În România, se construiesc cele mai moderne malluri din Europa Centrală şi de Est. Proprietarii mallurilor au declanşat o competiţie dură pentru atragerea firmelor celebre de retail.
Explozia centrelor comerciale, trăită în anii trecuţi de Polonia, Ungaria şi Cehia, este resimţită acum de România: începând din a doua parte a lui 2007, vom avea câte o inaugurare în fiecare lună. În următorii trei ani, în România se vor deschide cel puţin 30 de malluri, în oraşe cu peste 150.000 locuitori. Din acestea, 12 vor fi în Bucureşti. Anunţurile de noi proiecte nu se opresc aici, fiind de aşteptat ca în primăvara viitoare să fie lansate şi altele.
De ce această explozie? Ce au aşteptat până acum marii investitori? Confirmarea că vom intra în marea familie a „împătimiţilor“ de shopping din Uniunea Europeană, statutul de stat membru asigurând şi o garanţie că, pe termen mediu şi lung, ne va creşte puterea de cumpărare. Experienţa noilor membri, precum Polonia, Ungaria şi Cehia, a demonstrat că Europa Centrală şi de Est are un imens potenţial şi că obiceiul de a-ţi petrece timpul liber într-un centru comercial se învaţă repede.
Vor avea succes aceste proiecte? „Este posibil ca toate spaţiile să fie închiriate până la deschidere. Acest lucru nu înseamnă automat că vor fi afaceri de succes, pentru că va conta foarte mult managementul, calitatea serviciilor şi combinaţia de magazine pe care le conţin“, declară Oana Iliescu, senior consultant la agenţia imobiliară DTZ Echinox.
În Polonia, anul 2006 a fost dificil pentru o parte din proprietarii de malluri, pentru că au fost nevoiţi să le reamenajeze sau chiar să le transforme în depozite sau spaţii industriale. Cel mai mult au avut de suferit operatorii mallurilor situate la periferiile oraşelor.
Pentru a nu repeta această experienţă, investitorii din România, majoritatea activând şi pe piaţa poloneză, îşi fac cu atenţie „temele“: aduc proiecte complete, cu cât mai multe puncte de interes pentru clienţi, şi angajează arhitecţi cu renume internaţional, pentru a avea şi un design cât mai atrăgător. Astfel, investiţiile iniţiale din România sunt mult mai mari decât în Polonia sau Ungaria. Recordul este deţinut de fondurile de investiţii AFI şi NCH, care finanţează Cotroceni Park, unde este prevăzută o sumă de 220 milioane de euro. Spaţiile sunt deja închiriate în proporţie de peste 60%, chiar dacă mallul se va da în folosinţă în 2008.
Succesul unui mall va depinde de renumele magazinelor şi de mijloacele prin care vor fi atraşi clienţii pentru a-şi petrece aici cât mai mult timp. Componenta de recreere este foarte importantă. „Ancorele“ pentru public, aşa-numitele magazine cu mari spaţii şi cu renume pe piaţă, primesc discount la chirie (de 20%-25%).
Pentru recreere, zona de cinema este prioritară. Există, însă, şi alte strategii pentru a dezvolta zona de agrement. De exemplu, în Cotroceni Park, investitorii au prevăzut inclusiv „water area“, o zonă cu tobogane pentru copiii şi un multiplex care va avea şi primul cinematograf 3D din România. Alţi investitori s-au gândit să aducă într-un singur loc, sub acelaşi acoperiş, inclusiv magazinul de bricolaj şi cel de mobilă, cum este cazul celor de la Sun Plaza, din cartierul bucureştean Berceni. Sau să acorde un spaţiu foarte mare zonei de cafenele şi restaurante, cu trei etaje, în Băneasa Mall.
Proprietarii mallurilor se bat pe „ancore“
Tot „ancore“ sunt şi magazinele de larg consum – hipermarketurile şi supermarketurile încorporate în malluri. Cele mai căutate sunt lanţurile Real, Carrefour, Kaufland şi Cora. Pe lângă acestea, investitorii mai „vânează“ şi mari magazine de electrocasnice, haine şi încălţăminte „de firmă“. Lanţurile Zara şi Mark & Spencer sunt printre cele mai faimoase nume şi închiriază spaţii de peste 3.000-4.000 mp. Acestora li se vor alătura, în curând, C&A, Daichman şi H&M. Se anunţă o competiţie dură între investitorii în malluri pentru atragerea acestor mărci, pentru că va fi imposibil ca ele să funcţioneze simultan în toate centrele. „Cu cinci astfel de ancore, pentru care ai semnat contracte de închiriere, poţi să treci de 40% din suprafaţa totală a centrului comercial. Chiriile sunt de 10-20 euro/mp/ lună. Pentru chiriaşii spaţiilor mici şi mijlocii, chiriile pot ajunge şi la 120 euro/mp/lună“, declară Florina Cojocari, senior broker la firma de consultanţă Eurisko. În centrele din provincie, chiriile sunt cu 20%-30% mai mici decât în Capitală.
Mallurile sunt o bună afacere pentru comercianţi, developeri şi constructori. Marile fonduri de investiţii şi grupurile bancare sunt şi ele atrase de mirajul lor, considerându-le bune plasamente. Printre cei care „caută“ proiecte bune sunt ING Real Estate, Europolis, Charlemagne, North Real Estate Opportunities Fund, Immorent –Erste, Volksbank Real Estate şi Immoeast. Cea mai mare tranzacţie de până acum o reprezintă preluarea proiectului Polus Center, din Cluj-Napoca, de către Immoeast, pentru suma de 210 milioane de euro. Cu siguranţă, în următorii doi ani, recordul va fi doborât.
1.270.000
de metri pătraţi reprezintă suprafaţa totală a spaţiilor de închiriat în noile centre comerciale, care se vor lansa în următorii trei ani
Micile magazine mai au loc?
«Până în 2010, va creşte oferta de centre comerciale, dar acest lucru nu va afecta prea mult zonele de retail de pe stradă. Vor exista mici fluctuaţii de tarife la chirii, atât în malluri, cât şi pentru spaţiile stradale.»
Florina Cojocari, senior broker Eurisko
