Analiştii estimează că investiţiile pe piaţa imobiliară se vor ridica în 2010 la cel mult 500 milioane de euro.
Principala dificultate a momentului pentru realizarea unei tranzacţii imobiliare este stabilirea valorii proprietăţii care se tranzacţionează. Criza a dat peste cap piaţa, iar evaluarea proprietăţilor se face extrem de greu. De asemenea, creşterea yield-urilor, semn al devalorizării şi avantajării cumpărătorilor, se manifestă pe toate sectoarele, atât în rezidenţial, cât şi în comercial (office, retail şi industrial). De aici, alte două întrebări. Oare se vor tranzacţiona proprietăţi în 2010? Şi câţi bani ar putea intra pe piaţă în urma unor astfel de afaceri? „100-200 de milioane de euro, poate ceva mai mult, dacă băncile scot pe piaţă aşa-zisele distressed assets“, crede Eduard Ustinescu, şeful diviziei capital markets al DTZ Echinox. „Dacă ar fi să fac o estimare, aş merge către 250-500 de milioane de euro. Afacerile vor continua să fie mici“, îl contrazice Blake Horsley, managerul diviziilor investment şi office ale Colliers International.
Că piaţa nu se simte bine e un fapt. Cine ar putea fi investitorii, aceasta este o nouă întrebare. Iar răspunsul, mai mult sau mai puţin hazardat, ar putea fi dat de recenta tranzacţie (record, pentru vremurile pe care le trăim) derulată de gigantul bancar britanic HSBC şi un fond de pensii coreean, care a plătit 772,5 milioane de euro pentru sediul din Canary Wharf al băncii, în cea mai mare tranzacţie europeană de sale and lease back a anului. Banii asiatici tind, de altfel, să invadeze Europa, după ce treptat au împânzit SUA. Alte soluţii de finanţare a tranzacţiilor imobiliare corporatiste? „Fondurile de private equity“, spun la unison Blake Horsley (Colliers), Cristian Ustinescu (DTZ Echinox) şi Răzvan Costache (Cushman &Wakefield), cei trei specialişti consultaţi de Capital.
„Marea majoritate a fondurilor de investiţii cu risc redus, precum cele germane, se vor întoarce în piaţă cel mai devreme în ultimul trimestru al anului 2010. Pe piaţă sunt acum activi doar câţiva investitori privaţi, cei mai mulţi dintre ei operând cu proiecte de sub zece milioane de euro“, continuă Horsley. „Sărăcia de pe piaţă va continua până ce aceasta se va reaşeza pe creştere, şi campania de renegociere a chiriilor se va încheia“, spune şi Costache.
Tranzacţii în 2010? Cu siguranţă, dar la alte preţuri
Date fiind condiţiile, adică lipsa banilor şi a încrederii, rămâne de văzut ce se va cumpăra şi, mai ales, la ce valoare. „E posibil ca în 2010 să apară mai multe tranzacţii, din punct de vedere cantitativ, faţă de 2009. Întrebarea e unde se vor întâlni pretenţiile vânzătorilor cu cererea cumpărătorilor. Probabil, mai aproape de cerere, şi multe proprietăţi s-ar putea vinde la valorile ajustate ale unor proiecte afectate de criză“, crede Horsely.
Să recapitulăm: pe piaţa rezidenţială, cererea va fi mai evidentă pentru apartamentele vechi; piaţa comercială porneşte cu piaţa birourilor în pole position, în special cu proiectele care au contracte ferme şi pe termen lung cu chiriaşii; ceva mai în umbra pieţei se plasează mallurile, lovite de scăderea accentuată a consumului, care este de aşteptat să continue, în condiţiile în care numărul de şomeri estimat pentru 2010 este de cel puţin un milion. Economiile occidentale nu vor reveni pe poziţii la fel de solide ca înainte de criză, dar investitorii ar putea să se uite şi la pieţele emergente, mai profitabile, deşi mai nesigure, şi, dacă vor găsi proiecte de cumpărat pe aceste pieţe, o vor face.
Piaţa va rămâne slabă până ce se va reaşeza pe un trend de creştere, iar campania de renegociere a chiriilor se va încheia
Înapoi în viitor
– Piaţa rezidenţială a pierdut 40% din valoare în perioada iunie 2008 – noiembrie 2009. Preţurile au scăzut din cauza neîncrederii clienţilor şi a dificultăţilor de finanţare, care au provocat scăderea accentuată a vânzărilor. Iar tendinţa se menţine.
– Sectorul office se confruntă cu problema gradului de neocupare a spaţiilor, care se apropie de 14%, cel mai ridicat din ultimii cinci ani. De aici, scăderea chiriilor cu circa 20%. Chiar şi aşa, birourile par cea mai sigură investiţie imobiliară pentru 2010.
– Centrele comerciale erau cândva printre favoritele dezvoltatorilor, în perioada de boom a consumului. Norocul s-a schimbat din cauza crizei, astfel că, din cele peste 100 de malluri anunţate, vor intra efectiv pe piaţă doar ceva mai mult de 30.
– Segmentul logistic, cenuşăreasa imobiliarelor autohtone, suferă de aceleaşi boli. Fiind mai puţin dezvoltată, impactul crizei este atenuat, dar suficient ca s-o menţină la dimensiuni mici, cu chirii diminuate cu 25% şi spaţii neocupate de circa 15%.
Derapaj
De la 1,8 miliarde de euro în 2007, piaţa investiţiilor a intrat în declin, astfel încât, în 2009, valoarea tranzacţiilor nu a depăşit 100 de milioane de euro. Pentru 2010, scenariul optimist este de 500 milioane.
SURSA: Articol preluat din suplimentul „Lumea în 2010”, realizat de revista „Capital” în colaborare cu „The Economist”.
