În cele mai multe cazuri ne aflăm în situaţia în care avem o locuinţă pentru care trebuie să rambursăm credite mult mai scumpe decât valoarea ei actuală sau, mai rău, ne aflăm în imposibilitate de a plăti ratele la credite, în faza de executare silită.
Suntem într-o perioadă dificilă, care nu este nici de partea celor care vor să cumpere o locuinţă, nici de cea a proprietarilor de case şi nici măcar de cea a băncilor. Valoarea portofoliilor de garanţii ale băncilor s-a depreciat, în timp ce numărul creditelor neperformante a cunoscut o creştere constantă în ultimul timp, pe fondul turbulenţelor din piaţa imobiliară, din economia locală şi globală.
Incapacitatea unei părţi a proprietarilor de locuinţe cumpărate pe credit de a-şi plăti ratele la bancă a condus la proliferarea unui nou tip de tranzacţii. Începând de anul trecut, asistăm la o creştere a numărului de tranzacţii cu proprietăţi executate silit, puse în vânzare de către bănci prin licitaţie la preţuri de pornire mult mai mici decât valoarea lor de piaţă.
Poate mai mult ca niciodată, în evaluarea proprietăţilor în mod special, şi atunci când se vând şi atunci când se constituie drept garanţii bancare, dar şi în evaluarea instrumentelor financiare sau a companiilor, avem nevoie de standarde şi repere unitare de evaluare. În acest sens, ANEVAR a realizat, cu sprijinul BNR şi ARB, „Ghidul privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor“, care clarifică regulile privind evaluarea garanţiilor reale acceptate de bănci şi ajută la completarea cadrului de reglementare referitor la activitatea de creditare. Acesta prezintă activitatea de evaluare în cele trei faze: la acordarea creditului, pe parcursul derulării acestuia şi în faza executării silite şi a început deja să fie pus în aplicare de către bănci.
Este foarte greu de făcut estimări asupra evoluţiei pieţei imobiliare, având în vedere contextul economic dificil şi recentele hotărâri ale Guvernului: impozitarea suplimentară a proprietăţilor, scăderea salariilor, creşterea TVA-ului, dar şi rata mare a şomajului. La acestea s-ar adăuga diferenţierile dintre valorile proprietăţilor imobiliare în funcţie de performanţa energetică, scoase în evidenţă de obligativitatea prezentării certificatelor emise de auditorii energetici la realizarea tranzacţiilor. Nu trebuie să ne aşteptăm la creşteri spectaculoase ale pieţei în viitorul apropiat.
Analizând evoluţia preţurilor de tranzacţionare pe piaţa imobiliară rezultă că, în ultimele 12 luni, acestea au scăzut cu circa 10%-15%. Prin prisma acestei evoluţii putem spune că, mai curând, ne confruntăm cu o anumită aşezare a pieţei imobiliare. 2011 va fi anul incertitudinilor, al clarificării situaţiei pe piaţa imobiliară, în care avem nevoie de repere. Anul acesta nu ne vom confrunta nici cu scăderi de preţuri spectaculoase, ca până acum, dar nici cu creşteri.
Există în continuare o mare diferenţă între preţurile cerute de proprietari şi valoarea de piaţă a locuinţelor şi a terenurilor sau cea la care se desfăşoară efectiv tranzacţia. Or, această situaţie nu face decât să blocheze şi mai tare piaţa, reducând numărul tranzacţiilor, existente oricum în număr mic.
Filip Stoica este președinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR)