Nivelul chiriilor pentru locuinţe va varia, în acest an, pe o piaţă marcată de volatilitatea cursului de schimb şi de frânarea ritmului de creştere a salariilor.
Prima mişcare majoră a apărut în intervalul septembrie – octombrie 2008, când oferta de locuinţe destinate închirierii a crescut exploziv. Motivele erau două. Primul: începerea anului universitar, care aduce de regulă o creştere a valorii chiriilor, dar şi a ofertelor. Al doilea: scăderea tot mai accentuată a vânzărilor de locuinţe, din cauza preţului foarte ridicat şi a restricţionării accesului la credite. Practic, oferta a crescut, atunci, cu 41% la apartamentele cu două camere şi cu circa 20% la garsoniere, majoritatea fiind scoase şi la vânzare, proprietarii încercând, practic, să joace la două capete. Prezentul nu aduce schimbări majore. Oferta rămâne ceva mai ridicată faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, motivul fiind evident – blocajul vânzărilor din segmentul rezidenţial -, iar chiriile au stagnat, ba chiar au scăzut cu 10%-15% în zonele periferice ale marilor oraşe. Pe de altă parte, chiriile altădată apropiate ca valoare au început să se diferenţieze. „Oferta a crescut simţitor, iar nivelul chiriilor diferă foarte mult pe fiecare zonă în funcţie de amplasament, de tipul proprietăţii (apartament sau casă), suprafaţă, vechimea clădirii, îmbunătăţiri, mobilier, grad de utilare etc. Astfel, ele pornesc de la 300-500 de euro lunar, pentru o garsonieră, şi ajung până la 5.000-7.000 de euro, pentru o vilă”, exemplifică Anda Marian, şeful departamentului rezidenţial al consultantului imobiliar MediaCity.
Leul devine monedă de negociere
Continuarea blocajului de pe piaţa rezidenţială va determina atât creşterea ofertei, cât şi a cererii de locuinţe destinate închirierii. Dacă ne raportăm la evoluţia de anul trecut, valoarea chiriilor s-ar putea majora cu maximum 15%, în condiţiile în care, în Capitală, pentru un apartament cu două camere, chiria medie lunară era de 600 de euro. Însă, sub presiunea chiriaşilor afectaţi de criză, cel puţin prin limitarea creşterilor salariale deja resimţite nu doar în sectorul de stat, ci şi în cel privat (în decembrie 2008, rata de creştere a salariilor a fost de 17,6%, cu 4% mai mică decât cea din decembrie 2007), pretenţiile proprietarilor ar putea să rămână aceleaşi, ba chiar ar putea apărea scăderi (de 15%-20%) în cazul locuinţelor din zonele mai slab cotate sau cu grad redus de confort. În acelaşi timp, chiriaşii au fost puternic afectaţi şi de cursul de schimb leu-euro, fiind obligaţi să scoată mai mulţi bani din buzunar. „Este un paradox. Toată lumea se aşteaptă acum la ieftiniri pe toate segmentele din piaţa imobiliară, însă deprecierea leului nu face decât să scumpească anumite proprietăţi, un fenomen care dezvoltă abilităţile de negociere ale potenţialilor clienţi”, afirmă Laura Mocanu, membră a departamentului rezidenţial din cadrul agenţiei imobiliare Eurometropola. Un calcul simplu arată că 600 de euro plătiţi, în medie, lunar, însemnau, la cursul mediu din noiembrie 2008, 2.262 de lei, iar o lună mai târziu, 2.394 de lei, pentru ca în ianuarie 2009, valoarea în lei a chiriei să treacă de 2.530 de lei, fiind cu 1.100 de lei mai mare decât salariul mediu net pe economie.
Noua stare de lucruri a impus modificări de comportament. „Clienţii care încheie contracte pe termen mai scurt, de maximum opt – zece luni, preferă să stabilească plata chiriei în lei, pentru a se asigura că nu vor exista diferenţe mari de la o lună la alta”, explică Laura Mocanu.
Ape tulburi şi în provincie
Creşterea ofertei de închirieri nu vine numai din componenta veche a pieţei locuinţelor. Pe fondul expectativei clienţilor, unii dezvoltatori au decis să închirieze apartamentele din proiectele finalizate şi nevândute, situaţie ce apare atât în Capitală, cât şi în provincie, iar chiriile cerute sunt de 0,5% din valoarea de vânzare a locuinţei. Problema este amplasamentul, majoritatea acestor proiecte fiind situate în zone periferice, cele din centru sau din nord (cazul Capitalei) fiind mult prea scumpe şi, practic, deschise doar expaţilor care dispun de bugete de 1.500 – 2.000 de euro lunar.
Odată întorşi pe piaţa medie, în marile oraşe universitare (precum Iaşi, Cluj-Napoca, Timişoara sau Târgu Mureş), chiriile vor oscila, potrivit agenţilor imobiliari din aceste localităţi, între creşteri de maximum 15%, pentru locuinţele cu grad de confort ridicat şi amplasate în zone centrale sau semicentrale, şi scăderi de 10%-15%, pentru cele de calitate scăzută şi situate în zone mărginaşe.
Practic, deşi multe agenţii imobiliare mici şi medii şi-au concentrat atenţia pe piaţa închirierilor ca urmare a faptului că este singura care mai aduce venituri, principala modificare stă în atitudinea potenţialilor chiriaşi, care au devenit extrem de atenţi la ofertă, preţ şi calitate. La fel ca şi cumpărătorii, ei preferă mai degrabă să mai aştepte, dacă au posibilitatea, decât să plătească sumele pretinse de proprietarii care uită că nu mai sunt ei cei care fac regulile în piaţă.
«Deprecierea leului nu face decât să scumpească anumite proprietăţi, un fenomen care dezvoltă abilităţile de negociere ale clienţilor.»
Laura Mocanu, Eurometropola
600 de euro lunar reprezintă chiria medie pentru un apartament cu două camere din Capitală. În funcţie de zonă şi confort, în 2009, aceasta poate oscila în sus sau în jos cu maximum 15%
480 de euro este chiria medie cerută pentru un apartament cu două camere în Cluj-Napoca. Analiştii estimează că anul acesta valorile cerute vor stagna, în zonele periferice putând apărea scăderi de circa 10%
400 de euro se cer, în medie, pentru apartamentele cu două camere din Iaşi. Anul trecut, proprietarii apartamentelor din zonele centrale au pretins şi peste 700 de euro lunar
400 de euro pretind, în medie, şi proprietarii din Timişoara. Deşi piaţa stagnează acum din punctul de vedere al chiriilor, acestea au crescut în intervalul 2005 – 2008, de la 220 de euro/lună, la peste 700 de euro lunar
