).
Programul Prima Casă, principalul câştigător
„Este posibil ca regulamentul BNR să influenţeze Prima Casă, în sensul accelerării accesării de credite, astfel că până la finalul anului să epuizăm plafonul alocat“, e de părere Ioana Mihai, şef departament credite garantate în cadrul BCR.
Potrivit preşedintelui Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, Aurel Şaramet, noul regulament al BNR loveşte din plin în creditele ipotecare standard. „Niciun client cu venituri medii nu va mai putea accesa un credit ipotecar standard şi astfel Prima Casă va accelera, nemaiavând alternativă“, spune Şaramet.
Din plafonul de circa 3 miliarde de euro la nivelul băncilor participante, un plafon de 1,1 miliarde euro este încă disponibil. Fără aceste norme, pe dinamica actuală, Prima Casă s-ar fi întins pe încă 15 luni, adică până la finele lui 2012, potrivit lui Şaramet.
De asemenea, reprezentanţii BCR spun că ponderea Primei Case în totalul creditării ipotecare este covârşitoare, respectiv de 75%, iar acest lucru este confirmat şi de preşedintele Fondului de Garantare.
Impact nesemnificativ pe piaţa imobiliară?
„Această decizie ţine mai mult de comunicare şi este o măsură politică, de circumscriere la o viziune de protecţie a populaţiei, sugerată la nivelul Băncii Centrale Europene. Ea nu va afecta intenţiile bancherilor şi ale celor care vor să ia credite. Astăzi, peste 90% din credite, mai ales cele ipotecare, sunt acordate în euro. Faptul că avansul perceput este de 30% nu schimbă cu nimic lucrurile faţă de cum era până acum“, spune Dan Ioan Popp, preşedinte Impact Developer&Contractor.
Încercarea de încurajare a populaţiei să contracteze credite în moneda naţională, cu avans doar de 15%, are şi laturi ascunse, e de părere Popp. Potrivit acestuia, la un risc mai mare, bancherii va trebui să se protejeze prin dobânzi mai mari. „Altfel spus, se va încărca tot nota de plată a cetăţeanului, care va putea alege între avans mic şi dobândă mare în cazul creditelor în lei şi avans mai mare şi dobândă mai mică la cele în euro. În ultimii doi ani, s-au realizat circa 700.000 de tranzacţii imobiliare, din care puţin peste 5% pe an prin Prima Casă.
Dacă piaţa imobiliară va fi afectată în vreun fel în următoarea perioadă, cu siguranţă nu va fi din cauza acestei măsuri“, conchide Popp. Declaraţiile acestuia sunt întărite şi de şeful Coldwell Banker, care consideră, de asemenea, că Prima Casă are un impact redus asupra pieţei. „Nu m-aş hazarda să dau un pronostic cu privire la o eventuală migraţie spre creditele ipotecare în lei, însă este cert faptul că românii sunt obişnuiţi cu euro şi obiceiurile sunt greu de modificat, chiar dacă condiţiile de acordare a creditelor în lei vor fi mai bune. La noi majoritatea creditelor se acordă prin variantele clasice de ipotecare sau cu bani cash, doar 15%-20% din vânzări sunt făcute prin Prima Casă“, explică Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker România.
Migrare către creditele în lei
„Creditarea achiziţiilor imobiliare va migra pe leu, care va deveni principala monedă de finanţare. Din cauza dobânzilor mai mari în lei, cât şi a indicilor de ajustare a veniturilor eligibile, estimăm ca va fi o scădere a sumei maxime pentru acelaşi venit cu aproximativ 10%-20%. O altă posibilă consecinţă va fi «ronizarea» pieţei imobiliare, proces ce poate dura şi ani de zile.
Creditarea populației este încă la un nivel destul de discret, aproape egală cu rambursările în sistem. Din acest punct de vedere, cred că este impropriu spus «restricţionarea creditării». Creditarea rulează de doi ani în viteza intâi, cu frâna de mână trasă, astfel că de la 5 km/h se va ajunge la 3 km/h, ceea ce pentru pasager este aproape insesizabil“, menţionează Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance.
Pe de altă parte, economistul-şef al BCR Lucian Anghel spune că, după doi ani de recesiune, cererea agregată se va situa sub potenţial cel puţin doi ani la rând (în 2011 şi 2012). În aceste condiţii, când nu există niciun pericol de supraîncălzire dinspre cererea agregată, cât de oportună este înăsprirea condiţiilor de creditare conform noului regulament al BNR? E ca şi cum vrei să înhibi ceva care abia mişcă.
35% reprezintă scăderea sumelor maxim acceptate a fi contractate printr-un credit ipotecar, conform noului regulament al BNR faţă de situaţia din prezent.
