Companiile imobiliare se văd nevoite să se adapteze din mers la condiţiile tot mai dificile din piaţă: scăderea cu 30%-50% a tranzacţiilor, neîncrederea clienţilor şi problemele de creditare.
Vânzările de locuinţe au scăzut, anul acesta, cu 30%-50%, faţă de anii trecuţi, pe ambele componente (apartamente noi şi vechi) ale pieţei rezidenţiale, iar preţurile sunt corectate lunar în jos de cererea mică. Pentru apartamentele vechi din Bucureşti, proprietarii au cerut, în medie, cu 10% mai puţin faţă de preţurile din lunile anterioare, iar dezvoltatorii lansează săptămånal noi oferte care să determine creşterea interesului potenţialilor clienţi. Astfel, au apărut locurile de parcare oferite gratuit sau reduceri de preţ de 5%-10%, oferte de neimaginat anul trecut. „Înregistrăm vånzări mai scăzute, raportate la aceeaşi perioadă de anul trecut, dar nu avem cum să facem o medie, deoarece proiectele s-au comportat diferit. Marja de scădere observată este cuprinsă între 30% şi 50%“, spune Călin Bucur, residential division din cadrul Colliers Romånia.
Motivele scăderii preţurilor pot fi depistate în mai multe direcţii, criza globală, neîncrederea clienţilor, noile norme de creditare, preţurile mari raportate la puterea de cumpărare, dispariţia investitorilor speculativi, fiind doar cåteva dintre ele. „Probabil că piaţa se va calma după ce va trece această turbulenţă financiară, dar, oricum, va provoca ceva schimbări în mentalitatea jucătorilor imobiliari“, crede analistul imobiliar Radu Zilişteanu.
Una dintre noutăţi ar putea fi plecarea de pe piaţă a unor dezvoltatori, care nu vor putea face faţă noilor condiţii din sector. „Amatorismele se vor împuţina. Cei care nu vor face un studiu serios, de la achiziţia terenului pånă la alegerea executanţilor, şi nu îşi vor gestiona corect bugetul, vor avea probleme“, explică Ana Ghidu, director al dezvoltatorului spaniol Ibiza House. Majoritatea jucătorilor îşi pun speranţele în venirea toamnei. „Sperăm într-o revigorare a vånzărilor începånd cu septembrie. Şocul la nivel internaţional aproape a trecut, iar noile norme de creditare ale Băncii Naţionale se adresează mai mult creditelor de consum“, afirmă Ana Ghidu. Indiferent de momentul cånd va fi depăşită, criza va lăsa urme adånci în comportamentul membrilor pieţei imobiliare, a căror prezenţă pe piaţă va depinde strict de adaptarea la noul mediu de afaceri.
Spre surprinderea jucătorilor imobiliari, care mizau pe creşterea pieţei, situaţia s-a schimbat în acest an. Din cauza crizei financiare, a dificultăţilor de creditare şi a neîncrederii, vånzările de locuinţe au scăzut, ca şi profiturile celor implicaţi.
Educatoarea Loredana Simon are 28 de ani şi a plecat în Franţa în 2004 împreună cu soţul ei. „De cånd am ajuns în Toulon, stăm cu chirie. La început, totul a fost în regulă, dar de vreun an lucrurile s-au schimbat mult. Au crescut pretenţiile proprietarilor şi, crede-mă, dosarul pe care trebuie să-l prezinţi la semnarea contractului de închiriere e aproape la fel de gros ca un dosar necesar pentru aprobarea unui credit“, povesteşte Loredana. „Acum, plătim 650 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere, în care ne-am mutat după ce fiscul francez a confiscat locuinţele fostului nostru proprietar, pentru neplata impozitelor, iar noi am pierdut garanţia“, continuă Loredana.
Franţa, ca majoritatea statelor europene, este afectată de criza financiară importată din Statele Unite. Au crescut dobånzile la creditele oferite de bănci, s-au diminuat oportunităţile de creditare, unii nu şi-au mai putut achita ratele, iar de aici şi pånă la criza care a determinat mişcări serioase pe piaţa imobiliară europeană nu a fost decåt un pas. Şi, evident, măcar prin simpatie, Romånia nu a scăpat neatinsă, sectorul rezidenţial fiind lovit dur la vånzări atåt din cauza preţurilor, extrem de mari prin raportare la veniturile romånilor, cåt şi a dozei serioase de neîncredere a potenţialilor cumpărători. „O bună perioadă de timp s-a vorbit foarte mult de o cerere mult mai mare decåt oferta în domeniul imobiliar, fără a se lua în calcul un factor definitoriu al unei cereri reale: potenţialul financiar“, crede Adrian Şişchin, director regional al RE/MAX Romånia.
Practic, vånzările au scăzut anul acesta cu procente serioase, faţă de anii trecuţi, pe ambele componente (apartamente noi şi vechi) ale pieţei rezidenţiale, iar preţurile sunt corectate lunar în jos de cererea mică. Pentru apartamentele vechi din Bucureşti, proprietarii au cerut, în medie, cu 10% mai puţin faţă de preţurile din lunile anterioare, iar dezvoltatorii se întrec în a lansa noi oferte care să determine creşterea interesului potenţialilor clienţi. Astfel, au apărut locurile de parcare incluse în preţ sau reduceri de 5% pånă la 10% a preţului, strategii de neimaginat anul trecut.
Investitorul şi proprietăreasa
„Înregistrăm vånzări mai scăzute, raportate la aceeaşi perioadă de anul trecut, dar nu avem cum să facem o medie, deoarece proiectele s-au comportat diferit. Marja de scădere observată este cuprinsă între 30% şi 50%“, spune Călin Bucur, residential division din cadrul Colliers Romånia. Încă de la începutul anului, micii investitori privaţi, romåni sau străini, care asigurau în trecut grosul vånzărilor pentru dezvoltatori, au cam abandonat piaţa autohtonă, mirosind efectele colaterale suferite de sectorul imobiliar autohton de pe urma crizei creditelor, dar şi loviţi de eliminarea taxării inverse. Plata TVA la achiziţiile imobiliare a determinat creşterea valorii investiţiei proprii, îndepărtåndu-i pe investitori, puţin dispuşi să-şi diminueze profitul. La fel şi în cazul finanţării: băncile nu mai sunt atåt de dornice să dea bani, mai ales celor care au ajuns deja la un grad mare de îndatorare. „Ce bine era înainte! Venea investitorul, cumpăra 30-40 de apartamente fără să se uite la ele, şi noi eram fericiţi. Acum, trebuie să ne întålnim cu viitori proprietari, mai ales cu soţiile acestora, căci de cele mai multe ori femeia decide în astfel de tranzacţii, iar lucrurile s-au schimbat. Oricum, nu cred că profitul dezvoltatorului poate fi mai mare de 15%, dacă este serios şi nu face rabat la calitate“, crede Shimon Galon, country manager al dezvoltatorului israelian GTC.
În primul trimestru al acestui an s-au våndut 2.000 de apartamente noi, faţă de 2.600 în ultimele trei luni ale anului trecut, iar tendinţa este în continuare de scădere. În ceea ce priveşte preţurile, acesteau au crescut cu circa 10%, potrivit Colliers International, majorările fiind practicate în prima parte a anului, cånd developerii nu luau în calcul criza şi au scumpit pentru a-şi menţine sus marja de profit. Profit care acum se micşorează constant, pe baza creşterii costurilor de construcţie, ce nu mai pot fi acoperite de preţuri, căci majorarea acestora ar crea probleme şi mai mari la vånzare.
Chiriile, în aşteptarea marelui test din septembrie
Evoluţiile din vånzările rezidenţiale şi-a pus amprenta şi pe piaţa chiriilor. Observånd că nu reuşesc să våndă apartamentele la preţurile la care au sperat, proprietarii au decis să le închirieze măcar. Acest aspect a condus la creşterea ofertei, situaţie care, cel puţin teoretic, ar conduce la o reducere sau, în cel mai rău caz, la o stagnare a chiriilor. Cu toate acestea, apropierea sezonului de vårf (începerea anului universitar) face ca proprietarii de locuinţe să nu scadă chiriile, ba din contră, să le crească, în speranţa că zecile de mii de studenţi vor fi nevoiţi, în lipsa altor soluţii, să le accepte pretenţiile. Potrivit site-ului Agenţie.net, chiria medie din Capitală a fost în luna iulie de 382 de euro/lună, în vreme ce în iulie 2007 se cereau 325 de euro/lună. Pentru un apartament cu două camere se plătesc, acum, în medie, în Bucureşti 592 de euro/lună, mai mult cu aproximativ 90 de euro/lună faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. „Pentru septembrie, ne aşteptăm la o majorare a pretenţiilor proprietarilor. După cele două luni de vårf tradiţionale, septembrie şi octombrie, va urma o scădere moderată, dar preţurile se vor stabiliza la un nivel superior celui actual“, susţine Silvia Vrånceanu, managerul general al Agenţie.net. Şi astfel, chiriile autohtone ajung să fie comparabile, în multe cazuri, cu cele din Occident, în condiţii categoric inferioare de locuit, adesea fără contracte şi în condiţiile unei puteri de cumpărare care reprezintă 10%-50% din aceea din ţările occidentale.
«Acum, cumpărătorul final analizează, filtrează şi compară. Dezvoltatorii trebuie să crească împreună cu piaţa sau vor trebui să o părăsească.»
Radu Boitan, head of investment department, King Sturge
2.000 de apartamente noi s-au våndut în primul trimestru al acestui an, în creştere cu 900 faţă de aceeaşi perioadă din 2007, dar cu 600 mai puţin faţă de ultimul trimestru al anului trecut.
Cauza 1: Creditul
După ce s-a arătat indignată că piaţa imobiliară este netransparentă, BNR a anunţat că va lansa, cu sprijinul notarilor, un indice imobiliar. Intenţia, lăudabilă de altfel, a rămas pånă azi doar intenţie. Pe de altă parte, banca centrală a pus, prin noul regulament bancar, un obstacol greu de trecut în calea creditării, chiar în condiţiile în care săptămåna trecută a acceptat să elimine testul de stres. Dobånda de referinţă a crescut cu 3,25 puncte procentuale din noiembrie 2007 şi pånă în prezent, iar ratele creditelor în euro s-au majorat, din cauza crizei, cu 1%-2% în ultimele 12 luni, generånd sporirea numărului de rău-platnici.
Cauza 2: Plata TVA
Ordonanţa de urgenţă nr. 106/2007, care modifică Codul fiscal, continuă să genereze discuţii privind consecinţele sale. Principalul efect al aplicării acesteia, din ianuarie 2008, a fost eliminarea taxării inverse în imobiliare (TVA se înregistra pe factură, dar nu se plătea). Ca urmare, investitorii plătesc acum TVA, urmånd să solicite rambursări ulterioare. De aceea, jucătorii din domeniu au acuzat faptul că statul se finanţează pe spatele sectorului privat, iar investitorii, ale căror planuri au fost date peste cap, îşi vor majora cheltuielile. Estimările analiştilor spun că statul poate băga în buzunar, anul acesta, circa 2,5 miliarde de euro de pe urma încasării TVA.
Cauza 3: Criza globală
Unul dintre efectele principale ale crizei financiare globale a fost un import semnificativ de neîncredere atåt cu privire la piaţa imobiliară, cåt şi la jucătorii din domeniu. Această împrejurare a determinat, şi ea, scăderea vånzărilor. Mai mult, potenţialii clienţi, observånd crizele din SUA, Spania şi, parţial, din Irlanda sau Marea Britanie, au amånat decizia de cumpărare. Chiar dacă Romånia este protejată de apariţia unor evoluţii similare celor din SUA, Spania sau Marea Britanie, numărul de ipoteci de la noi fiind mult mai mic, riscul rămåne ridicat fie numai şi prin prisma scumpirii finanţărilor, care se fac de multe ori cu bani colectaţi de pe pieţele occidentale.
Cauza 4: Dezvoltatorii
Companiile de dezvoltare imobiliară s-au jucat cu focul, pedalånd pe scumpiri repetate şi, de multe ori, nemotivate de situaţia din piaţă. Acum, cånd costurile cu energia, materialele de construcţii, terenurile şi forţa de muncă s-au majorat, scumpirile care le-ar asigura profitul în marjele propuse iniţial nu mai pot fi efectuate. O nouă creştere de preţ ar determina un blocaj şi mai acut pe piaţă, deci sinuciderea economică a dezvoltatorilor. Este posibil ca unii să plece din Romånia, din cauza blocajului, dar cert este faptul că ritmul de intrare pe piaţa locală a scăzut, lucru firesc în contextul dat. Una dintre soluţiile rămase, şi adoptate, este găsirea unui partener strategic.
«Nu cred că profitul dezvoltatorului poate fi mai mare de 15%.»
Shimon Galon, country manager, GTC
Un pas spre normalizare, altul înapoi
Plus – Estomparea speculei
Blocajul existent atåt pe piaţa terenurilor, cåt şi pe piaţa rezidenţială a determinat şi dispariţia sau măcar replierea investitorilor speculativi. Aceştia, dincolo de faptul că au asigurat banii necesari dezvoltatorilor, au contribuit şi la creşterile frecvente de preţuri. De altfel, noile condiţii de creditare îi cam scot din joc, majoritatea fiind supraîndatoraţi şi, ca atare, greu eligibili pentru contractarea de noi împrumuturi. Şansa acestora constă în revigorarea pieţei, care le-ar permite să våndă pentru a-şi marca profiturile, mai mici decåt cele anticipate, sau închirierea pentru asigurarea unui venit constant ce ar permite recuperarea investiţiei în minimum 10-15 ani.
O altă parte pozitivă a scăderii preţurilor – în condiţiile în care această scădere se menţine în limite care să nu pulverizeze piaţa şi, prin aceasta, valoarea tuturor proprietăţilor – este reluarea dinamicii tranzacţiilor şi a ritmului de construcţie.
Minus – Condiţii descurajante pentru consumator
Situaţia prezentă pe piaţă îi împiedică pe mulţi dintre cei interesaţi de achiziţionarea unei case să cumpere, fie pentru că actualele condiţii de creditare devin prohibitive pentru ei, fie, pur şi simplu, din lipsă de încredere. Acest fapt poate impulsiona piaţa chiriilor, unde poziţia dominantă a proprietarilor poate reveni, iar chiriile să continue creşterea, şi aşa halucinantă. Deja, în Bucureşti, chiria medie pentru un apartament cu două camere este aproape dublă (peste 2.100 de lei/lună), faţă de salariul mediu net (1.273 lei/lună).
Mai mult, stoparea dezvoltării pieţei ar afecta şi producătorii şi distribuitorii de materiale de construcţii, care deja resimt o scădere a comenzilor, nu într-atåt de scăzută încåt să afecteze serios ritmul de dezvoltare al sectorului, dar totuşi purtătoare de motivaţii pentru identificarea unor pieţe alternative.
Piaţa, în plină selecţie naturală
În condiţiile în care piaţa nu mai este pentru nimeni ceea ce era cåndva, iar cumpărătorii pot în sfårşit să aleagă, care va fi situaţia la finalul anului şi ce se va întåmpla în viitor? În prezent, după luni de vehiculare a mesajului că, preţurile vor scădea, consumatorul final se aşteaptă ca peste cåteva luni, preţul locuinţei pe care ar avea-o acum în vedere să fie mai mic, aşa încåt stă în expectativă. „Eu sper într-o uşoară revigorare a pieţei în ultimul trimestru al acestui an, urmat de o situaţie mai bună în 2009, însă depinde de sistemul bancar şi de uşurinţa cu care se vor acorda creditele“, spune Andrei Sandu, directorul general al agenţiei imobiliare MediaCity. Pe de altă parte, nu este exclus ca tendinţa actuală să continue, situaţie ce va genera noi strategii ale dezvoltatorilor. „Cel puţin temporar, înăsprirea condiţiilor financiare de pe piaţă a limitat numărul proiectelor anunţate. Aceasta se va traduce, în timp, prin livrarea unui număr de unităţi mult mai mic în 2010-2011, faţă de cåt se estimase anterior“, afirmă Radu Boitan, head of investment department în cadrul companiei de consultanţă imobiliară King Sturge. Mai mult, lovitura în profituri vine din marketarea tot mai costisitoare a proiectelor şi a ofertelor care anunţă reduceri de preţuri sau alte beneficii pentru cumpărător, strategii ce pot asigura sporirea interesului, dar afectează cåştigul. Pe piaţa apartamentelor vechi, ieftinirea estimată de analişti este de circa 15% pånă la sfårşitul anului.
Vor supravieţui doar cei puternici şi profesionişti
Situaţia este din ce în ce mai grea pentru dezvoltatori. După ce au beneficiat de laptele şi mierea randamentelor de pe piaţa autohtonă, ei vor fi nevoiţi acum să suporte cel puţin parţial majorările costurilor de construcţie, pe care nu le mai pot transfera imediat în preţurile de vånzare. „Dezvoltatorii vor fi obligaţi de piaţă să suporte, din profitul realizat, o parte a acestor creşteri. Cred că amatorismele se vor împuţina. Cei care nu vor face un studiu serios, de la achiziţia terenului pånă la alegerea executanţilor, şi nu îşi vor gestiona corect bugetul, vor avea probleme“, explică Ana Ghidu, director al dezvoltatorului spaniol Ibiza House, companie prezentă în Romånia din 2000 şi care dezvoltă, în prezent, proiectul rezidenţial de lux Ibiza Sol. La opinia acesteia se raliază şi şeful din Romånia al GTC, Shimon Galon, care susţine că „situaţia actuală va alunga de pe piaţă dezvoltatorii slabi şi neprofesionişti“.
„Spre deosebire de anii trecuţi, calitatea produselor creează o concurenţă. Dacă anterior se vindea imediat orice era construit, acum, cumpărătorul final analizează, filtrează, compară şi abia apoi alege. Dezvoltatorii trebuie să crească împreună cu piaţa sau vor trebui să o părăsească“, comentează Radu Boitan. Nici finanţarea nu mai este o joacă. Băncile au renunţat aproape în totalitate la finanţarea achiziţiei de teren de către developeri şi au impus restricţii dure la finanţarea costurilor de construcţie ale proiectelor. „Se cere acum ca vånzările realizate încă din stadiul de proiect să reprezinte 15% pånă la 25%. Astfel, nu numai iniţierea unui proiect este mai dificilă pentru developer, ci şi preţul unităţilor trebuie redus, pentru o disponibilizare mai rapidă pe piaţă“, încheie Boitan.
Cu alte cuvinte, teoria lui Darwin se aplică şi pe piaţa rezidenţială autohtonă, unde doar cei mai puternici, mai profesionişti şi mai capabili de adaptare dintre dezvoltatori vor putea supravieţui şi cåştiga bani. De altfel, majoritatea jucătorilor speră şi aşteaptă înfriguraţi venirea toamnei care, cred ei, va revigora cåt de cåt vånzările. „Sperăm într-o revigorare a vånzărilor începånd cu septembrie. Şocul la nivel internaţional aproape a trecut, iar noile norme de creditare ale Băncii Naţionale se adresează mai mult creditelor de consum“, consideră Ana Ghidu. Cu toate acestea, vånzările sunt strict condiţionate de factori precum nivelul veniturilor romånilor, sistemul de creditare, frånat de BNR pentru a ţine consumul în fråu, calitatea lucrărilor şi imaginea dezvoltatorilor, dar şi evoluţia crizei financiare în Occident, aceasta putånd determina evoluţii fatale pentru piaţă, atåta vreme cåt banii devin din ce în ce mai scumpi.
