Trigranit şi Băneasa Development anunţă investiţii de trei, respectiv cinci miliarde de euro pentru piaţa imobiliară din România. Ca valoare, acestea sunt, cel puţin până acum, cele mai mari proiecte din zona Europei Centrale şi de Est. În exclusivitate pentru Capital, cei doi directori ai companiilor care vor dezvolta aceste proiecte dezvăluie planurile pentru următorii ani, epopeea relaţiilor lor cu autorităţile române, dar şi câştigurile pe care le aşteaptă.
«Preferăm să dezvoltăm proiecte de anvergură»
Capital: Cum a ajuns Trigranit în România?
Lorant Varga, CEO, Trigranit International: Am fost foarte interesaţi să investim în România, o piaţă în dezvoltare, nu numai în Capitală, dar şi în oraşele mai mari. România e o ţară mare, iar randamentele investiţiilor sunt foarte bune. Problemele pe care le întâmpinăm sunt legate de birocraţie şi administraţie, în general, dar am reuşit întotdeauna să trecem peste acestea, pentru că suntem foarte răbdători. Am aşteptat şi şapte ani pentru a identifica o oportunitate, dar sper că în România nu va fi nevoie să aşteptăm atât, pentru că preferăm să muncim şi să facem bani. Trigranit are acţionari puternici, care ne permit să ne concentrăm pe proiecte care nu au o finalitate imediată. În prezent, cel mai important proiect pe care intenţionăm să-l dezvoltăm este Esplanada. Ştiu că discuţiile dintre Trigranit şi oficialităţile locale sunt în curs de desfăşurare. Sper ca, în curând, să finalizăm negocierile pentru a putea demara lucrările. Alte zone în care căutăm oportunităţi sunt oraşele cu peste 200.000 de locuitori, în care să realizăm câte un proiect. În Bucureşti, însă, intenţionăm să construim un număr mai mare de proiecte, poate cinci-şase.
Capital: E dificil să fii developer pe piaţa imobiliară românească?
Lorant Varga: Dificultatea în România este legată de randamente, care au scăzut foarte rapid în ultimul timp, şi, în plus, este relativ greu să găseşti terenuri la preţuri rezonabile. Totuşi, investitorii noştri consideră România extrem de atractivă, având în vedere şi creşterea economică înregistrată în ultima perioadă. Preţurile din România determină o scădere a vitezei de dezvoltare a proiectelor. De aceea nu vrem să construim multe proiecte mici, ci preferăm să avem proiecte mari, cum este Esplanada, care va conţine atât spaţii comerciale, cât şi culturale şi de birouri. Acest mix de investiţii asigură o diminuare a riscului şi o creştere a profiturilor.
Capital: Cât aţi investit până acum şi ce urmează?
Lorant Varga: Până în prezent, în România am investit câteva sute de milioane de euro prin intermediul întregului grup Trigranit. Dacă adăugăm aici şi proiectul Esplanada, suma se multiplică, depăşind un miliard de euro. De asemenea, intenţionăm să dezvoltăm în perioada următoare proiecte în valoare de câteva sute de milioane de euro pe an. Avem ca ţintă imediată oraşul Braşov, însă acest lucru necesită o cercetare atentă a pieţei, pentru că nu ne putem aventura să construim proiecte pentru care nu există cerere.
Dacă ne uităm la acţionarii noştri, putem vedea că limitele companiei nu sunt de natură financiară. Băncile au încredere deplină în noi. De exemplu, pentru proiectul Esplanada finanţarea provine atât din credite, cât şi din fonduri proprii. Am adunat 300 de milioane de euro de la acţionarii noştri, printre care se află şi Immoeast, care a realizat săptămânile trecute o majorare de capital de 2,84 miliarde de euro.
Capital: Cum vi se pare evoluţia mediului de afaceri?
Lorant Varga: În ceea ce priveşte competiţia, credem că este un motiv de a ne perfecţiona activitatea, pentru că dacă nu ai competiţie, nu încerci să-ţi perfecţionezi proiectele şi să oferi lucruri noi. Până la urmă, pentru România, competiţia de pe această piaţă nu înseamnă decât că vor fi lansate cele mai bune proiecte. Chiar şi competiţia neloială e o provocare. În plus, cei care desfăşoară acest gen de business nu realizează proiecte de dimensiunea celor pe care le facem noi. Când un proiect aşa cum încercăm noi, să oferim unicitate dezvoltărilor noastre, cei care intenţionează să-ţi pună beţe în roate sunt în cel mai rău caz intimidaţi de importanţa atât financiară, cât şi socială a acestor proiecte. Există o concurenţă foarte mare în zona spaţiilor de birouri, dar întotdeauna potenţialii clienţi vor alege proiectul cel mai bun din punct de vedere calitativ. De exemplu, într-o piaţă în scădere, precum cea maghiară, unde randamentele au scăzut foarte mult, noi încă mai suntem prezenţi şi încercăm să facem proiecte din ce în ce mai bune, mai luxoase şi mai utile pentru clienţi. Încercăm să cheltuim mai mult ca să câştigăm mai mult şi, evident, să micşorăm riscurile.
Capital: Probleme cu administraţia? Birocraţie?
Lorant Varga: Cred că în estul Europei, în general, există o lipsă de transparenţă politică şi administrativă şi un amestec al politicii în economie. După cum v-am mai spus, suntem foarte răbdători. De altfel, situaţia din fiecare ţară trebuie înţeleasă. Dacă n-o înţelegi, mai bine abandonezi. Există întotdeauna pericole pe piaţă. De exemplu, acum, România, în general, şi Bucureştiul, în special sunt situate pe o pantă ascendentă a evoluţiei afacerilor imobiliare, spre deosebire de Ungaria, unde acest sector este în declin. Aceste lucruri funcţionează ciclic, cu perioade de scădere şi de creştere. Poate că azi piaţa românească e în creştere, iar mâine va scădea, ca şi cea poloneză, iar Ungaria şi Cehia vor înregistra creşteri. E inevitabil să apară şi căderi în piaţă. Vor apărea proiecte rezidenţiale care nu se vând, clădiri de birouri care nu se închiriază, însă, cu certitudine, nu în următorii ani. De aceea, încercăm să dezvoltăm Esplanada, un proiect complex, care va conţine toate segmentele de real estate. Având în vedere caracteristicile acestui proiect, nu cred că vom întâmpina dificultăţi.
Cinci miliarde de euro în cinci ani
ACŢIONARII COMPANIEI: Sandor Demjan (fondator, unul dintre cei mai bogaţi oameni de afaceri din Europa Centrală), Immoeast (care a achiziţionat recent 25% din portofoliul de acţiuni), Peter Munk (proprietarul Canadian Barrick Gold), Nathaniel Rothschild (preşedintele boardului Atticus Capital) şi Sandor Csanyi (preşedinte şi director executiv al OTP Bank).
INVESTIŢIILE ÎN ROMÂNIA ALE TRIGRANIT: Polus Center Cluj-Napoca (140 milioane de euro), Polus Center Constanţa (110 milioane de euro), Esplanada (parteneriat public-privat cu Primăria Capitalei, cu o valoare estimată în prezent la peste un miliard de euro). Ministrul Dezvoltării, Laszlo Borbely, a declarat recent că acordul de parteneriat cu Trigranit va fi semnat în următoarea perioadă.
TRANZACŢII REALIZATE: Polus Cluj-Napoca şi Constanţa au fost achiziţionate de fondul austriac de investiţii Immoeast (210 milioane de euro pentru Polus Cluj-Napoca, respectiv 185 de milioane de euro, Polus Constanţa)
Sute de milioane de euro anual
«Intenţionăm să dezvoltăm în perioada următoare proiecte în valoare de câteva sute de milioane de euro pe an. Am adunat 300 de milioane de euro de la acţionarii noştri, printre care se află şi Immoeast, care a realizat o majorare de capital de 2,84 miliarde de euro.»
«O să scoatem o grămadă de bani din această afacere»
Capital: Pe ce randamente mizaţi la finalizarea proiectului Băneasa?
Michael Lloyd, CEO, Băneasa Investments: E puţin cam devreme să vorbim despre randamentele acestei investiţii. Proiectul Băneasa este unul care se va dezvolta în timp. Nu suntem supuşi unei presiuni din punctul de vedere al timpului, de aceea cred că acest proiect se va finaliza în următorii cinci-şapte sau zece ani. Băneasa este un concept care nu seamănă cu nimic din ce s-a construit în România până în prezent. În cadrul părţii rezidenţiale a proiectului poţi alege între garsoniere sau vile cu mai multe camere. Dacă ai un buget de, să zicem, o sută de mii de euro, ce poţi cumpăra în Băneasa? Probabil o garsonieră. Cu aceiaşi bani, dacă te duci în Popeşti-Leordeni, poate îţi găseşti o casă cu mai multe dormitoare. Până la urmă, totul ţine de alegerea ta: poţi sta în Băneasa, unde ai totul aproape, de la pădure până la centre comerciale şi aeroport, sau te poţi duce într-o zonă care nu are aceste facilităţi. Nu contează neapărat câţi metri pătraţi are locuinţa ta. Mai important decât asta este locaţia. Până la urmă este o alegere de stil de viaţă.
Capital: Cum se desfăşoară relaţia cu autorităţile locale?
Michael Lloyd: În prezent, relaţia noastră cu autorităţile locale este bună. Acum şapte ani, în Bucureşti nu exista nici un plan de dezvoltare. Noi am venit cu o strategie foarte clară, ştiind deja cum va evolua proiectul Băneasa. Când le-am spus că valoarea lui va fi de un miliard de euro, ne-au întrebat unde e miliardul acesta de euro! Le-am răspuns: „Ei bine, nu-l avem!“ Iar replica lor a fost simplă: „Înseamnă că nu sunteţi serioşi!“… Cât de prostesc sună asta!? În afacerile imobiliare e foarte simplu: descoperi o oportunitate, faci un proiect şi apoi te duci la bănci pentru a obţine finanţare. Dezvoltarea imobiliară presupune folosirea banilor altora. Acum, însă, lucrurile s-au mai schimbat, autorităţile sunt mai înţelegătoare şi încearcă să strângă relaţia cu dezvoltatorii de mari proiecte. Băneasa va genera venituri din impozite de sute de milioane de euro. Şi când un investitor îţi dă atâţia bani, trebuie să realizezi ceva. Oricum, n-a fost uşor. Întotdeauna am spus că un proiect înseamnă 20% real-estate şi 80% informarea publicului. Acum zece ani l-am luat pe arhitectul-şef al Bucureştiului la cel mai important târg imobiliar din lume, în sudul Franţei. Şi-a arătat în jur de 20 de minute interesul, apoi a petrecut trei zile la cumpărături… Asta da, responsabilitate!
Capital: Cum vedeţi piaţa imobiliară din România?
Michael Lloyd: S-ar putea spune chiar că lucrurile se schimbă repede, poate prea repede, cel puţin în real estate. Până când nu vor exista nişte strategii de construcţii sau reabilitare a infrastructurii, riscăm ca piaţa să se mişte prea repede şi lipsa infrastructurii să provoace dezastre. De altfel, în Bucureşti, există cazul Pipera-Tunari. Sunt zone în care nu există electricitate, apă curentă, canalizare, dar există clădiri noi. Am fost în Bulgaria, luna trecută, m-am întâlnit cu arhitectul-şef al Sofiei, şi acolo există o viziune extrem de clară asupra oraşului. Se ştie exact unde se vor pompa bani pentru dezvoltarea infrastructurii, se cunosc terenurile destinate diferitelor dezvoltări imobiliare. Oamenii ăia ştiu să cheltuiască mai bine banii. Bucureştiul poate, de altfel, să-şi piardă locul de cea mai interesantă piaţă imobiliară din sud-estul Europei în favoarea Belgradului, un oraş în care există o strategie de dezvoltare imobiliară foarte bine elaborată.
Capital: Este afectată dezvoltarea proiectului dumneavoastră de mediul de afaceri intern?
Michael Lloyd: Avem probleme cu oamenii care vor să se îmbogăţească prea repede, care după ce îşi termină propriile afaceri vor să le ia şi pe ale altora. Aş putea spune că în orice sistem concurenţial există genul acesta de probleme, dar în România sunt ceva mai multe. Aş fi un mincinos dacă v-aş spune că nu vom scoate bani din această afacere. Ba dimpotrivă, o să scoatem o grămadă de bani, dar doar pentru că livrăm pe piaţă un produs care se caută. Oamenii din Bucureşti nu sunt diferiţi de cei din Viena sau Stockholm. E suficient doar să urmăreşti piaţa şi să vezi ce se cere. Cred că cea mai mare problemă aici sunt oamenii, care cred că pot monopoliza totul şi apoi să-l împartă în bucăţi mici şi să-l vândă cu un profit uriaş. Asta nu este o filozofie corectă şi nu poate dura prea mult timp. Piaţa devine din ce în ce mai educată şi, în timp, va elimina acest gen de afacerişti. De altfel, pe termen lung, nici nu există alternativă.
Capital: Ce zone din ţară credeţi că vor cunoaşte o dezvoltare similară cu a Bucureştiului?
Michael Lloyd: Am fost foarte impresionat când am mers la Oradea. Am discutat cu primarul şi cu arhitectul-şef. Oradea nu este un oraş foarte mare, dar posedă o strategie în care fiecare segment al dezvoltării imobiliare este aşezat la locul său. Până la urmă, e suficient ca cineva să aibă viziune. Aplicarea acesteia îmbunătăţeşte imediat viaţa oamenilor. Am mai văzut intenţii de acest fel şi în Arad şi în Timişoara, în general oraşele din partea de vest a ţării. O altă localitate ce se va dezvolta puternic în următorii ani este Iaşiul.
Trei miliarde de euro în circa zece ani
INVESTIŢII Valoarea totală a investiţiei, cifrată în prezent la 1,2 miliarde de euro, va fi la finalizare, într-un interval orientativ de până în zece ani, de circa 3 miliarde de euro, conform lui Michael Lloyd, CEO al Băneasa Investments.
ACŢIONARI Băneasa Investments are ca acţionar majoritar Universitatea de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară Bucureşti, care deţine 49,88% din acţiuni, restul fiind în posesia mai multor firme: Herăstrău SA (21,6%), International Business and Trading Corporation, din Marea Britanie (11,9%), Comaliment (11,4%), ASD Mioriţa (5%).
Partenerii proiectului sunt PricewaterhouseCoopers (consultanţă financiară), Gleeds (diriginte de şantier), Salans (consultanţă juridică), Callison (proiectant general), Rostrada (consultant general pentru investiţii, proiectant de urbanism şi pentru infrastructură), Chapman Taylor, Mihai Radu Architects şi Zip Studio (arhitectură).
TAXE În 20 de ani, proiectul va genera pentru municipalitate venituri de circa 700 de milioane de euro din taxe. Se va desfăşura în trei faze, este extins pe 10 ani şi va acoperi o arie de un milion de metri pătraţi.
Bucureştiul pierde teren
«Bucureştiul poate să-şi piardă locul de cea mai interesantă piaţă imobiliară din sud-estul Europei în favoarea Belgradului, unde există o strategie de dezvoltare imobiliară foarte bine elaborată.»
