Guvernul Ponta şi-a luat angajamentul de a modifica programul „Prima Casă“ într-unul dedicat exclusiv vânzării de locuinţe noi, scopul fiind acela de a genera construcţia de proiecte rezidenţiale.
Jucătorii din piaţa imobiliară privesc pozitiv această schimbare şi se aşteaptă chiar la o dublare a ritmului de vânzări, dar ideea demarării unor noi proiecte rezidenţiale este luată în calcul doar de investitorii care dispun de capital, adică un număr tot mai restrâns.
„Este adevărat că varianta actuală a programului «Prima Casă» nu favorizează construcţia de locuinţe noi, dar nici noul proiect nu are puterea să schimbe acest lucru. Acum se vând câte 2-3 apartamente lunar în proiectele noi de tip «Prima Casă». Dacă va creşte ritmul la 4-5 unităţi pe lună, lucrurile nu se vor schimba semnificativ. Cererea nu va ajunge suficient de mare încât să motiveze băncile să finanţeze astfel de proiecte. Până nu se ajunge la un ritm de 15-20 de locuinţe pe lună, este greu să atragi finanţări. Băncile încă îşi ling rănile după proiectele executate silit pe care nu le pot vinde“, este de părere Ilinca Păun, managing director în cadrul Colliers International. În cei peste patru ani şi jumătate de funcţionare, prin „Prima Casă“ au fost vândute 22.680 de apartamente construite după anul 2008, adică 28% din numărul total de garanţii acordate de stat.
Investitorii imobiliari angajaţi în proiecte rezidenţiale recunosc că următoarea generaţie de ansambluri rezidenţiale va apărea abia după ce piaţa va absorbi cele peste 5.700 de apartamente noi, amplasate în proiecte cu peste 100 de unităţi locative. Misiunea este extrem de dificilă în contextul în care proiectele care încă au stocuri însemnate de apartamente la vânzare, fie au probleme de amplasament, fie mai au doar apartamente cu suprafeţe mari şi preţuri pe măsură.
„Nu cred că acest program e bine-venit anul acesta. Poate la anul. Până atunci, e suficient timp ca dezvoltatorii cu terenuri să finalizeze blocuri de 60-100 de apartamente. Perspectiva acestui program i-ar putea motiva în demararea lucrărilor. Problema este că băncile finanţează maximum 50% din proiect, fără a lua în considerare valoarea terenului, şi eliberează banii după ce ai cheltuit partea ta şi ai precontractat cel puţin 30% din locuinţe. E o problemă pentru investitorii care nu dispun de lichidităţi“, explică Antoanela Comşa, directorul general al dezvoltatorului Gran Via. Spaniolii şi-au propus să înceapă anul acesta un prim bloc cu 98 de apartamente pe platforma Frigocom, pentru care se vor avansa preţuri de 60-65.000 euro. Ei speră să atragă fondurile necesare investiţiei din vânzarea a mici porţiuni din terenurile pe care le deţin. Până acum, au vândut doar 5.000 metri pătraţi nemţilor de la Lidl.
Modificări aşteptate
Austriecii de la Adama, care deţin un portofoliu de circa 1.400 de apartamente finalizate, ar vrea să vadă de la programul „Noua Casă“ un plafon uşor extins până la circa 80.000 de euro, însă menţionează că un impuls major l-ar da şi extinderea facilităţii de TVA de 5% până la un preţ de 100.000 de euro, cum era când a intrat în vigoare această normă. Adama a început construcţia a încă 210 apartamente noi în Titan încă de anul trecut, deşi mai are de vândut peste 400 de unităţi, în principal la Bacău.
„În varianta de până acum a programului, statul garanta achiziţia unui apartament construit în urmă cu 40 de ani şi care, dacă cumpărătorul nu îl mai putea plăti peste zece ani, nu mai acoperea valoarea creditului. La achiziţia unui apartament nou, devalorizarea nu este atât de puternică. Oamenii nu au bani şi cumpără ce pot. Dacă nu mai pot achiziţiona locuinţe vechi, atunci trebuie să se uite şi la cele noi“, spune Asher Lax, directorul de vânzări al Adama.
În opinia reprezentantului Gran Via, o mărire a plafonului de garanţii nu ar schimba lucrurile foarte mult, pentru că „românii oricum au o problemă să se împrumute şi 60.000 de euro. Un împrumut de 70.000 de euro implică deja alte criterii de acordare, alte venituri“, consideră Comşa.
Locuinţe vechi mai ieftine?
Concentrarea noului program asupra achiziţiei de locuinţe noi va avea un impact automat asupra preţurilor din zona apartamentelor vechi, spune directorul Adama. „Piaţa a fost oricum anormală. S-a ajuns la situaţii în care un apartament vechi din Titan să coste mai mult decât unul nou, chiar dacă între ele era o diferenţă de 40 de ani. Normal este ca diferenţa de preţ dintre unităţile noi şi cele vechi să fie de 20%-30%. Preţul celor noi nu mai poate scădea, pentru că majoritatea dezvoltatorilor au ajuns deja la limită“, subliniază Asher Lax.
Antoanela Comşa şi Ilinca Păun nu au în vedere acelaşi scenariu. Ambele estimează că preţurile unităţilor vechi vor rămâne în jurul valorilor actuale, ba chiar prevăd un blocaj în piaţă din cauza lipsei instrumentelor de finanţare.
Până la anunţarea normelor de funcţionare a noului program, „Prima Casă“ se va derula în continuare. „Deocamdată, mergem în parametri de până acum, cu varianta «Prima Casă» care a funcţionat şi anul trecut. Plafonul rămas neutilizat de anul trecut s-a suplimentat cu 200 mil. euro, şi până când noul Guvern avansează proiectul «Casa Nouă» funcţionăm după programul cunoscut“, afirmă Irina Constantinescu, director în cadrul Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM).În 2012 au fost acordate circa 27.000 garanţii pentru finanţări accesate în valoare de circa un miliard de euro, conform datelor Fondului de Garantare. Pe parcursul anului trecut, au fost cumpărate apartamente cu un preţ mediu de 37.600 euro. Ritmul de primire a dosarelor la Fondul de Garantare a fost de circa 120 pe zi, în ultimele trei luni din 2012. De la începutul programului, în 2008, şi până la finalul lui 2012 au fost acordate în total 81.000 de garanţii pentru credite în valoare de peste 3,17 mld. euro. Rata de „default“ în cazul acestora este de 0,1%.
3,17 mld. euro este valoarea creditelor accesate de români din 2008 şi până acum, prin programul „Prima Casă“