Piaţa imobiliară va mai face un pas spre transparenţă în luna iunie, când va fi lansat, după un an de amânare, indicele oficial al preţurilor locuinţelor din România.
Valoarea la care se vând casele şi apartamentele autohtone va fi aflată la începutul acestei veri, când ar urma să fie dat publicităţii primul indice al pieţei imobiliare, realizat de Institutul Naţional de Statistică în colaborare cu Uniunea Notarilor şi BNR. Spre deosebire de indicatorii deja existenţi în domeniu, acesta va lua în calcul nu preţurile solicitate de proprietari, ci pe cele de tranzacţionare înregistrate la notar, şi va fi realizat la nivel naţional (luând în calcul inclusiv oraşe medii şi mici şi mediul rural).
„Indicele va fi important şi pentru Banca Naţională. Deocamdată, piaţa imobiliară nu este luată în calcul la stabilirea ratei inflaţiei. În viitor, acest lucru s-ar putea schimba“, explică Adrian Vasilescu, consilier al guvernatorului BNR.
Există şi rezerve faţă de noul indicator. „Va fi un lucru benefic pentru noi, totuşi nu se poate trece cu vederea că există riscul ca datele colectate de la vânzători şi cumpărători să nu fie reale. Se ştie că aceştia au uneori tendinţa de a scădea preţul declarat, pentru a reduce taxele plătite“, spune Nicolae Popa, directorul general al Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România. Voci din rândul agenţilor imobiliari se tem că, dacă nu va fi corect realizat, indicele INS ar putea provoca distorsionarea preţurilor, într-un sens sau în celălalt.
Indicii BREI (realizat de Colliers pentru Bucureşti) şi imobiliare.ro (la nivel naţional) au ajuns la valori similare la începutul acestui an. Se va situa indicele lansat în curând de INS mai sus sau mai jos de aceştia?
Primul indice imobiliar oficial ar putea fi publicat în luna iunie. Întrebarea de pe buzele tuturor celor din industria imobiliară este dacă va reuşi acesta să reflecte fidel realitatea de pe piaţa imobiliară sau va provoca distorsiuni ale preţurilor.
Vrei să-ţi cumperi un apartament, dar, deşi ai stat de vorbă cu numeroşi agenţi imobiliari, prieteni, colegi ori vecini şi ai citit sute de anunţuri, nu-ţi dai seama cam care ar fi preţul corect. „Vânzătorii cer mai mult, unii ca să aibă o bază de negociere, alţii pentru că trăiesc încă în anii 2007-2008. Pe de altă parte, unii din cei ce şi-au cumpărat recent locuinţe au tendinţa de a rotunji în jos suma pe care au plătit-o, astfel încât nu mai înţelegi nimic“, spune clujeanul Alexandru Pop, care caută, de mai bine de o lună, un apartament cu două camere în oraşul de sub Feleac.
Apoi, mai arată tânărul, pe lângă diferenţele mai mult sau mai puţin subtile legate de distanţa faţă de centru ori de mijloacele de transport în comun, starea blocului ori spaţiile verzi din zonă, există discrepanţe, uneori mari, în ceea ce priveşte dimensiunile apartamentelor. „La noi de-abia acum începe să se ţină seama mai mult de asta. Am găsit, la acelaşi preţ, un apartament cu 38 de metri pătraţi utili, dar şi un altul cu 50 de metri pătraţi utili. Aparent, sunt tot două camere, dar prima locuinţă era, de fapt, mult mai scumpă decât cea de-a doua“, explică acesta.
Institutul Naţional de Statistică (INS) promite, de câţiva ani, să vină în sprijinul pieţei imobiliare cu un indice al preţurilor din domeniu. Iar acum sarcina sa pare a se apropia de sfârşit, fiind mari şanse ca, în iunie, să fie dat publicităţii nivelul respectivului indicator pentru trimestrul I 2010. „Pe parcursul lui 2009, s-a desfăşurat colectarea preţurilor imobilelor tranzacţionate şi înregistrate de birourile notariale prin contractele de vânzare-cumpărare pe întreg teritoriul ţării. Informaţiile colectate se referă atât la preţ, cât şi la o serie de caracteristici fizice (tipul locuinţei, suprafaţa utilă/construită, anul construcţiei etc.) şi calitative ale imobilelor (confort, stare de întreţinere, surse de încălzire, materiale de construcţie, calitatea vecinătăţilor etc.)“, afirmă Cristina Mali, director în cadrul Direcţiei de Statistică a Preţurilor din INS.
Pentru început, indicii vor fi calculaţi la nivel naţional, pe tipuri de imobile, şi vor avea periodicitate trimestrială. Pe măsură ce vor exista serii mai lungi de date, urmează să fie dezvoltate şi statistici la nivel regional sau pe medii (urban vs rural). Cât despre metodele de calcul, la început vor fi utilizate cea a stratificării şi cea hedonică (citiţi în ce constau aceste metode pe www.capital.ro). „În funcţie de rezultatele obţinute prin fiecare metodă, împreună cu partenerii de colaborare (Uniunea Naţională a Notarilor şi BNR), o vom alege pe cea relevantă din punct de vedere statistic“, precizează Cristina Mali.
Există şi o problemă tehnică: cum 2009 s-a caracterizat printr-o scădere a numărului de tranzacţii imobiliare, ca efect al crizei, se pune întrebarea dacă este suficient şi relevant ca an de bază pentru calculul indicelui.
Plusuri şi minusuri
Pe piaţă există deja doi indici imobiliari, Bucharest Real Estate Index (BREI, realizat de Colliers şi divizat în BREI-V, care reflectă preţurile apartamentelor vechi, şi BREI-N, care se raportează la apartamentele noi), şi imobiliare.ro, realizat pe baza anunţurilor postate pe site-ul omonim. Însă la adresa celor doi indicatori au fost lansate, de-a lungul timpului, critici legate de independenţa lor faţă de interesele de pe piaţa imobiliară şi de faptul că reflectă preţurile cerute de vânzători, şi nu pe cele reale, de tranzacţionare.
„Indicele INS va veni foarte bine în completarea celui lansat de noi, ducând, în primul rând, la o transparentizare a marjei de negociere la care sunt dispuşi proprietarii“, crede Daniel Crainic, marketing manager al imobiliare.ro. Acesta consideră că noul produs va putea oferi informaţii interesante privind evoluţia viitoare a pieţei, dar spune că are, totuşi, rezerve în ceea ce priveşte exactitatea datelor ce vor fi procesate de Statistică: „La notar, oamenii ori declară un preţ mai mic decât cel real, pentru că se feresc de taxe, ori unul mai mare, pentru a obţine un credit mai consistent.“
Un alt neajuns al iniţiativei INS ar putea fi întârzierea cu care vor fi date publicităţii datele şi faptul că va fi actualizat trimestrial. În Ungaria, de exemplu, există un decalaj de trei trimestre. În România, acesta ar urma să fie de două-trei luni, potrivit datelor oferite de Institutul de Statistică. „Dacă va fi dat publicităţii cu întârziere faţă de perioada la care se referă şi nu va fi actualizat des, ar putea bulversa piaţa“, este de părere Ionuţ Butoi, secretarul general al Uniunii Naţionale a Agenţiilor Imobiliare (UNAI). El crede, de asemenea, că dacă datele utilizate sau metodele de calcul nu vor fi corecte, se va ajunge, de asemenea, la distorsiuni pe piaţă. „În orice caz, dacă în momentul publicării indicele se va dovedi a fi diferit semnificativ de preţurile vehiculate pe piaţă, acestea vor suferi, cel mai probabil, o corecţie“, adaugă oficialul UNAI.
Băncile, în alertă
Nu doar piaţa imobiliară va fi influenţată de indicele INS. Şi sistemul bancar este interesat de rezultatele pe care le vor obţine statisticienii. În funcţie de acestea, ar putea fi modificate grilele de evaluare a proprietăţilor luate în calcul pentru creditele ipotecare noi, dar şi modul în care sunt raportate garanţiile imobiliare deja existente în portofoliu. „Banca Naţională este interesată de indice, deoarece una dintre principalele noastre preocupări este inflaţia. Deocamdată, piaţa imobiliară nu face parte din coşul de consum şi, ca atare, nu este luată în calcul la stabilirea ratei inflaţiei. Însă, pe viitor, acest lucru ar putea fi corectat“, spune, pentru Capital, consilierul guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu.
Notarii privesc cu ochi buni elaborarea indicelui. „Vom scăpa de elaborarea ghidurilor de preţ pe care le realizăm anual la solicitarea Fiscului. Şi vom scăpa şi de acuzaţiile că refuzăm să adaptăm grilele utilizate la realităţile din piaţă“, declară Nicolae Popa, directorul general al Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR). El a precizat că UNNPR a atras atenţia INS că este posibil ca preţurile declarate de participanţii la tranzacţie să nu fie cele reale. „Cel mai probabil, statisticienii vor utiliza o anumită metodă de corecţie“, spune Popa. Sunt şi membri ai breslei care nu sunt tocmai mulţumiţi de creşterea birocraţiei. „E o sarcină în plus pentru noi, ca de obicei neremunerată. Sperăm că, totuşi, beneficiile aduse de acest indice vor fi sesizabile şi în activitatea noastră“, declară un notar din Capitală.
Ce mai rămâne după lansarea efectivă a noului indicator este ca oamenii să înveţe să se raporteze mai degrabă la suprafeţele construite şi/sau utile ale locuinţei decât strict la numărul de camere, alte criterii (zona, starea şi vechimea construcţiei etc.) rămânând, desigur, valabile. Asta va duce, cred experţii, la o configurare mult mai raţională a preţurilor din domeniu şi la posibilitatea realizării unor comparaţii mult mai realiste între oraşe, cartiere şi, de ce nu, între apartamentele vechi şi cele noi.
Piaţa imobiliară nu face parte din coşul de consum şi, ca atare, nu este luată în calcul la stabilirea ratei inflaţiei. Pe viitor, însă, acest lucru ar putea fi corectat.
Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR
27% Cu atât a scăzut numărul tranzacţiilor imobiliare înregistrate la nivel naţional în 2009, comparativ cu 2008. Căderea a avut ca motiv principal criza
Scădere
Dacă la începutul lui 2008 proprietarii de apartamente din Capitală solicitau, potrivit indicilor imobiliare.ro şi BREI V (apartamente vechi) peste 2.000 de euro pe metrul pătrat, doi ani mai târziu preţurile au coborât la jumătate.
BREI
Lansat în 2008 de Colliers Bucharest Real Estate, Index ia în calcul preţul solicitat pe mp construit în blocurile din Capitală
Imobiiare.ro
Lansat în 2009 de site-ul imobiliare.ro, indicele prezintă preţul mediu pe metru pătrat, calculat pe baza anunţurilor de vânzare pentru imobile din Bucureşti şi alte mari oraşe. Există şi un istoric al evoluţiei preţurilor, primele raportări fiind din martie 2008.
Pieţele, sub lupă
Dacă unele state au deja experienţă de trei-patru decenii în realizarea unor indicatori ai preţului mediu al locuinţelor, altele, la fel ca România, de-abia îşi fac intrarea cu timiditate în această categorie. Campioni par a fi britanicii, care, pentru a vedea modul în care evoluează preţurile de pe piaţa imobiliară, au la dispoziţie opt indici prestigioşi. Cel mai vechi dintre aceştia datează din 1973.
SUA
Trei surse de încredere
HPI, indexul trimestrial realizat de Federal Housing Finance Agency, reflectă, din 1975, schimbările de preţ pentru casele unifamiliale ipotecate. S&P/Case-Shiller este un indice lunar care ia în calcul şi factori calitativi privind proprietăţile tranzacţionate. IAS360 reflectă preţurile din 360 de districte ale SUA.
Cehia
Experienţă de două decenii
Biroul Statistic din Praga realizează, încă din 1991, un indice al preţurilor din imobiliare, la nivel naţional şi regional, care este publicat în raportul de stabilitate financiară al Băncii Naţionale. Potrivit acestor date, în 2008, un metru pătrat construit în apartamentele din Cehia costa circa 1.000 de euro.
Cipru
Fruntaşi printre codaşi
În insulă s-a lansat de-abia în urmă cu câteva săptămâni un indice al pieţei imobiliare cu şanse de a fi unanim acceptat. Realizat de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), el indică faptul că, la începutul lui 2010, preţul mediu al apartamentelor din Cipru era de 1.865 de euro pe mp construit.
Hong Kong
Un indice didactic
În regiune sunt două surse principale privind preţurile medii din imobiliare: RVD (Ratings and Valuation Department) şi, ceva mai nouă în domeniu, HKU (Universitatea HK). Al doilea indicator pare a fi ceva mai de încredere, căci ia în calcul datele privind tranzacţiile înregistrate la departamentul de carte funciară.
Ungaria
Trei trimestre întârziere
Există trei indicatori, primii doi doar pentru Budapesta. FHB a fost recent introdus de banca ipotecară cu acelaşi nume, Origo este bazat pe preţurile listate pe site-ul de mică publicitate omonim, iar HCSO este al institutului naţional de statistică şi este dat publicităţii cu un decalaj de circa nouă luni.
Marea Britanie
Avalanşă de evaluări
Opt indici, realizaţi de institute ştiinţifice, instituţii financiare sau site-uri web, disecă realitatea imobiliară din Regatul Unit. Cele mai de încredere par a fi HM Land Registry (realizat de Calnea Analytics pe baza cărţii funciare) şi DCLG (realizat de Departamentul Comunităţi şi Guvernare Locală).
Dubai
Nicio sursă independentă
Una dintre cele mai fierbinţi pieţe imobiliare la nivel mondial (cel puţin până în 2008) este ţinută sub observaţie de mai multe instituţii particulare. Unul dintre indicatorii preţurilor la locuinţe este administrat de Colliers, care desfăşoară o activitate similară şi la Bucureşti.
