În condiţiile în care creditarea ipotecară este redusă la aproape de zero, dezvoltatorii care mai au resurse financiare încearcă să-şi finanţeze clienţii. Oferte asemănătoare leasingului imobiliar încep să fie tot mai prezente pe o piaţă în care tranzacţiile par îngheţate.
Leasingul imobiliar a fost, pånă de curånd, o soluţie ignorată de majoritatea celor interesaţi să cumpere locuinţe. Cifrele vorbesc de la sine: anul trecut, în condiţiile în care tranzacţiile de pe piaţa locuinţelor s-au ridicat la circa nouă miliarde de euro, leasingul imobiliar a reprezentat sub o cincime din această valoare, mai exact, ceva mai mult de 450 de milioane de euro. În încercarea disperată de a mişca cererea pe o piaţă unde nimeni nu mai cumpără, aşteptånd scăderea în continuare a preţurilor, dezvoltatorii readuc leasingul imobiliar în centrul atenţiei. „În 1998, cånd am intrat în afaceri, am început cu plata în rate. Era pe vremea cånd băncile nu prea dădeau credite“, îşi aminteşte Carmen Săndulescu, preşedintele Impact Development. Durata maximă de plată a acestor credite depindea atunci şi de valoarea locuinţei, dar nu depăşea opt ani. E drept că şi preţurile erau de opt – zece ori mai mici. „Am reînceput să promovăm acest tip de vånzare în contextul actual al pieţei“, spune Săndulescu. Din luna octombrie, de cånd băncile au înăsprit regulile de creditare, şi pånă în prezent, opt clienţi au semnat deja astfel de contracte pentru achiziţia unor apartamente în Greenfield Residence, proiect al Impact Development. Avansul perceput este de 20%, iar perioada maximă de achitare a apartamentului este de pånă la şase ani. Spre exemplu, la un apartament de 100.000 de euro, rata lunară ar fi de aproximativ 1.100 de euro, variind şi în funcţie de ROBOR.
Achiziţia este condiţionată de plata avansului
Leasingul imobiliar e pe cale să devină o strategie de vånzări şi pentru Ionuţ Negoiţă, cel care, împreună cu fratele său, Robert, deţine hotelurile Rin şi Confort din Capitală, precum şi proiectul Confort City. După ce au våndut o treime din cele 1.700 de apartamente din cadrul ansamblului rezidenţial amplasat în apropierea hotelului Rin, cei doi au decis să înfiinţeze o firmă de leasing imobiliar. „Am våndut 600 de apartamente aflate în construcţie şi vom lansa o firmă de leasing prin care vom finanţa cumpărătorii. Vom vinde în continuare cu 1.000 – 1.100 de euro/mp“, susţine Ionuţ Negoiţă.
Iată, aşadar, că un fapt de neconceput în urmă cu şase luni a devenit realitate: developerii încep să-şi finanţeze ei înşişi clienţii apelånd la diverse stratageme financiare, mai mult sau mai puţin asemănătoare leasingului. Cea mai uzitată este închirierea apartamentelor către cumpărătorii care nu pot achita sumele cerute şi nu (mai) pot contracta un credit acoperitor achiziţiei din cauza noilor norme bancare. Una dintre companiile care au recurs, recent, la această metodă este Apolodor, cunoscută şi pentru serviciile de demolare, dar care a decis, anul trecut, să devină dezvoltator imobiliar. Astfel, proiectul Octopus Garden, aflat în portofoliul firmei, a fost oferit spre închiriere. În momentul plăţii finale, chiria achitată pånă atunci va fi considerată avans.
Şi Impact, una dintre companiile de dezvoltare imobiliară autohtone cele mai afectate de criză, a venit cu un produs care presupune plata în rate, pe principiul „închiriezi azi şi cumperi cånd poţi“. Programul „call buy“ se referă la plata unei chirii lunare, pe o perioadă de maximum patru ani, pånă la momentul asigurării finanţării pentru achiziţie. „Urmărim să ne acoperim costurile de construcţie, impozitele etc.“, spune Săndulescu. De exemplu, la un apartament de 100.000 de euro, chiria va fi de circa 550 de euro pe lună, iar avansul, de minimum 20.000 de euro. În doar o lună de zile, susţin reprezentanţii Impact, au fost contractate patru locuinţe prin această metodă, alte 12 fiind în negocieri.
După ce a våndut peste 90% din cele 279 de apartamente incluse în proiectul Emerald Residences, dezvoltatorul Brooklyn Investment a decis să închirieze locuinţele rămase pånă cånd clienţii vor reuşi să-şi asigure resursele necesare finanţării achiziţiei apartamentului. Aceştia trebuie să plătească însă un avans de 20%, chiria urmånd să se adauge avansului în momentul plăţii finale.
Varianta acestui tip de „semileasing imobiliar“ este adoptată, în general, de companiile care au dezvoltat proiecte mici şi medii, dar se străduiesc să revigoreze cererea oferind clienţilor posibilitatea de a se muta, chiar dacă aceştia nu au achitat nici jumătate din valoarea locuinţei. „Clientul achită 25% avans din valoarea totală a apartamentului şi, lunar, achită o rată sub formă de chirie, stabilită de comun acord. Aceasta nu va depăşi însă 0,5% din valoarea imobilului achiziţionat. La finalul celor doi ani, din preţul total al apartamentului se va scădea chiria plătită“, explică Adrian Militaru, directorul de marketing al proiectului The Nightingdale Residence, situat în nordul Capitalei. „Am lansat această promoţie tocmai pentru a contracara lipsa finanţărilor în această perioadă. Avem clienţi interesaţi de apartamenentele noastre, dar ei nu au mai reuşit să le cumpere. Ne-au achitat avansul, însă tranzacţiile s-au blocat. Între timp, au intrat în vigoare noile norme de creditare, iar finanţarea bancară nu a mai fost valabilă“, adaugă Militaru.
Chiar dacă oferta se diversifică, ceea ce se pare că încă nu înţeleg unii dezvoltatori este faptul că, dincolo de toate instrumentele puse la îndemåna cumpărătorilor, preţul rămåne criteriul esenţial de selecţie. Iar la preţ au umblat prea puţini dintre ei.
Lansat anul trecut, proiectul Confort City va fi livrat pe piaţă anul viitor. Proprietarii acestuia, fraţii Negoiţă, au våndut, pånă în prezent, 600 de apartamente din cele 1.700, restul urmånd să fie scoase pe piaţă cu finanţare oferită de firma de leasing pe care cei doi au decis să o înfiinţeze, din cauza restrångerii finanţărilor bancare.
Chirie sau rată, totuna
Pentru o locuinţă cu trei camere şi o suprafaţă de 115 metri pătraţi, în valoare de 209.400 euro (preţul include TVA), se plăteşte un avans de 52.350 euro. Timp de doi ani, chiria lunară va fi de 1.047 de euro, iar la finalul acestei perioade, proprietarul a achitat încă 25.128 de euro, ceea ce înseamnă că mai are de plătit o diferenţă de 131.922 de euro. În ceea ce priveşte valoarea imobilului, clientul are măcar certitudinea că preţul apartamentului pe care l-a cumpărat nu va mai creşte, chiar dacă în doi ani este posibil ca valoarea imobilelor noi să se majoreze, deşi în condiţiile în care criza nu se va atenua este la fel de posibil ca valoarea acestor proprietăţi să scadă în continuare.
