Simpla comparare a chiriei cu rata bancară poate fi de multe ori înşelătoare când suntem puşi în faţa deciziei de a cumpăra o locuinţă. În schimb, achiziţia privită prin ochii unui investitor oferă o perspectivă mai clară asupra opţiunii spre care e mai bine să ne îndreptăm
Mulţi chiriaşi au început să vadă scăderea continuă a preţurilor la apartamente ca pe o şansă de a deveni proprietari. De asemenea, dobânzile tot mai scăzute la creditele ipotecare stimulează şi ele apetitul de cumpărare. Majoritatea românilor consideră rentabilă achiziţia unei locuinţe când rata la credit este mai mică decât chiria lunară. Numai că ei compară chiria cu rata la un credit pe 30 de ani. Privit astfel, ar rezulta că în 90% din cazuri achiziţia e preferabilă chiriei, potrivit unei analize realizate de Capital pe 14 oraşe mari din ţară, concentrate asupra garsonierelor şi apartamentelor cu două camere situate în blocuri vechi din zone semicentrale.
Această abordare este greşită. Chiar dacă vrem să cumpărăm o locuinţă pentru uzul propriu, achiziţia trebuie privită ca o investiţie. Înseamnă că proprietatea trebuie să se amortizeze din chiria practicată pe piaţă în maximum 15 ani pentru ca afacerea să fie rentabilă, conform specialiştilor. Prin urmare, decizia de cumpărare nu trebuie să rezulte din compararea chiriei cu rata la credit, ci trebuie privită ca pe o economisire a unei chirii ce ar amortiza integral imobilul vizat în maximum 15 ani.
„În estul Europei, investitorii se uită la rate de amortizare cât mai reduse, de 7-10 ani, şi au fost perioade în care din calcule reieşea că se poate recupera investiţia atât de repede. În ţările mature, în schimb, există o medie de 15 ani până la care investiţia e justificată“, explică Ioan Bejan, secretar general Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România.
În cele mai mari şase oraşe din România – Bucureşti, Constanţa, Cluj-Napoca, Timişoara, Braşov şi Iaşi -, toate centre universitare, rata la un credit pe 30 de ani pentru un apartament cu două camere e inferioară chiriei lunare, justificând aparent achiziţia. Totuşi, abordând problema investiţional, în niciunul dintre aceste oraşe nu rentează cumpărarea, pentru că amortizarea din chirie se realizează în mai mult de 15 ani. Potrivit calculelor Capital, pe medie, doar în cinci oraşe rentează achiziţia unui apartament cu două camere, respectiv în Ploieşti, Oradea, Piteşti, Galaţi şi Baia Mare.
În cazul garsonierelor, în toate oraşele analizate, cu excepţia Bucureştiului şi Sucevei, ar fi de preferat achiziţia. Baia Mare, Arad şi Piteşti oferă cele mai bune randamente, achiziţia amortizându-se din chirie în 11-12 ani.
Argumente pentru chirie
Chiar dacă în multe cazuri achiziţia este rentabilă, chiria este singura opţiune pentru românii care au o bună parte din venituri „la negru“ sau care sunt deja angajaţi la alte credite, cum ar fi cele de consum.
Nu trebuie ignorate nici costurile aferente celor două tipuri de locuire. Chiria este accesibilă imediat şi presupune doar plata a maximum două chirii în avans, din care una este garanţia ce va fi returnată la încetarea contractului de închiriere.
În cazul unui credit, costurile iniţiale reprezintă minimum 10% din preţul de vânzare al locuinţei vizate, ceea ce presupune existenţa unor economii de câteva mii de euro. De cele mai multe ori, românii se împrumută şi pentru acoperirea acestor costuri iniţiale, ceea ce scade şi mai mult accesul la locuinţă.
„Pe termen scurt, pentru tineri în special, e preferabilă chiria până îşi aleg o carieră şi îşi întemeiază o familie. La noi există această percepţie moştenită că cei care locuiesc cu chirie sunt dezavantajaţi şi trebuie să luptăm împotriva acestei mentalităţi, căci altfel ne confruntăm cu o lipsă a mobilităţii forţei de muncă, cu efecte în economie“, spune Ioan Bejan.
În pieţele mature, există un stoc considerabil de locuinţe, bine reglementate, destinate închirierii, precizează Bejan. Chiar şi în SUA, unde se promovează puternic locuirea în proprietate, 30% din populaţie stă cu chirie.
În ţări precum Germania sau Marea Britanie, oamenii nu cad în capcana creditelor ipotecare pe 30 de ani. Ei acceptând perioade de îndatorare de până în 20 de ani sau preferă în cele mai multe cazuri mobilitatea prin chirie.
Click pentru mărire
