Această variantă oferă cumpărătorilor posibilitatea să locuiască o perioadă de doi-trei ani cu chirie, după ce au achitat un avans sau o garanţie, iar la finalul acestei perioade pot opta pentru achiziţia imobilului. Astfel, din preţul locuinţei se scade suma plătită ca avans şi chiria (după ce se scade TVA-ul de 24%). 

Pionierii acestei metode de vânzare au renunţat rapid la idee, după ce au realizat că îşi blochează un portofoliu de locuinţe fără a avea siguranţa că finalitatea va fi achiziţia produsului. Dezvoltatorii care încă preferă să îşi menţină această ofertă ţintesc o nişă formată din persoane care nu au destulă vechime la ultimul loc de muncă pentru a accesa un credit ipotecar sau pe cele care au un apartament vechi şi preferă să mai aştepte doi-trei ani pentru a-l vinde pe o piaţă mai bună.

O parte din consultanţii imobiliari atrag însă atenţia persoanelor care vor să apeleze la această variantă de achiziţie că în cele mai multe cazuri preţul final este mai mare, deoarece dezvoltatorii percep o dobândă pentru perioada de locuire cu chirie şi nu scad din preţul final întreaga sumă plătită lunar.

„Acest sistem nu prea are cum să funcţioneze în condiţiile pieţei noastre. Când e vorba de locuire, românii îşi fac planuri clare: fie decid să stea provizoriu într-un loc şi aleg chiria, fie decid să cumpere, şi atunci sunt atenţi la fiecare detaliu. Combinarea celor două elemente este mai mult o metodă de marketing care speculează o nişă destul de slab definită la noi. Probabil de aceea unii dezvoltatori au început să renunţe la această metodă şi au trecut pe oferta tradiţională“, a declarat Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena.

De ce au renunţat

Fondul norvegian de investiţii Romania Invest, care deţine pachete de locuinţe în ansamblurile rezidenţiale Armonia Titan, Blue Tower Colentina, My Dream Pipera, Residenz Chitila, Vitan Platinum Tower şi Ten Blocks Militari, a renunţat la metoda „rent to buy“ pentru că devenise nesustenabilă financiar. „Am renunţat la varianta «rent to buy» pentru că procedurile complicate ale acestui gen de contract, alături de costurile ridicate ale administrării portofoliului şi ale urmăririi acestor contracte nu s-au justificat, raportat la numărul de persoane interesate“, a explicat Nimrod Zvik, directorul de vânzări al fondului.

Compania a încheiat doar zece contracte de acest tip. Majoritatea celor care au cumpărat prin această metodă aveau un apartament vechi. Impact De­veloper&Contractor a fost printre primii dezvoltatori care au încercat să atragă clienţi prin această metodă. În 2009, compania a reuşit să închirieze circa 200 de locuinţe, cu o valoare medie de 82.600 de euro pe tranzacţie. Din totalul contractelor, 20% oferă posibilitatea chiriaşilor să achiziţioneze proprietatea în momentul contractării unui credit ipotecar. Situaţia s-a modificat pe parcursul anului trecut, când în primele nouă luni Impact a încheiat doar 33 de contracte de închiriere.

Piaţa slabă a determinat compania să renunţe la acest sistem şi să îl înlocuiască cu altul, denumit TEN, care se adresează persoanelor ce nu pot accesa programul „Prima Casă“. Astfel, în schimbul unui avans de 10% din valoarea locuinţei, cumpărătorul se poate muta în noua locuinţă. Restul sumei se plăteşte în 72 de tranşe lunare, calculate în funcţie de venitul solicitantului.

Formă de marketing

În timp ce alţii renunţă, George Pădure, fost primar al sectorului 1 din Bucureşti, abia a introdus acest sistem pentru ansamblul Metropolis Residence din zona Pieţei Chibrit.

„Programul este început abia din ianuarie acest an. Am vrut să oferim nişte şanse în plus cumpărătorilor care traversează o perioadă mai dificilă“, a spus Pădure. El mai spune că banii plătiţi lunar pe parcursul celor doi-trei ani se deduc integral din preţul apartamentului.

Ansamblul dispune de 270 de unităţi, din care Pădure spune că s-au vândut deja 80%.  În cazul proiectului Eurovision Residence din Otopeni, care are doar 40 de apartamente, prin varianta „rent to buy“ se deduce doar 75% din suma achitată lunar sub formă de chirie. Spre exemplu, în cazul unui apartament de 52.000 de euro, care se încadrează la TVA de 5%, se achită un avans de 10%, respectiv 5.200 euro, şi apoi o chirie de 300 de euro/lună. După doi ani, suma rezultată din plata lunară este de 7.200 de euro. Dacă, după cei doi ani, se optează pentru achiziţia apartamentului, suma rămasă de plată este de 41.395 de euro plus TVA. Reprezentanţii companiei spun că din cele 20 de unităţi vândute până acum, 16 au fost achiziţionate prin acest sistem, iar majoritatea chiriaşilor optează pentru cumpărare înainte de expirarea celor doi ani. În cazul ansamblului Residenz, dezvoltat de Ţiriac Imobiliare şi LBBW Immobilien în Chitila, sistemul „rent to buy“ este de fapt o formă de rezervare a apartamentului, până în momentul în care reuşeşti să contractezi un credit. Dezvoltatorul percepe un avans de 10%, dar nu mai puţin de 10.000 de euro, fără TVA, şi o garanţie care reprezintă valoarea a trei chirii lunare.

Suma de minim 12.000 de euro, fără TVA, „vă asigură faptul că apartamentul este rezervat doar pentru dumneavoastră“. În plus, faptul că dezvoltatorul deduce doar o parte infimă din chiria lunară denotă clar că acest sistem nu este încurajat. Acest lucru devine şi mai clar când afli că aproape jumătate din locuitorii Residenz şi-au achitat apartamentele cu banii jos. Sistemul a fost implementat şi în cazul cartierelor de vile, cum este Sydney Residence sau Brooklands, unde chiriile ajung şi la 2.500 de euro. „De obicei, un astfel de sistem se potriveşte oamenilor cu un venit, în medie, care să însumeze dublul chiriei plătite“, a subliniat Andrew Prelea, CEO al South Pacific, dezvoltatorul celor două ansambluri de vile din Tunari. Şi în acest caz se dovedeşte faptul că „rent to buy“ este mai mult o formă de marketing decât o variantă reală, deoarece doar nouă persoane au încheiat un astfel de contract în Sydney şi una în Brooklands.


Chirii mici, şanse mari

Cu cât nivelul chiriilor percepute în cadrul sistemului „rent to buy“ este mai aproape de media pieţei apartamentelor vechi, cu atât rata de succes este mai mare. Adama dispune de această modalitate de achiziţie la trei proiecte din Bucureşti, respectiv Evocasa Optima, Evocasa Armonia şi Edenia Titan. În cazul acestor proiecte, avansul perceput iniţial este de minimum 15% din valoarea locuinţei, iar nivelul chiriei este stabilit în funcţie de caracteristicile apartamentului. „Această modalitate este foarte căutată de către cei care doresc să achiziţioneze apartamente. La noi, din zece clienţi, cinci se folosesc de această facilitate“, a menţionat Alina Necula, sales operations manager în cadrul Adama.

Chiar dacă piaţa chiriilor a cunoscut o evoluţie descendentă pe parcursul ultimilor doi ani, nivelul sumelor lunare ce trebuie plătite în cazul sistemului „rent to buy“ a rămas constant la majoritatea dezvoltatorilor. Bucureştenii care închiriază apartamente vechi au continuat să îşi reducă pretenţiile financiare şi în prima lună a acestui an.

Chiriile solicitate de proprietari au scăzut luna trecută cu procente cuprinse între 10% şi 15%, în comparaţie cu perioada similară a anului trecut.

10% din valoarea locuinţei este a­vansul mediu perceput de dez­voltatori de la persoanele interesate de achiziţia u­nui apartament în varianta „rent to buy“