Băncile pot deveni în curând proprietarii ansamblurilor rezidenţiale pentru care au acordat finanţări. Insolvenţa dezvoltatorilor şi cumpărătorilor de locuinţe deschide sezonul executărilor silite.
Miile de români care au plătit avansuri pentru locuinţe noi îşi văd calculele iniţiale date complet peste cap de efectele crizei. Încercarea de a ieşi din antecontractele semnate în anii trecuţi, la clauzele cărora mulţi nu au fost atenţi, le poate aduce pierderi totale de milioane de euro.
„Cei care au dat avans pentru o casă contractată într-un complex rezidenţial nou, din cauza scăderii preţurilor la imobile se gândesc dacă nu cumva este mai rentabil să piardă avansul dat, decât să contracteze un credit pentru cumpărarea unei locuinţe care valorează mult mai puţin acum decât era stabilit în contractele de acum un an sau doi“, spune Gabriel Creţu, director vânzări OTP Bank. Surse din piaţa bancară afirmă că „nici 20% din cei care au făcut un antecontract de vânzare-cumpărare în 2008 sau 2007 şi se calificau atunci la un credit ipotecar nu mai îndeplinesc azi noile cerinţe de finanţare“.
Majoritatea antecontractelor prevăd cel puţin trei posibilităţi de reziliere a viitorului contract de vânzare cumpărare încheiat între bancă şi dezvoltator. Prima este amânarea datei de semnare, iar cea de-a doua, pierderea avansului dat de viitorul cumpărător dezvoltatorului, în cote cuprinse între 50% şi 70% sau 100% din valoarea acestuia, în funcţie de ce stipulează fiecare contract (invariabil după valorificarea proprietăţii). Există însă şi varianta „solicitării în instanţa de judecată a pronunţării unei hotărâri prin care cumpărătorul să fie obligat la plata restului de preţ, hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare“, după cum spune Aurelian Nicolae, director de marketing şi vânzări Conarg Real Estate.
Obligat să cumperi casa, chiar dacă eşti insolvent
Pierderea avansului de către client este varianta aplicată cel mai des. În condiţiile în care avem circa 10.000 – 15.000 de locuinţe noi în construcţie şi între 3.000 şi 5.000 de promisiuni de cumpărare ale potenţialilor cumpărători, pierderile românilor care au acceptat să finanţeze construcţiile dezvoltatorilor imobiliari se pot situa între şapte şi zece milioane de euro.
Totuşi, dezvoltatorul poate alege să se adreseze instanţei pentru obligarea la plată a promitentului cumpărător, care nu se poate realiza decât prin executarea silită a veniturilor şi chiar a bunurilor respectivului client. Spre exemplu, în cazul dezvoltatorului Hercesa, felul în care sunt concepute antecontractele încheiate cu clienţii „permit vânzătorului să promoveze o acţiune fondată pe antecontract, solicitând instanţei să se subroge în manifestarea de voinţă a promitentului cumpărător, pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare“, spune Radu Pricop, partener la societatea de avocatură „Pricop & Banu“. Calculele de oportunitate şi le va face singur dezvoltatorul: dacă obligă sau nu un promitent cumpărător, evident insolvabil, să cumpere unitatea locativă în condiţiile în care achitarea acesteia este incertă. În mod normal, dezvoltatorii nu ar alege această variantă, preferând reţinerea avansului, deşi clauza a fost inserată în antecontractele de vânzare-cumpărare pentru clienţii care, din cauza prăbuşirii preţurilor pe piaţa imobiliară, s-ar putea să nu mai dorească să achiziţioneze un imobil mult supraevaluat.
Soluţii de criză: credit pe viaţă sau leasing imobiliar
Băncile caută în prezent soluţii pentru ieşirea din blocajul imobiliar. Dezvoltatorii au pus deja în practică împrumuturi cu perioade de graţie de doi şi chiar cinci ani, acordate după achitarea a 50% din costul proprietăţii. În plus, o serie de bănci au pregătit reeşalonări ale creditelor pe perioade de 40 şi chiar de 45 de ani, pentru persoanele care nu se mai încadrează în noile condiţii de finanţare.
Pachetele de criză ale băncilor se adresează însă majoritar dezvoltatorilor, cei mai atinşi de criza de lichidităţi. Surse din mediul bancar spun că se poartă negocieri fie pentru acordarea de perioade de graţie, fie pentru încercări de comasare sau de reducere a datoriilor developerilor către instituţiile de credit.
Perioada în care băncile vor fi nevoite să pună în practică clauzele de executare silită ale complexurilor rezidenţiale nu este însă prea departe. Deşi pentru bănci este ultima soluţie, varianta executării silite presupune ca banca să devină proprietarul complexului rezidenţial pentru o perioadă de maximum un an. În această perioadă, instituţia de credit poate alege să vândă blocuri, la pachet, investitorilor care deţin lichidităţi, acceptând de regulă să coboare cu 20%-30% preţul faţă de cel al pieţei. Gestionând astfel riscurile bancare, ajunge să piardă doar 15%-18% din soldul rămas de rambursat al creditului, evitând pierderea totală. În cazul în care vor fi prea puţini cumpărători pentru apartamentele scoase la vânzare cu preţ redus, instituţiile de credit mai au o soluţie: externalizarea administrării proprietăţilor imobiliare către societăţile de leasing imobiliar aparţinând grupului. Acestea urmează să se ocupe de închirierea apartamentelor din complexurile rezidenţiale, cu posibilitatea vânzării ulterioare.
«Clienţii vor suporta rigorile antecontractului semnat: pierderea avansului sau orice altă sancţiune asumată prin semnătură de către părţi.»
Radu Pricop, partener la societatea de avocatură „Pricop & Banu“
10 mil. de euro este valoarea maximă a sumelor pierdute (avansurile de minimum 25%) de către cei care au semnat un antecontract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe viitoare
18% este procentul clienţilor care mai sunt eligibili în prezent pentru credite ipotecare destinate achiziţionării unei locuinţe într-un bloc nou
Expunerea băncilor pe piaţa imobiliară
Cele mai mari expuneri pe zona de real estate le au băncile austriece şi greceşti.
Raiffeisen Bank are o expunere de 10% din totalul creditelor acordate (unul din principalele proiecte finanţate fiind InCity).
La Volksbank, expunerea pe piaţa imobiliară ajunge la 95%. Banca este finanţator al proiectelor desfăşurate de mari fonduri de investiţii austriece, printre care şi Europolis.
Erste Bank, prin BCR, este expunsă în principal pe proiectele dezvoltate de Immorent şi Immoeast. Expunerea totală a grupului Immoeast pe România se ridică la 800 de milioane de euro, în mai multe proiecte finanţate de obicei prin credite sindicalizate.
Alpha Bank este implicată în finanţarea proiectelor desfăşurate de Asmita Garden şi, alături de banca austriacă Raiffeisen Bank, în proiecteul imobiliar Ibiza Sol.
