Conjunctura Valorile de vanzare ale caselor sunt “umflate” de catre cumparatorii cu bani gheata Numarul tranzactiilor este alimentat de “intreprinzatorii” care cumpara si revand proprietatile, fie ca este vorba de case, fie de terenuri. Un astfel de “cumparator” revine repede pe piata, cu un adaos substantial. O tanara familie a pornit de curand intr-un periplu in cautarea unei case in zonele rezidentiale din Bucuresti. Le-a atras a
Conjunctura Valorile de vanzare ale caselor sunt “umflate” de catre cumparatorii cu bani gheata
Numarul tranzactiilor este alimentat de “intreprinzatorii” care cumpara si revand proprietatile, fie ca este vorba de case, fie de terenuri.
Un astfel de “cumparator” revine repede pe piata, cu un adaos substantial. O tanara familie a pornit de curand intr-un periplu in cautarea unei case in zonele rezidentiale din Bucuresti. Le-a atras atentia un anunt, al unei “vile, trei camere in ansamblu rezidential, zona lac, la cheie, disponibila imediat, pret 108.000 euro”. In gradinita din fata locuintei erau numai buruieni, iar casa nu fusese niciodata locuita. Proprietarul, un tanar prosper, care a coborat dintr-o masina model coupe, a spus din start ca nu lasa din pret. “Am dat 64.000 euro in toamna lui 2004, dar am asteptat sa fie construita. Peste doua luni, cand va fi gata de asfaltat drumul, voi cere 120.000 euro”, a explicat acesta. Nici urmatoarele trei case din stanga acestei locuinte nu erau locuite. “Sunt ale unei companii straine, care le-a scos pe piata la 130.000 euro”, a adaugat proprietarul care nu se grabea cu vanzarea.
Acesti “intreprinzatori” platesc de cele mai multe ori cu banii jos. Numarul lor a crescut in ultimii doi ani, in parte pe fondul apropierii datei integrarii in Uniunea Europeana. “Daca in 2003-2004, circa 80% din tranzactiile de pe segmentul rezidential se realizau prin credite imobiliare sau ipotecare, anul trecut si in prima parte a acestui an, raportul este invers, estimandu-se ca peste 60% sunt fara credite”, declara Radu Zilisteanu, reprezentant al unei asociatii profesionale imobiliare. Acesta este insa de parere ca, dupa aderarea la Uniunea Europeana, creditele ipotecare vor lua avant si ca acum situatia este doar una de conjunctura. O cauza negativa ar fi si inasprirea conditiilor de creditare de catre BNR, fapt care a dus la reducerea acestei piete. Multi dintre potentialii clienti nu se mai califica la grila impusa de banci (rata sa nu depaseasca 35% din veniturile unei familii) si nici nu mai fac fata pretentiilor vanzatorilor – in paralel, preturile la proprietati au crescut cu peste 30% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Ca urmare, principalii “jucatori” de pe piata sunt persoanele care privesc proprietatile ca investitii si care spera intr-o crestere cel putin egala cu cea din ultimii ani.
Raportul intre cumparatorii care cumpara cu banii jos si cei prin credit depinde de fiecare segment de piata in parte. Astfel, cu toate ca numarul celor care vin cu cash este mai mare decat al celor prin credit ipotecar, ca valoare totala a tranzactiilor, cele doua tabere sunt egale. Acest lucru are doua explicatii: prima, ca prin credite ipotecare se fac evaluari mult mai stricte ale proprietatilor si sunt declarate valorile de piata ale acestora, iar a doua este ca deja cumparatorii afaceristi au metode de negociere la sange si obtin preturi mult mai bune.
si nu este de neglijat nici numarul romanilor care muncesc in strainatate si care investesc in locuinte. “Capsunari” sau nu, acestia cumpara cu cash. Lor li se alatura, in Capitala, straini care cumpara locuinte in acelasi scop: de a le inchiria ulterior sau a le revinde cu profit.
Nu toti cumparatorii cu banii jos sunt speculanti. Exista si o categorie insemnata de cumparatori care au vandut de curand o locuinta si trec “mai departe”, la o locuinta mai buna si mai scumpa, completand diferenta prin credite de consum, al caror plafon maxim atinge la unele banci si 25.000 euro si care se obtin mult mai rapid.
Numarul actelor de dispozitie imobiliara
In perioada 2000-2005
Din 2000 si pana in 2004 a crescut constant numarul actelor de dispozitie imobiliara (vanzari, mosteniri, cedari). In 2005, a fost mai mic cu circa 16%, din cauza stoparii creditului ipotecar si al aparitiei Legii Proprietatii, care a dus la o mai mare atentie pe piata la sistemul juridic al proprietatilor tranzactionate. Nici in acest an, potrivit rezultatelor din primele luni, numarul tranzactiilor nu va creste.
Putine constructii noi sunt finantate prin credite
Si pe segmentul rezidential al constructiilor noi, romanii cotizeaza in mare parte din buzunarul propriu la construirea locuintelor.
Potrivit unui studiu realizat de firma canadiana de consultanta imobiliara CMHC International, anul trecut, au fost construite mai putin de 1.500 locuinte de catre developeri, 6.435, de catre stat si restul, pana la 32.368 locuinte, au fost realizate in regie proprie de catre persoane individuale. Adica, cea mai mare pondere. Singurul segment unde ar putea patrunde masiv creditul ipotecar, potrivit studiului firmei canadiene, ar fi cel al locuintelor construite de catre developeri, in ansambluri rezidentiale. Numarul acestora este in crestere, cu cate 20%, pentru 2006-2007 fiind chiar estimata o crestere anuala de peste 50%.
Potrivit lui Bogdan Georgescu, director al firmei de consultanta imobiliara Colliers Inernational, media anuala a locuintelor furnizate de proiectele realizate de investitori privati este de 10.000 pe an, in tarile din fostul bloc comunist care au aderat la Uniunea Europeana, piata avand un potential imens in Romania. Pana in 2010, se vor da in folosinta cel putin 20.000 unitati de acest tip si la noi in tara, conform aceleeasi surse.Si aici insa se “strecoara” multi investitori, care cumpara doar cu intentia de a le revinde in perioada imediat urmatoare. Acest segment are perspective, fiind inca la nivel de pionierat. Bancile abia au inceput sa ofere pachete pentru construirea de locuinte, chiar fara avans, pretul terenului fiind considerat ca valoare adusa de proprietar.
Piata asteapta inca sase milioane
de cumparatori de locuinte
PREVIZIUNI Ramane de vazut cati dintre acestia vor apela la credite si cati vor plati cash
In ciuda unor cresteri cu 50% in termeni nominali a creditelor imobiliare, in Romania aceasta modalitate de finantare a achizitiilor si constructiilor de locuinte este de abia la inceput.
Cele circa 650 de milioane de euro pe care bancile le-au dat clientilor sub forma de credite ipotecare in anul 2005 reprezinta o mica parte din potentialul unei piete imobiliare care insumeaza cateva sute de mii de tranzactii anual.
“Estimand la o medie de 50.000 de euro pe tranzactie, la 450.000 de tranzactii, inseamna peste 20 de miliarde de euro”, este de parere Radu Zilisteanu, director al agentiei imobiliare Intermedias.
Din cele 450.000 de tranzactii, cam 75 – 80% sunt, potrivit reprezentantilor pietei, tranzactii rezidentiale. Valoarea acestei piete poate ca nu ajunge chiar la 20 de miliarde de euro, insa atinge cel putin zece miliarde, coborand valoarea medie la 30.000 de euro.
Comparativ cu tarile din regiune, Romania este, oricum, mult mai jos, si ca dimensiune a pietei imobiliare si ca valoare a creditelor pentru locuinte acordate. Ca pondere a ipotecilor in produsul intern brut, Romania este pe ultimul loc in clasamentul tarilor din jur, cu circa 1,6 – 1,7%. Aproape de noi se mai afla Slovenia si Bulgaria, restul avand deja ponderi peste 6%, cea mai mare in cazul Estoniei, circa 17%.
“Politica restrictiva a BNR in ceea ce priveste creditul (in general!) a sugrumat dezvoltarea pietei ipotecare in 2005”, apreciaza Ana Cernat, director executiv credite la Domenia Credit. “Cel mai probabil, daca se mentin aceste restrictii, multe institutii de credit vor veni cu noi produse care vor eluda normele restrictive privind serviciul datoriei la populatie, produse care vor induce un risc si mai mare in piata”, prevede ea.
Daca BNR va trece, intr-un final, de la o politica de gatuire a consumului la una de stimulare a productiei, premisele pietei imobiliare vor fi favorabile pentru perioada urmatoare. Potrivit unui studiu al Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL), circa sase milioane de romani intentioneaza sa-si schimbe situatia locativa in urmatorii cinci ani.
Mai mult, peste 56% din locuintele existente in Romania necesita modernizari, asa ca va fi nevoie de bani, fie pentru consolidarea lor, fie pentru cumpararea altora noi.
E drept, majoritatea sunt blocuri, iar initiativa colectiva lipseste, locatarii preferand sa cada cu tot cu bloc, decat sa dea bani in folosul tuturor.
“Datorita acestor factori pozitivi, creditele imobiliare si ipotecare au crescut mai rapid decat creditele in ansamblu, ponderea lor in totalul imprumuturilor acordate de sistemul bancar crescand in ultimul an cu 13,2%”, explica Ionut Costea, presedintele Raiffeisen Banca pentru Locuinte.
“Exista, pentru banci, si un lucru ingrijorator in aceasta privinta, si anume, ca peste 90% din imprumuturile imobiliare sunt in valuta”, avertizeaza el.
Avand in vedere premisele de mai sus, estimarea RBL este ca piata tranzactiilor de locuinte are un potential de crestere de circa un miliard de euro pe an, in perioada urmatoare.
Nu se stie, insa, daca aceasta crestere a pietei imobiliare va fi acoperita la fel ca pana acum, din valiza cu dolari a “intreprinzatorilor”, sau, la fel ca in tarile civilizate, institutiile de creditare vor ocupa rolul principal.