Dezvoltatorii imobiliari au anunţat că vor construi malluri­ în oraşe precum Slatina, Bistriţa, Hunedoara, Botoşani, Huşi sau Târgovişte încă de dinainte de începerea crizei; unele au fost deja începute şi se apropie de finalizare. Proiectele programate în cele 13 oraşe cumulează investiţii estimate la peste un miliard de euro. (Vezi aici harta mallurilor)

Vor putea ele supravieţui în contextul în care o serie de malluri moderne amplasate în oraşe mari şi-au arătat deja slăbiciunile? În prezent, sunt 367.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale în construcţie în România, care vor fi livraţi în perioada 2011-2013. Aceste noi livrări vor creşte stocul la aproape 2,6 milioane metri pătraţi, un raport de 120 metri pătraţi la 1.000 de locuitori.

Investitorii pariază în continuare pe acest segment, făcând mereu comparaţie cu ţările dezvoltate economic din vestul Europei, care au zone comerciale moderne în majoritatea oraşelor. „Dacă se analizează situaţia economică de astăzi, atunci nicio localitate nu poate susţine un centru comercial, dar, pe viitor, chiar şi populaţia oraşelor mai mici poate să ţină uşor un centru comercial. Ne facem şi noi probleme cu privire la concurenţă. Nu există dezvoltator fără griji, însă noi facem mereu studii şi observăm că sunt proiecte care vor rămâne în continuare doar pe planşetă sau care au fost blocate în mijlocul construcţiei“, a declarat pentru Capital Shimon Galon, CEO al Globe Trade Center România, care a început dezvoltarea lanţului de mall-uri Galleria la nivel naţional. În partea a doua a acestui an se vor inaugura şase proiecte noi, care însumează 170.000 mp. Oferta anului viitor include deschiderea câtorva extensii, parcuri de retail şi centre comerciale noi. Consultanţii Jones Lang LaSalle estimează că, în ciuda ofertei anunţate, nu se vor finaliza mai mult de şase sau opt proiecte a căror suprafaţă închiriabilă este de aproximativ 250.000 mp.

Problema finanţării

Sutele de hectare de teren achiziţionate de investitorii imobiliari înainte de criză sunt incluse periodic în rapoartele financiare ale companiilor sub forma unor proiecte viitoare. Cu toate acestea, în ultimii doi ani, aceste planuri nu s-au concretizat, singurele modificări fiind aduse datei de livrare a proiectelor. Forţaţi de banii pe care îi au îngropaţi în aceste loturi, dezvoltatorii spun cu o jumătate de gură că încă au încredere în piaţa românească de retail şi că nu vor opri extinderea planificată pentru această ţară. Problema este că băncile nu sunt de aceeaşi părere.

„Din păcate, a căzut dealul cu Immorent, privind finanţarea Cadran Huşi, motiv pentru care nu am mai demarat lucrările. Eu consider că proiectul venea la momentul potrivit, dar băncile au altă perspectivă faţă de această piaţă. Criza a afectat piaţa, puterea de cumpărare şi costul banilor, iar noi trebuie să ne ajustăm calendarul dezvoltărilor. În Europa, oraşele cu 40-50.000 de locuitori au o zonă comercială modernă şi România nu are de ce să fie mai prejos, bineînţeles cu adaptările de rigoare la specificul local şi la puterea de cumpărare din fiecare zonă“, subliniază Christian Hiver, director de leasing în cadrul RED Management Capital.

Compania a anunţat, la începutul acestui an, că a obţinut finanţarea necesară dezvoltării primului centru comercial din reţeaua naţională Cadran de la Immorent România, divizia locală de leasing imobiliar a grupului austriac Erste Bank. Proiectul din Huşi, care necesită o investiţie de 8 mil. euro, trebuia urmat de o reţea amplasată în oraşe precum Miercurea Ciuc, Slobozia şi Marghita. Red Management a calculat greşit şi în cazul proiectului Armonia din Brăila, centru aflat în insolvenţă din noiembrie 2010, după doar şase luni de funcţionare. „Noi am învăţat că trebuie să ne facem lecţiile mult mai bine şi să dăm mare atenţie chiriilor. Este firesc că nu vorbim de malluri de amploare, dar şi aceste oraşe au nevoie de spaţii comerciale“, a mai spus Hiver.

Fără concurenţă

După ce au împânzit Bucureştiul şi oraşele cu peste 300.000 de locuitori, este rândul românilor din oraşele mici să simtă atracţia magazinelor de mall.  Consultanţii imobiliari garantează că aceste proiecte vor avea succes cu condiţia să aibă dimensiuni şi chiriaşi adaptaţi la puterea de cumpărare a zonei.

„Pentru un retailer mare nu ar avea sens să intre pe piaţă fără a dispune de o masă critică de magazine. În acest sens brandurile mass-market urmăresc ca, după extinderea în oraşele mari, să acopere şi oraşe mici, cu peste 100.000 de locuitori. Sunt vizate proiectele dominante care vor funcţiona pe termen lung, iar chiriile plătite sunt în concordanţă cu vânzările generate în aceste oraşe mai mici“, explică Răzvan Sin, directorul departamentului de retail al DTZ Echinox.

Centura de siguranţă a unui centru comercial o reprezintă hipermarketul. Agresiunea cu care lanţurile internaţionale de hipermarketuri şi-au anunţat expansiunea în România este o garanţie în plus pentru dezvoltatorii de malluri.

„Am semnat deja contract cu cei de la Cora pentru centrul comercial de la Galaţi şi vom începe lucrările la sfârşitul acestui an. Galleria Galaţi va fi inaugurat în 2012, după care ne vom gândi şi la Bistriţa, dar încă nu pot avansa o dată pentru acest proiect. Chiar şi la Arad, unde vom deschide acum şi unde avem o concurenţă acerbă, noi deschidem cu un grad de ocupare de 95%, ceea ce înseamnă că avem chiriaşi care se încred în noi, iar noi credem în această piaţă“, spune Shimon Galon. El se aşteaptă ca Galleria Galaţi să fie primul mall din oraş, deoarece proiectul austriecilor de la Immofinanz, Euromall, a fost început în toamna lui 2006 şi are în continuare şantierul blocat. Lanţul Galleria va ajunge la patru centre comerciale odată cu inaugurarea mallului din Arad, în octombrie 2011, restul fiind amplasate în Suceava, Buzău şi Piatra-Neamţ.

„Interesul pentru dezvoltare există şi pentru oraşele de talie medie şi mică şi va creşte. În general, retailerii preferă locaţii bune, proiecte corecte pentru modelul lor de afaceri şi cât mai puţină concurenţă“, este de părere Luiza Moraru, directorul departamentului de retail al CB Richard Ellis România.

Malluri la diminutiv

Anul acesta, două oraşe îşi vor inaugura primele malluri. În Craiova, singurul oraş mare care a rămas fără un centru comercial modern, vor fi deschise la finalul acestui an două proiecte. Este vorba despre Electroputere Parc, dezvoltat de K&S Developments, companie controlată de managerii BelRom, şi Adora Mall, aflat în proprietatea portughezilor de la Sonae Sierra. Botoşani este următoarea localitate aflată pe harta deschiderilor. BelRom a obţinut recent 9,5 mil. euro de la BRD, bani necesari pentru finalizarea European Retail Park Botoşani. Proiectul, cu o suprafaţă de 15.000 mp, va fi inaugurat în noiembrie anul acesta şi are printre chiriaşi companiile de retail Carrefour, Domo şi New Yorker. La o distanţă de câteva luni se va tăia panglica la al doilea mall din Botoşani. Uvertura Mall, aflat în proprietatea lui Dănuţ Prisecariu, este programat pentru trimestrul doi al anului viitor. „Lucrările la mall au stagnat o perioadă din cauza situaţiei din piaţa imobiliară şi a interesului scăzut din partea retailerilor pentru oraşe precum Botoşani. În ulimul an, mulţi retaileri internaţionali au intrat în oraşele mari din România, iar planurile lor de extindere vizează şi oraşele de talie medie“, a declarat Petronela Avram, reprezentantul departamentului de retail al Uvertura Mall. Proiectul a fost început în 2007 şi presupune o investiţie de circa 23 mil. euro.

Tot de anul viitor va apărea şi primul mall din Ploieşti, construit de AFI Europe. Israelienii au semnat deja un contract cu francezii de la Cora şi se pregătesc de demararea construcţiei. Pe lista investitorilor cu planuri de extindere se află şi Plaza Centers, dezvoltatorul proiectului Casa Radio din Bucureşti. Compania vrea să demareze lucrările de construcţie la cinci noi malluri în 2012, însă se confruntă cu probleme în atragerea finanţării necesare dezvoltării. Loturile de teren pe care vor fi ridicate centrele comerciale au fost evaluate la peste 56 mil. euro, iar proiectele vor valora peste 229,4 mil. euro după finalizare, conform estimărilor companiei. Dezvoltatorul are securizate loturi de teren în Timişoara, Iaşi, Slatina, Hunedoara, Târgu-Mureş şi Constanţa.

„Datorită chiriilor reduse, conceptele de malluri care reprezintă o investiţie mare au fost amânate sau transformate în parcuri de retail. În acest moment, singurele dezvoltări de retail posibile în oraşe medii sunt parcurile de retail, deoarece investiţia mai mică permite dezvoltatorilor să ofere chirii reduse“, consideră Răzvan Sin.

Cu două malluri falimentate, unul în insolvenţă şi multe altele cu afaceri la limita profitabilităţii este dificil de estimat rata de succes a proiectelor programate în oraşele medii şi mici. Chiar dacă românii încă se mai calcă în picioare la inaugurarea magazinelor, banii pe care aceştia sunt dispuşi să îi cheltuiască sunt tot mai puţini.

120 mp la mia de locuitori este stocul de centre comerciale estimat pentru 2013, față de media europeană de 238 mp/mia de locuitori

68 de centre comerciale funcţionează în România, dintre care 32 de malluri clasice şi 36 de malluri ataşate parcurilor de retail