lucruri ar putea ca, pe termen lung, sa transforme aceste amplasamente, mult ravnite in prezent, in cartiere unde nimeni n-o sa mai vrea sa locuiasca.Pana si in jocurile pe computer, unde poti realiza orase virtuale, nerespectarea unor reguli de baza privind dezvoltarea urbana iti interzice sa construiesti mai departe.„Acele zone rezidentiale care nu sunt dezvoltate in mod corespunzator vor fi, pe viitor, cu siguranta ocolite atat de developeri, cat si de persoanele fizice. Pe termen lung, este posibil ca cei care locuiesc in astfel de cartiere sa se orienteze spre alte locatii si atunci preturile vor scadea“, este de parere analistul imobiliar Radu Zilisteanu.Aceste noi zone incearca sa imite modelul dezvoltarilor similare din Occident, unde oamenii au migrat spre periferia care oferea conditii de viata mai bune, fata de centrul localitatii, supraaglomerat si sufocat de poluare.Prin raportare la restul orasului, cristalizarea noilor zone si cartiere se face de multe ori izolat de vecinatatile urbane din cauza lipsei drumurilor de acces si a retelelor de utilitati la nivelul intregului perimetru.Aceste noi dezvoltari imobiliare sufera de lipsa serviciilor de baza, prezente in mod uzual in orice cartier rezidential. De asemenea, accesul deficitar in zona, santierele, drumurile pline de noroi creeaza o imagine care nu are legatura cu clasa sociala care se vrea astfel reprezentata.„Motivatia acestei stari de lucruri este data de faptul ca ridicarea cartierelor s-a realizat anterior conceperii si adoptarii unor planuri de dezvoltare urbana capabile sa traseze anumite facilitati si servicii catre noile zone rezidentiale“, spune arhitectul Silvia Pintea.

Profit inainte de toate

Vile evaluate la sute de mii de euro, masini scumpe care dezvolta sute de cai putere, proprietari care nu ezita sa plateasca mii de euro pentru un costum se regasesc deopotriva printre gropi, drumuri desfundate si santiere eterne. Luxul acestor cartiere este dat de materialele scumpe utilizate la constructia unor case, de jeep-urile luxoase care defileaza prin zona si mai putin de calitatea si confortul locuirii.Unul dintre cele mai elocvente exemple, in acest sens, il constituie zona Pipera de langa Bucuresti. Aici fiecare a construit dupa cum a crezut de cuviinta, fara a tine cont de estetica, bun-gust si in unele cazuri chiar de prevederile legii. Cuvintele de ordine care guverneaza zona sunt: profit cat mai mare. Cei care construiesc cauta sa eficientizeze la maximum investitia facuta in teren si nu mai tin cont de necesitatea unor elemente constitutive ale unei aglomerari urbane, respectiv de spatii comerciale, de dispensare sau de drumuri.„Astfel se explica dimensiunile aleilor dintre vecinatati care sunt, in cele mai multe cazuri, sub limitele prevazute de lege si ca nu exista trotuare, iar centrele comerciale sunt insuficiente in raport cu numarul celor care locuiesc in zona“, explica arhitectul urbanist Maria Pilu.Ea precizeaza ca, aproximativ 25-30% din suprafata unui amplasament pe care se dezvolta un ansamblu rezidential cu cateva zeci de vile trebuie sa fie ocupata de alei de acces, de cai de intrare, de locuri de parcare etc.In prezent, dimensiunile majoritatii drumurilor au aproximativ trei metri latime, fata de minimum sapte metri, cat este legal. Astfel, accesul simultan a doua autoturisme este practic imposibil.O serie de intreprinzatori incearca timid sa deschida ba cate un butic, ba cate un centru comercial mai mare. Insa, parca prea tarziu si nesimnificativ in raport cu cererea. Si oricum, este o adevarata aventura sa amplasezi un magazin sau un centru de servicii in inghesuiala care domneste acolo.

Ce nu fac primariile

Zonele rezidentiale trebuie sa dispuna de toata infrastructura edilitara aferenta unei localitati. In mod normal, responsabila de toate aceste aspecte este primaria care trebuie sa planifice totul inainte ca o zona sa intre in ciclul de dezvoltare urbana.Autoritatile locale trebuie sa realizeze Planuri de Urbanism Zonale (PUZ), prin care sa impuna proprietarilor respectarea prevederilor legale in domeniu. Primarile ar trebui sa investeasca in extinderea sistemului de retele edilitare, sa traseze strazile si sa fie mai autoritare in ceea ce priveste respectarea legii. Consiliile locale nu dispun insa, de fonduri pentru realizarea unor asemenea investitii, si lasa sarcina retelelor si a PUZ-urilor in seama investitorilor, iar acestia se descurca fiecare cum poate si cum crede de cuviinta. Pasivitatea autoritatilor locale ar putea avea repercusiuni asupra dezvoltarii viitoare a zonelor in cauza. Lipsa drumurilor de acces, subdimensionarea retelelor edilitare, absenta unor centre comerciale si de servicii vor alunga, in timp, investitorii.„Deja exista developeri care au retineri, insa cererea mare de proiecte rezidentiale ii convinge momentan sa depaseasca obstacolele si sa investeasca. Din pacate, unii dintre acestia se adapteaza obiceiurilor locale si construiesc fara a respecta standardele occidentale. Casele sunt inghesuite, aleile de acces sunt foarte inguste. La ora actuala avem foarte putine complexuri rezidentiale care respecta acesti parametrii de bun simt“, arata Robert Teodorescu, directorul departamentului vanzari rezidentiale din cadrul agentiei de consultanta imobiliara Regatta. Totodata, primariile ar trebui sa se implice nu numai din punctul de vedere al inlesnirii procesului birocratic, ci si din cel al impunerii unor reguli estetice si urbanistice. „Chiar daca initial o constructie a fost realizata urmand un anumit tablou de culori sau o anumita linie arhitecturala, ulterior vanzarii nimic nu il opreste pe proprietarul respectiv sa schimbe sau sa adauge ceva ce ar deteriora imaginea unitara a parcului rezidential si, mai mult de atat, ar deranja din punct de vedere estetic“, spune Luis Gabarro, directorul general al companiei de dezvoltare imobiliara Ibiza Construct, care are cateva proiecte in zona Baneasa-Pipera.Administratiile locale ar trebui sa analizeze cu mai multa atentie un proiect de constructie atunci cind il autorizeaza, intrucit cel mai mic act urban reprezinta in cele din urma si un act public.In zona de vest a tarii lucrurile par sa mearga ceva mai bine. La Timisoara, spre exemplu, in zona rezidentiala Dumbravita Vest exista un plan urbanistic zonal director, astfel ca aici sunt prevazute spatii cu scop comercial, spatii verzi si spatii de agrement. Totodata, primaria a impus doar realizarea unor imobile cu regim de inaltime P+1E si mansarda optional.De asemenea, in cartierul Braytim exista retele de curent, gaze, apa si canalizare pana la ultima casa construita. „Sunt insa si zone unde dezvoltarea nu a fost facuta pe baza unui plan. Acolo casele sunt destul de apropiate, drumurile sunt inguste, iar singura strada asfaltata este cea principala“, spune Dana Potyesz, broker in cadrul departamentului rezidential al agentiei imobiliare Casadomi din Timisoara.La Brasov, primaria a fost nevoita sa interzica ridicarea oricarei constructii noi in Poiana. „Consiliul a decis sa impiedice dezvoltarea imobiliara in aceasta zona, intrucat retelele de electricitate si partea de canalizare si epurare a apei sunt subdimensionate si nu mai fac fata la exploatare“, spune vice-primarul Gabriel Andronache.In schimb, autoritatile brasovene vor permite in scurt timp inceperea de constructii autorizate in Poiana Mica, unde zona este mai libera.

Cum este in Occident

In tarile occidentale, dezvoltarea urbana este foarte bine definita si directionata. In momentul in care exista investitori interesati, autoritatile locale hotarasc impreuna cu acestia, de comun acord, atributiile ce le revin cu privire la viabilizarea si sistematizarea amplasamentului si a zonei. De obicei, nimeni nu are voie sa inceapa constructia pana cand nu sunt finalizate lucrarile la drumuri si utilitati. „In primul rand, autoritatile intocmesc un plan partial unde sunt proiectate strazile, spatiile verzi, magazinele, scolile etc. Pentru dimensionarea strazilor este luat in calcul traficul rutier estimat in raport cu viitoarea dezvoltare rezidentiala, fiind corelate cu toate facilitatile: canalizarile pentru apele pluviale si pentru apele reziduale, electricitate, apa si gaz. Toate sunt construite de primarie“, arata Luis Gabarro.rnDupa acestea, fiecare proprietar sau developer va trebui sa plateasca pentru toate facilitatile aferente amplasamentului sau, in momentul in care va solicita autorizatia de constructie. „In opinia mea este corect, deoarece primaria isi asuma toate responsabilitatile pentru care fiecare plateste, dar este sigura ca nu lipseste nimic din serviciile publice“, apreciaza Gabarro.rnPe de alta parte, autoritatea locala isi recupereaza investitia si din taxele si impozitele platite de viitorii proprietari care se vor muta in zona. „O astfel de implicare activa a primariei in problemele imobiliare duce la o dezvoltare coerenta si planificata a zonei, atat din punct de vedere arhitectural, cit si al afacerii“, arata Silvia Pintea.rn

rnKitsch-ul in arhitectura rn

rnLipsa educatiei estetice a beneficiarilor si compromisul financiar pe care il fac unii arhitecti mentin constructiile de locuinte in sfera kitsch-ului (univers uman lipsit de profunzime).rnDe multe ori, comanditarii impun arhitectilor anumite solutii care sunt in contradictie cu estetica si chiar cu bunul simt. „Acest fapt denota forta financiara mult mai mare a beneficiarilor fata de specialisti, care ar trebui sa decida de fapt asupra esteticii si functionalitatii unei constructii“, mai spune Pintea.rnNoile zone rezidentiale sunt impanzite la ora actuala de case construite dupa gusturile indoielnice ale proprietarilor. Asa se face ca intalnim la tot pasul case vopsite in roz, verde aprins sau ciclamen. „De asemenea, constructia imobilelor nu tine seama de orientarea fata de punctele cardinale si de limitele legale intre vecinatati“, arata Silvia Pintea.rnIn perioada interbelica, preocuparile urbanistice ale primarilor din Capitala impuneau, spre exemplu, prin adoptarea unor regulamente stricte: vopsirea la exterior a cladirilor in tonuri de piatra (nuante de gri-bej).