Ce este contractul de închiriere și ce implică?
Contractul de închiriere este un acord scris între proprietar (locator) și chiriaș (locatar), prin care primul oferă folosința unui imobil în schimbul unei chirii. Acesta poate avea durată determinată sau nedeterminată și este reglementat în principal de Codul civil și de O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor.
Contractul trebuie încheiat în formă scrisă și înregistrat la organul fiscal pentru a fi opozabil terților și pentru a avea caracter executoriu în ceea ce privește plata chiriei. Este un contract sinalagmatic, adică presupune obligații reciproce: proprietarul trebuie să asigure folosința adecvată a locuinței, iar chiriașul să achite chiria conform prevederilor.
Este legală majorarea chiriei în timpul contractului?
Da, însă numai în condiții strict reglementate de lege. Conform art. 35 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul contractelor de închiriere pe termen lung, proprietarul poate solicita majorarea chiriei doar dacă:
-
nu a renunțat expres la acest drept prin contract;
-
există motive obiective, cum ar fi creșterea veniturilor chiriașului peste un anumit prag sau realizarea unor reparații majore.
Scopul acestor condiții este evitarea abuzurilor și protejarea chiriașilor de majorări arbitrare. Orice solicitare trebuie notificată în scris prin executor judecătoresc, conform art. 10 alin. (1) din aceeași ordonanță, transmite legalbadger.org.
Ce urmează după notificarea chiriașului
După primirea notificării, chiriașul are 60 de zile pentru a accepta sau respinge propunerea. Dacă este de acord, părțile vor semna un act adițional care va fi înregistrat la organul fiscal. În lipsa acestui document, majorarea nu produce efecte juridice.
Dacă chiriașul refuză, proprietarul poate sesiza instanța de judecată. Judecătorul va analiza dacă solicitarea este întemeiată și va decide în funcție de contextul economic și contractual.
Important: pe durata litigiului, chiriașul nu poate fi evacuat, iar contractul nu poate fi reziliat pentru simplul motiv că acesta nu acceptă majorarea.
Ce se întâmplă dacă noua chirie este stabilită de instanță
Dacă instanța decide o chirie nouă, aceasta devine obligatorie. În cazul în care chiriașul nu o achită cel puțin trei luni consecutiv, proprietarul poate cere rezilierea contractului și evacuarea, începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii.
Clauze utile în contract: cum pot fi evitate conflictele
Pentru a preveni conflictele, se recomandă includerea unor clauze clare privind ajustarea chiriei. Acestea pot fi:
-
Clauze de indexare, legate de rata inflației sau alte repere economice;
-
Clauze de nemajorare, prin care părțile convin menținerea chiriei neschimbate pe durata contractului.
Astfel, se evită discuțiile ulterioare și eventualele litigii.
