Datoriile marilor proprietari de malluri, birouri şi hale de depozitare din România au început să crească în ultimii ani, pe fondul reducerii costurilor de creditare şi al dorinţei de extindere a investitorilor. Aceştia sunt, însă, atenţi să nu depăşească un grad de îndatorare de 60%, practică ce a dus la faliment multe firme în timpul crizei.
NEPI Rockcastle, AFI Europe, Globalworth, Immofinanz şi CTP au împreună datorii bancare de circa 2,3 mld. euro, adică 32% din valoarea portofoliilor de proprietăţi închiriate pe care le gestionează la nivel local. Cu banii acumulaţi, aceştia au ajuns să cumpere sau să dezvolte în România 24 de malluri, tot atâtea parcuri de afaceri, 12 parcuri logistice şi un complex rezidenţial. Creditele atrase de marii proprietari provin, cu precădere, de la bănci austriece şi germane, însă şi finanţatorii greci continuă să deţină o cotă importantă din împrumuturile acestora.
O analiză a evoluţiei indicatorului „loan-to-value“, care reprezintă raportul dintre valoarea creditelor şi cea a garanţiilor constituite de un investitor, arată că cei cinci investitori imobiliari au început să se împrumute mai mult în vederea extinderii pe piaţa românească. De altfel, gradul de îndatorare al companiilor din întregul sector imobiliar a crescut, conform datelor Băncii Naţionale a României (BNR). De evoluţia datoriei acestor companii depinde soarta pieţei imobiliare în ansamblu, deoarece imobilele pe care le deţin în proprietate au o pondere de până la 35% în stocul de spaţii din sectoarele pe care activează.
Spre exemplu, AFI Europe a ajuns la un grad de îndatorare de 56,6%, urmată de Globalworth cu 54,6%, iar CTP vine din urmă cu 48,5%. Cu cât indicatorul loan-to-value este mare, cu atât mai riscant devine un credit pentru banca finanţatoare. Îndatorarea investitorilor vine şi pe fondul creşterii raportului loan-to-value acceptat de bănci în momentul acordării creditelor de investiţii. Astfel, băncile au crescut pragul până la 65%, după ce în timpul crizei depăşea rareori 50%.
Dorinţa de expansiune a investitorilor imobiliari este explicată de faptul că marjele de profit practicate în acest sector ajung la 32,5%, cel mai ridicat nivel din economie, potrivit BNR. Totuşi, indicatorul de lichiditate arată o diminuare a capacităţii firmelor de a face faţă obligaţiilor pe termen scurt, rata de lichiditate generală fiind subunitară şi în scădere pentru sectorul imobiliar. Restanţele nebancare ale investitorilor imobiliari s-au majorat cu 5% în prima jumătate a anului trecut, comparativ cu perioada similară din 2015, potrivit raportului asupra stabilităţii financiare publicat de BNR în mai 2017. Această evoluţie a fost determinată atât de majorarea datoriilor neachitate la termen faţă de furnizori, cât şi de creşterea sumelor restante faţă de buget.
Pericolul datoriei
Pentru a ţine în frâu costul datoriei bancare, o parte din marii investitori apelează tot mai des la emisiuni de obligaţiuni. Acesta este şi cazul AFI Europe, proprietarul celui mai mare mall din România. Totuşi, decizia de a se împrumuta prin obligaţiuni, pare că se întoarce împotriva investitorului.
Creditorii companiei Africa Israel Investments, care controlează indirect AFI Europe, au decis la începutul acestui an să caute un investitor dispus să preia controlul firmei. Modificarea acţionariatului ar putea determina anumite bănci care au finanţat până acum investitorul să ceară o rambursare imediată a creditelor. Suma totală a acestui tip de credite, pentru care băncile pot cere rambursarea anticipată, era de 161,2 mil. euro la finalul primului semestru, potrivit ultimului raport financiar al companiei. Mai mult, incertitudinea legată de posibilitatea schimbării controlului ar putea afecta abilitatea grupului de a face noi credite pentru proiectele sale.
Cert este că AFI Europe este cea mai îndatorată companie din cele cinci analizate de Capital, iar eşecul vânzării celor cinci clădiri de birouri care flanchează mallul AFI Palace Cotroceni din Bucureşti nu este un semn bun. Compania are un credit de peste 200 mil. euro de la un consorţiu bancar format din Deutsche Pfanbriefbank, Erste Group Bank şi Raiffeisen Bank luat pentru refinanţarea centrului comercial din Cotroceni; altul de 32 mil. euro de la BCR pentru finalizarea clădirilor de birouri AFI Park 2 şi 3, un împrumut de 13,4 mil. euro accesat la UniCredit Bank Austria pentru AFI Park 1 şi unul de 39 mil. euro de la Bank Leumi România folosit pentru finalizarea ultimelor două clădiri din AFI Park. De asemenea, pentru dezvoltarea mallului AFI Palace Ploieşti, compania a luat un credit de 31,92 mil. euro de la Raiffeisen Bank International Viena şi subsidiara Raiffeisen Bank Bucureşti, suplimentat cu alte 6 mil. euro.
Împrumuturi de miliarde
Globalworth, care s-a arătat interesată de achiziţia Africa Israel, a ajuns la aproape acelaşi grad de îndatorare ca firma pe care vrea să o cumpere. Indicatorul era la 54,6% la finalul primului semestru din acest an, în creştere cu 11,2% faţă de sfârşitul anului trecut. Această majorare abruptă este catalogată de managerii companiei drept un efect temporar al iniţiativelor de atragere de capital din decembrie 2016 şi iunie 2017 care au condus la un disponibil de cash de circa 284,3 mil. euro. Surplusul de bani va fi utilizat în realizarea de noi investiţii imobiliare, care se anticipează că vor creşte valoarea activelor companiei şi vor reduce gradul de îndatorare. Globalworth a lansat în iunie o emisiune de obligaţiuni în valoare de 550 mil. euro, cea mai mare realizată până acum de o companie activă în România. Dezvoltatorul, fondat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, deţine nouă proiecte de birouri funcţionale în Bucureşti, un parc logistic în Timişoara şi două turnuri cu locuinţe.
O altă companie cu un grad mare de îndatorare este dezvoltatorul de spaţii logistice CTP. Creditele ajung aproape la jumătate din valoarea proprietăţilor româneşti care aduc chirie investitorului. Banii împrumutaţi sunt folosiţi de grup pentru a maximiza profitul acţionarilor, se arată în ultimul raport financiar. Politica CTP este de a se finanţa, în principal, prin reprezentanţele locale ale băncilor care activează în Europa Centrală şi de Est. În România, dezvoltatorul lucrează cu BCR, BRD şi Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD). La sfârşitul anului trecut, soldul creditelor CTP depăşea 131 mil. euro pentru activitatea din România, a doua cea mai mare datorie dintre ţările pe care activează, după Cehia. Totuşi, gradul de îndatorare specific activităţii companiei în România era mai mic decât cel la nivel de grup, care ajunsese la 56,3% la active evaluate la 3,6 mld. euro.
CTP a semnat recent un acord de finanţare în valoare de 75,8 mil. euro cu BERD şi BCR pentru extinderea CTPark Bucharest West. Noua etapă de dezvoltare a parcului logistic implică o investiţie de 108,9 mil. euro şi presupune construcţia a două depozite în suprafaţă de 70.000 mp, potrivit investitorului. CTP are posibilitatea de a extinde parcul la 600.000 mp, ceea ce îl va transforma în proiectul logistic cu cea mai mare suprafaţă din ţară şi din regiune. Dezvoltatorul are în construcţie depozite de 400.000 mp, care se adaugă celor 615.000 mp existenţi.
Expunere redusă
Gradul de îndatorare local al companiei austriece Immofinanz a scăzut semnificativ după vânzarea parcurilor sale logistice către Logicor. Investitorul, concentrat acum doar pe birouri şi malluri, mai are de plătit la bănci 175,5 mil. euro de pe urma proprietăţilor din România, ceea ce corespunde unui grad de îndatorare de 28%. În urmă cu trei ani, indicatorul depăşea 38%. La nivel de grup, Immofinanz funcţionează cu un grad de îndatorare de 40,5%, în România având una dintre cele mai bune situaţii financiare dintre ţările în care activează. Spre exemplu, în ţara sa de origine, investitorul are un grad de îndatorare de 53%. Austriecii deţin la nivel local opt proiecte de birouri şi şase malluri funcţionale.
Cel mai mare investitor imobiliar din România, după valoarea activelor, a reuşit să îşi menţină gradul de îndatorare la aproximativ un sfert din valoarea proprietăţilor sale generatoare de venituri. Fuziunea dintre NEPI şi Rockcastle, două fonduri de investiţii originare din Africa de Sud, a pus bazele celui mai mare investitor imobiliar listat din Europa Centrală şi de Est şi una dintre primele zece companii imobiliare listate din Europa continentală. Înainte de fuziune, NEPI se împrumuta la bănci cu o dobândă medie de 3,3%, comparativ cu Rockcastle care a obţinut dobânzi de 1,8%.
Portofoliul imobiliar al celor două companii cuprinde 51 de proprietăţi operaţionale localizate în Polonia, Cehia, Slovacia, Serbia, Croaţia şi România, cu o valoare totală de peste cinci miliarde de euro, precum şi şase proiecte imobiliare în curs de construcţie. Afacerea de bază a sud-africanilor rămâne în România, unde deţin 15 malluri şi cinci proiecte de birouri, care însumează jumătate din valoarea portofoliul NEPI Rockcastle. Noul conglomerat datorează la bănci peste 825 mil. euro.
Datele BNR arată că standardele de creditare pentru împrumuturile garantate cu ipoteci asupra imobilelor comerciale au cunoscut o relaxare în ultimul trimestru al anului 2016, revenind la valorile înregistrate înainte de criză, iar gradul de îndatorare al firmelor care accesează astfel de credite a fost superior celui consemnat de toate companiile nefinanciare pe parcursul întregului interval 2007‑2015.
