Proprietăţile fondurilor de investiţii pierd din valoare din cauza crizei. În aşteptarea revenirii pieţei, acestea îşi optimizează afacerile, dar tranzacţiile lipsesc cu desăvârşire.
Ce fac fondurile de investiţii imobiliare în vreme de criză? Răspunsul e destul de simplu. Majoritatea pierd bani sau se străduiesc să limiteze pierderile până la minime care pot fi suportabile.
Austriecii de la Immoeast, de exemplu, au investit masiv pe piaţa autohtonă, deţinând 80 de proprietăţi, cu o valoare de peste un miliard de euro, potrivit ultimului raport al companiei. Acum, fondul de investiţii, parte a gigantului Immofinanz, se străduieşte să îşi recalibreze portofoliul, pentru a diminua pierderile. A plătit firmelor Eyemaxx şi EFG aproximativ 20 de milioane de euro pentru a păstra exclusivitatea asupra mai multor proiecte ce urmau a fi dezvoltate în parteneriat, majoritatea centre logistice, care încă oferă oportunităţi.
Acelaşi raport de activitate arată că Immoeast intenţionează să anuleze investiţii de aproape 1,2 miliarde de euro, pentru a reduce expunerea pe piaţă, dar şi pentru că banii nu sunt prea uşor de găsit. Urmarea firească a acestei strategii ar fi vânzarea cât mai avantajoasă a proiectelor aflate în stadiu incipient şi „stoarcerea a tot ce-i mai bun“ din punct de vedere financiar din cele deja funcţionale.
Singura cunoscută, anul acesta, este tranzacţia prin care britanicii de la Lewis Charles, fond a cărui capitalizare a scăzut din cauza crizei sub două milioane de euro, a vândut compania Retail Park Magnolia, developerul centrului comercial Zenith din Ploieşti. Vânzarea s-a făcut pentru o sumă estimată la mai puţin de zece milioane de euro, irlandezilor de la Blackpearl Property Limited.
„Din cauza scăderii valorii activelor, cele mai multe fonduri de investiţii deschise sunt în momentul de faţă în poziţia de restructurare a portofoliului, astfel încât această operaţiune, odată încheiată, să poată menţine interesul investitorilor şi eventual să crească cotaţiile pe pieţele de capital“, explică Alexandru Niţescu, directorul departamentului de investiţii al consultantului imobiliar Regatta. În acelaşi sector intră şi preluarea Fabian, cu circa 50 de milioane de euro, de către Dinu Patriciu, în condiţiile în care, la sfârşitul lui 2008 valoarea activelor fondului britanic se cifra la aproximativ 76 de milioane de euro.
Distressed assets, o şansă pierdută?
Pe piaţă s-a vorbit foarte mult la un moment dat de afacerile promiţătoare pentru cei care încă au cash, oferite de aşa zisele „distressed assets“. Realitatea din piaţă demolează însă speranţele proprietarilor de proiecte deficitare din punctul de vedere al finanţării sau potenţialului, dar şi pe cele ale fondurilor „vultur“, care urmăresc tocmai astfel de afaceri. „Am mari îndoieli că în România se vor realiza prea multe tranzacţii cu active afectate de criză. Eu nu pot încă să-mi explic cum o bancă a finanţat 75% din achiziţia unui teren mult în afara oraşului unde spune unul că va construi un mare proiect. Păi ce potenţial are proiectul respectiv? A cumpărat la 30-40 de euro mp, iar vecinii din jur vindeau, pentru că nu erau în intravilan, cu un euro/mp“, susţine Gabriel Biriş. „Şi dacă proprietarul renunţă la equity, iar banca vinde cu 50 de eurocenţi pentru un euro, tot nu vor reuşi să scape de el. E prea scump“, completează avocatul. Biriş a participat la ultima mare tranzacţie de pe piaţa internă: cumpărarea, în 2008, cu 340 de milioane de euro a proiectului Upground de către germanii de la RREEF.
Practic, majoritatea fondurilor de investiţii de la noi au probleme cu devalorizarea portofoliilor. Recent, Atrium RE a anunţat scăderea activelor cu 11%, la 86 milioane de euro. Rău stă şi ING RE, care a pus parţial pe seama devalorizării proprietăţilor pierderile de 192 de milioane de euro de anul trecut, iar lista încă se scrie.
Oferta se face acum la un yield de 14. De aia nu sunt tranzacţii. Momentan, nu se întâlneşte cu cererea.
Gabriel Biriş, partener Biriş Goran
80 mil. de euro a costat, în 2006, imobilul Charles de Gaulle Plaza din Capitală. Cumpărător: germanii de la GLL Real Estate Partners. Vânzători: CA IMMO şi Avrig 35
120 mil. de euro este valoarea de vânzare a clădirii America House către o divizie a investitorului francez Natixis. Beneficiarul, GTC, a obţinut un yield de circa 5,6%
12,2 mil. de euro reprezintă suma plătită de Fabian pentru imobilul Cascade Offices, în urmă cu trei ani. Clădirea a fost evaluată anul trecut la peste 18 milioane de euro
