Piaţa rezidenţială din Bucureşti are un stoc de peste 10.000 de apartamente noi care stau goale. Pentru aceste unităţi există varianta închirierii, însă dezvoltatorii nu o iau în serios din lipsa unei pieţe conturate pe acest segment, a banilor de investiţii suplimentare, dar şi din cauza concurenţei făcute de apartamentele vechi.
Ultima statistică oficială, realizată în 1992, relevă faptul că între 4% şi 7% din fondul locativ al ţării este declarat ca fiind dat spre închiriere. Jucătorii din piaţă estimează că acest procent urcă în prezent, la nivelul marilor oraşe, la 15-20% din totalul locuinţelor, din cauza imensei evaziuni fiscale cu care se confruntă acest sector.
În ultimii ani, ofertele de închiriere au mai fost alimentate şi cu apartamente noi scoase la închiriat de către proprietarii care le-au cumpărat cu scop investiţional. Cu toate acestea, la începutul acestui an, erau goale peste 10.000 de apartamente amplasate în ansambluri rezidenţiale noi de peste 40 de unităţi, potrivit unui studiu realizat de agenţia imobiliară Real Time.
„Situaţia pieţei închirierilor este clară din punctul meu de vedere. Cei care au cumpărat apartamente nu mai au alternativă decât închirierea“, consideră omul de afaceri Liviu Tudor, unul dintre primii cinci mari proprietari de spaţii de birouri din România.
În toamna anului trecut, Tudor a lansat pe piaţă proiectul West Gate Studios din Militari, printre puţinele ansambluri rezidenţiale axate pe închiriere. Proiectul, destinat exclusiv închirierii către studenţi şi tineri la început de carieră cuprinde 500 de camere. A doua fază a complexului, ce va fi finalizată în toamna anului viitor, va mai aduce 250 de camere, urmând ca întregul proiect să ajungă la 1.000 de locuinţe în 2012. Chiria lunară variază între 120 şi 180 de euro pentru fiecare persoană, în funcţie de tipul apartamentului. În cazul plăţii în avans pe şase luni, chiria coboară la 95 de euro, iar dacă se plăteşte pe un an înainte, mai scade până la 75 de euro.
„Ca orice produs de nişă este foarte limitat, iar numărul mare de absolvenţi face ca noile generaţii de studenţi să fie tot mai restrânse. În privinţa tinerilor, aceştia îşi caută locuri de muncă în alte ţări. Planul iniţial era să dezvoltăm astfel de proiecte şi în alte zone ale ţării, însă dezvoltarea imobiliară nu mai este la modă din lipsa finanţatorilor“, a explicat Tudor.
Piaţă slabă
Singura tentativă a dezvoltatorilor de a închiria apartamentele ce stau nevândute a fost prin intermediul contractelor de tip „rent-to-buy“, care oferă cumpărătorilor posibilitatea de a sta cu chirie până la doi ani, după care trebuie să cumpere imobilul.
„Din păcate, asemenea contracte sunt izolate. Dacă dezvoltatorii ar opta exclusiv pentru închiriere ar mai trebui investite nişte sume de bani pentru mobilare. Plus că nu ai certitudinea că un contract durează doi ani şi atunci trebuie să te gândeşti dacă chiria va acoperi efortul investiţional pe care îl faci“, este de părere Alin Buftea, head of real estate al DLA Piper România, casă de avocatură care, momentan, reprezintă un fond de investiţii în achiziţionarea unui portofoliu de 700 de apartamente în Bucureşti şi Iaşi. Pe de altă parte, nu există nici prea mulţi chiriaşi interesaţi de apartamente noi, în contextul în care pe segmentul de locuinţe vechi chiriile au continuat să scadă.
„Atâta timp cât nu există o clasă de mijloc care să îşi permită să aibă un trai decent, nu există o piaţă pentru acest segment. Pe măsură ce se va contura o clasă de mijloc, când va creşte nivelul de trai, se va contura şi o piaţă a dezvoltărilor destinate exclusiv închirierilor. Paradoxal, apartamentele de lux se închiriează mai uşor, în principal străinilor, unde cheltuielile sunt suportate de corporaţii. Dar nu mai sunt nici prea mulţi străini în Bucureşti, cum obişnuiau să fie în trecut“, subliniază Alin Buftea. Trebuie menţionat că majoritatea apartamentelor rămase nevândute au fost construite de antreprenori fără prea multă experienţă în sectorul imobiliar, motiv pentru care singurul lor scop este profitul imediat.
„Suntem o populaţie de proprietari şi aceşti afacerişti se încrâncenează în această abordare. Ei se raportează la aşteptările lor legate de valoarea chiriei şi la profitul pe care şi-l imaginează că l-ar putea obţine din exploatarea acestor locuinţe. Aceşti dezvoltatori nu mai pot valorifica aceste produse şi, practic, sunt nişte victime ale tranziţiei“, a declarat Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena.
Apartamente executate, de închiriat
Instituţiile financiare au în procese de licitaţie peste 1.000 de proprietăţi la nivelul întregii pieţe, iar numărul acestora ar putea urca, în perioada următoare, la câteva mii de unităţi, potrivit Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie care şi-a constituit o nouă divizie ce administrează peste 100 de imobile preluate de către bănci.
Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanţă, este convins că băncile vor fi nevoite să apeleze şi la închiriere, în cazul locuinţelor pe care expunerea e prea mare şi unde nu îşi pot recupera datoria prin vânzare.
„În cazul acestor locuinţe, mai există şi varianta îmbunătăţirii. Astfel, dacă banca are o expunere de 80.000 de euro pe un apartament şi el nu mai poate fi vândut acum decât cu 60.000 de euro, noi le propunem să mai investească 2.000 de euro în îmbunătăţirea lui, pentru a-l putea vinde cu 82.000 de euro. În unele cazuri, băncile vor accepta pierderea şi vor vinde la un preţ redus. E prea devreme să ştim câte opţiuni de închiriere vor fi, în primă fază toţi vor vrea să le vândă“, a explicat Valentin Ilie. El consideră că după ce va trece o perioadă de la executare şi băncile vor realiza că nu pot vinde, se va lua în considerare şi închirierea.
Ioan Bejan susţine faptul că noile condiţii de piaţă impun o mobilitate a forţei de muncă ce atrage după sine o dezvoltare a sectorului închirierilor. Din acest motiv, el este de părere că sectorul rezidenţial nu se va putea relansa fără a se pune un accent mai mare pe această componentă.
