Înstrăinarea unor sedii, cu posibilitatea închirierii ulterioare, devine o opţiune tot mai des luată în considerare. Nu doar de către privaţi, ci şi de instituţiile statului, care ar putea obţine sume importante din vânzarea unor imobile din patrimoniu.
Tranzacţiile de tip „sale and leaseback“, prin care vânzătorul are posibilitatea de a sta cu chirie în imobilul pe care l-a înstrăinat unui terţ, au fost întâlnite până acum, în special, în domenii în care recuperarea investiţiei este greoaie. Cea mai notorie tranzacţie de acest tip a implicat hotelul Novotel din Capitală, care a fost vândut de grupul francez Accor, cu 29,5 mil. euro, diviziei de investiţii imobiliare a grupului austriac Erste. În prezent, Accor operează hotelul din postura de chiriaş, în baza unui contract pe termen lung. Omul de afaceri Radu Enache, care controlează lanţul hotelier Continental, a fost actorul a patru tranzacţii de tip „sale and leaseback“. În 2009 a vândut hotelul Hello, din zona Gării de Nord, pentru circa 9 mil. euro, companiei de leasing imobiliar Immorent. Doi ani mai devreme, Radu Enache vânduse alte trei unităţi din portofoliu prin acelaşi sistem: în 2007, unităţile Continental Arad şi Ibis Parlament Bucureşti, iar în vara anului 2008, hotelul Ibis din Constanţa. Cumpărătorul a fost, în toate cele trei cazuri, compania Raiffeisen Leasing, care a plătit, în total, circa 28,5 mil. euro.
„Până acum, acest tip de tranzacţii a fost agreat cu precădere de zona hotelieră, deoarece este o industrie unde investiţiile se recuperează greu, dar acest tip de tranzacţii funcţionează cu succes şi în cazul spaţiilor industriale“, a declarat Bogdan Cernescu, managing director al Immorent. Potrivit acestuia, compania pe care o conduce lucrează la încheierea unei noi tranzacţii de acest tip pe sectorul industrial. Este vorba despre un dezvoltator al cărui proiect este deja închiriat. Potrivit lui Cernescu, în astfel de cazuri, dezvoltatorul primeşte banii pe imobil de la compania de leasing, iar chiria obţinută lunar se împarte între cele două părţi. Vânzările de acest tip se fac pe o perioadă de 10-12 ani, după care imobilul poate fi răscumpărat. „De regulă, la semnarea contractelor se specifică o valoare reziduală la care va fi recuperat imobilul la sfârşitul perioadei de finanţare. Când se ajunge la acest moment, contractul se poate extinde, iar valoarea reziduală poate fi plătită în rate“, menţionează Bogdan Cernescu.
Majoritatea jucătorilor chestionaţi de Capital consideră că această variantă de vânzare poate deveni un fenomen, cu precădere în rândul companiilor aflate în dificultate financiară.
Cui se adresează
Sistemul „sale and leaseback“ este folosit mai ales de companiile care, având nevoie de cash, îşi vând activele unui terţ, după care le cumpără în leasing. Practic, vânzătorul îşi păstrează dreptul de uzufruct asupra activului respectiv, ca şi cum ar fi în continuare proprietarul acestuia. În acelaşi timp, însă, îşi asigură lichidităţile necesare. Unii experţi financiari afirmă că sistemul sale & leaseback este o „metodă de creditare“ care, uneori, poate fi mai ieftină decât un împrumut bancar.
Societăţile care se află în prag de insolvenţă şi care dispun de active imobiliare pot privi această opţiune ca pe o metodă rapidă de stingere a unor datorii, fără a afecta activitatea zilnică a companiei.
„Proprietarul oricum îşi amortizează investiţia în imobil, iar chiria poate fi privită la fel. La semnarea contractului de «sale and leaseback» trebuie să se precizeze clar perioada pe care se face închirierea şi, de preferat, şi preţul la care se va face răscumpărarea. Dacă investitorul obţine randamentul dorit din chiriile încasate timp de cinci ani, plus suma primită drept răscumpărare, el este fericit“, subliniază Cristian Ustinescu, şeful departamentului de investiţii al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
Odată ce criza imobiliară a devenit evidentă pentru toată lumea, discuţiile despre „sale and leaseback“ s-au înteţit, însă s-au lovit mereu de capitolul evaluare. Stabilirea unei valori juste pe o piaţă în care tranzacţiile lipsesc nu va mulţumi niciodată ambele părţi implicate într-un proces de vânzare-cumpărare. Lucrurile par să se schimbe în ultima perioadă, după ce proprietarii strâmtoraţi încep să accepte şi valori mai reduse.
„Teoretic, pentru cei aflaţi în dificultate financiară, poate fi tratată ca o opţiune, însă lipsa de capital din piaţă îşi spune cuvântul. Într-o situaţie extremă, o astfel de decizie se ia mai uşor, pentru că proprietarul nu se mai uită la un profit, ci vrea să iasă din dificultate, însă în cazul companiilor sănătoase nu cred că este o opţiune. Tot metoda tradiţională de finanţare va rămâne baza, iar această variantă va funcţiona în continuare ca o nişă“, este de părere Florin Furdui, country manager Portland Trust, dezvoltatorul imobilelor de birouri Opera Center, Bucharest Business Park şi Floreasca Business Park.
Consultanţii din piaţă spun că, până acum, acest produs nu a fost căutat pentru că banii obţinuţi din vânzarea imobilului nu ar fi acoperit principalul creditului accesat la bancă în momentul demarării proiectului imobiliar. Acest lucru a fost cauzat şi de faptul că aceste investiţii au avut nişte valori umflate, însă odată cu amortizarea acestor credite lucrurile încep să se schimbe.
„Până acum, finanţările nu s-au acordat pe termen lung, ci pe trei-cinci ani, cu posibilitatea unei reeşalonări. Maturitatea acestor credite se apropie, iar debitorii încep să se gândească la ce vor face după această perioadă. Varianta «sale and leaseback» poate echilibra balansul pentru o perioadă de 10-12 ani. Pentru companiile care vor să respire, un credit pe cinci-şapte ani nu este de ajutor“, spune Cernescu.
Cine cumpără
Dacă pentru potenţialii vânzători varianta unui „sale and leaseback“ poate fi viabilă, investitori interesaţi să preia astfel de proprietăţi se găsesc mai greu. Randamentul investiţional (yieldul) pe care l-ar putea obţine un cumpărător este încă sub pragul în care o tranzacţie ar putea deveni profitabilă.
„Ca să vorbim de «sale and leaseback», trebuie să ne uităm la piaţă şi vedem că nu se întâmplă mare lucru. Cred că această variantă de exit se loveşte de aceeaşi problemă cu care se confruntă şi celelalte metode de vânzare, respectiv stabilirea yieldului. În acest moment, aşteptările proprietarilor şi disponibilitatea investitorilor diferă. Cazul Petrom este edificator în acest sens. Petrom City a fost scos pe piaţă, însă lucrurile s-au împotmolit, pentru că investitorii nu au fost dispuşi să accepte cerinţele proprietarului“, consideră Monica Bărcuţean, managing director al Raiffeisen Evolution, divizia de dezvoltare imobiliară a grupului Raiffeisen.
Ea nu crede că vom asista la asemenea tranzacţii, din cauză că proprietarul are nevoie de un spaţiu mare, nevoie care se manifestă cu precădere în cazul companiilor mari şi al băncilor, segmente care nu au probleme cu atragerea unei finanţări. „Instituţiile de credit nu mai finanţează proiecte imobiliare, însă pentru comerţul de zi cu zi se dau bani. De obicei, companiile care apelează la această metodă de vânzare sunt din domenii al căror profil de activitate exclude imobiliarele şi care nu au probleme în a atrage finanţare. Poate fi o opţiune pentru companiile aflate în dificultate, însă rămâne problema cumpărătorului care nu are de unde să se finanţeze. Acum nu se mai prea fac tranzacţii cu plata integral cash“, a explicat Bogdan Georgescu, managing partner în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
Clădirile statului, la vânzare
În luna martie a acestui an, statul american California a scos la vânzare 11 clădiri în care activează instituţii ale statului. Autorităţile au apelat la „sale and leaseback“ pentru a-şi reduce datoriile cu circa 2 miliarde de dolari, sumă pe care statul intenţionează să o obţină din vânzarea imobilelor. Un alt exemplu este al clădirii în care funcţionează o parte însemnată din administraţia statului Arizona, care a fost scoasă pe piaţă anul trecut pentru suma de 40 de milioane de dolari tot prin metoda „sale and leaseback“. Şi statele din Europa sunt preocupate de valorificarea unor clădiri din patrimoniul public, tranzacţii care le-ar putea ajuta să îşi reducă din datoriile la buget. Statul român ar avea nevoie de o infuzie de capital mai mult ca oricând, însă până acum asupra majorităţii imobilelor înstrăinate de stat a planat norul corupţiei.
„«Sale and leaseback» este o metodă bună pentru imobilele guvernamentale. Ar trebui indentificate clădirile care sunt eficiente, iar celelalte să fie vândute. Sunt atâtea primării care funcţionează în spaţii inadecvate. Aceste imobile ar trebui vândute, şi instituţia să fie mutată într-o clădire funcţională. La noi însă sunt două mentalităţi: o parte zice că nu putem vinde averea poporului, strânsă de strămoşii noştri, iar cealaltă e de părere că fiecare trebuie să plătească chiria de azi. Deşi această metodă este folosită de instituţiile publice din Germania sau Anglia, la noi, în cazul unei vânzări, nu se vor folosi banii cu un scop clar, ci vor fi folosiţi pentru creşterea propriilor salarii“, este de părere Radu Merică, preşedintele Camerei de Comerţ şi Industrie Româno-Germană, cel care a condus timp de cinci ani afacerile lui Ion Ţiriac.
Până la conturarea unui fenomen din tranzacţiile de tip „sale and leaseback“, piaţa investiţiilor imobiliare din România asistă cu precădere la vânzări de datorii. Valoarea tranzacţiilor imobiliare din primul semestru al acestui an a fost de 226,6 milioane de euro, peste nivelul din întregul an 2009, potrivit celui mai recent studiu al companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis-Eurisko. Jumătate din aceste tranzacţii au fost realizate de codezvoltatori, unul dintre parteneri cumpărând partea celuilalt partener pentru respectivul activ. Acesta este unul dintre motivele pentru care retailul a dominat piaţa şi în acest an, o bună parte a schemelor existente fiind realizate în parteneriat.
Sunt atâtea primării care funcţionează în spaţii inadecvate. Aceste imobile ar trebui vândute, şi instituţia să fie mutată într-o clădire funcţională.
Radu Merică, preşedinte Camera de Comerţ şi Industrie Româno-Germană
