Dragoş Vrânceanu, RPF: «S-a dus vremea tunurilor în imobiliare»

După ce a vândut 80% din Vitan Residences, fondul de investiţii Romanian Property Fund (RPF) va lansa pe piaţă două proiecte rezidenţiale. Cum se explică acest entuziasm, dacă ţinem seama de faptul că preţurile apartamentelor noi au scăzut cu circa 28% în ultimele 12 luni? Potrivit estimărilor consultantului imobiliar Colliers International, anul acesta vor fi livrate pe piaţa din Capitală circa 5.000 de apartamente noi. Printre acestea se vor număra şi cele 186 de unităţi

După ce a vândut 80% din Vitan Residences, fondul de investiţii Romanian Property Fund (RPF) va lansa pe piaţă două proiecte rezidenţiale. Cum se explică acest entuziasm, dacă ţinem seama de faptul că preţurile apartamentelor noi au scăzut cu circa 28% în ultimele 12 luni?

Potrivit estimărilor consultantului imobiliar Colliers International, anul acesta vor fi livrate pe piaţa din Capitală circa 5.000 de apartamente noi. Printre acestea se vor număra şi cele 186 de unităţi finanţate de fondul de investiţii american Romanian Property Fund Development (RPF), în cadrul proiectului rezidenţial bucureştean Vitan Residence, cu o valoare de piaţă de 30 de milioane de euro, care a fost finalizat. Costul terenului şi al proiectului, preluate de la un investitor local, a fost de circa patru milioane de euro.

„Mai avem de vândut aproximativ 20% dintre locuinţele disponibile în Vitan Residence şi cred că până în iunie vom finaliza vânzările“, declară, pentru Capital, Dragoş Vrânceanu, managing partner al RPF. În paralel, investitorii americani au oferit finanţare şi pentru demararea altor proiecte, primul dintre ele (asemănător celui din Vitan atât ca număr de apartamente, cât şi ca investiţie şi preţ de vânzare) fiind amplasat în Dristor, iar negocierile în vederea obţinerii necesare finanţării acestuia sunt avansate, potrivit lui Vrânceanu. Acesta va include cinci blocuri a câte 11 etaje, iar lucrările de construcţie vor fi demarate în perioada imediat următoare. „Încercăm să profităm de costurile scăzute de construcţie. Dacă noi vom plăti mai puţin cu, să zicem, 20% pe materialele de construcţii şi pe manoperă, vom putea vinde locuinţele cu 20% mai ieftin“, explică Vrânceanu. „În momentul în care beneficiarul semnează contractul, noi vom îngheţa preţurile. Targetul va fi undeva la 900 de euro/metru pătrat + TVA“, descrie politica de preţuri şeful RPF. Celălalt proiect, situat în apropiere de Parcul Carol, va avea o altă schemă de preţuri, fiind destinat unui public cu venituri mai ridicate.

Mai bine de-a gata?

Spre deosebire de RPF, alţi investitori imobiliari preferă să preia proiecte întregi sau locuinţe din cadrul proiectelor, evitând, astfel, postura de dezvoltator. Astfel, britanicii de la Tri Investment au finalizat, recent, achiziţionarea proiectului Eminescu View, cu 69 de locuinţe, pentru care au plătit 11,5 milioane de euro, iar norvegienii de la fondul România Invest caută încă oportunităţi pentru a-şi majora portofoliul de apartamente deţinut, cifrat în prezent la circa 800 de unităţi.

Preţul mediu cerut pentru apartamentele din ansamblurile rezidenţiale noi din Bucureşti a ajuns, în luna ianuarie, la 1.487 euro/mp suprafaţă utilă, potrivit indicelui realizat de portalul imobiliare.ro. Acest nivel reprezintă o creştere de 1,8% faţă de valoarea lunii decembrie, când se cereau 1.461 euro/mp, dar o diminuare cu 27,7% în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut.

Un hotel şi ceva rezidenţial, dar în provincie

„Abia acum, după circa doi ani, proprietarii de terenuri au realizat care e situaţia. Ştiu în Cluj-Napoca un teren de care suntem interesaţi, pe care proprietarul cerea, acum doi ani, 12 milioane de euro şi avea ofertă de zece milioane. Apoi a cerut zece şi i s-au oferit opt. Acum, dacă-l vom cumpăra, o vom face la un preţ de maximum trei milioane“, spune Vrânceanu. Pentru a face pasul către provincie, condiţia este ca RPF să găsească parteneri serioşi şi puternici. „Noi nu lucrăm cu intermediari la vânzare şi va trebui, evident, să mutăm şi o echipă în oraşul în care vom investi, dar după ce vom pune totul la punct“, completează Vrânceanu. Până atunci, compania este în negocieri pentru achi­ziţionarea unui te­ren în zona Vatra Luminoasă din Ca­pitală, asemănător ca suprafaţă (7.000-8.000 mp) celor aflate deja în portofoliul companiei. Aici va fi realizat un alt proiect rezidenţial, ce va cuprinde patru imobile. „Terenurile le cumpărăm mereu cu cash şi intră în aportul nostru, pentru a nu avea presiuni din partea băncilor pe durata lucrărilor“, explică Vrânceanu. „Oricum, noi venim mereu cu 40% equity la finanţare, şi asta uşurează mult relaţia cu banca finanţatoare (BCR, în cazul Vitan Residence)“. RPF are programată şi dezvoltarea unui proiect hotelier, care va fi, practic, o ministaţiune turistică, amplasată în apropiere de castelul Bran. „Momentan, această investiţie e amânată, probabil cu 12 luni, dar va fi reluată când piaţa va permite“, adaugă Vrânceanu. Pe ce mizează însă americanii atunci când pedalează pe investiţiile în rezi­denţial? „Compa­nia noastră a început să construiască la începutul lui 2008. Cel mai mare dezavantaj a fost neîncrederea potenţialului cumpărător în piaţă, la care s-a adăugat imaginea negativă pe care au adus-o proiectelor imobiliare unii dezvoltatori care şi-au blocat investiţiile. Aceste lucruri au devenit, spre sfârşitul anului trecut, avantaje. Lumea a văzut că ne-am făcut treaba la timp şi bine, astfel că am reuşit să vindem peste 80% din proiect“, spune Dragoş Vrânceanu. Dacă strategia de creştere pe scăderea concurenţei va merge, ţine de forţa financiară a investitorilor fondului, din acţiunile căruia şi Vrânceanu deţine o parte. „E firesc aşa. Eşti interesat direct de succesul businessu­lui“, spune el. Din strategia RPF se mai desprinde ceva. E greu de crezut că vor apărea în curând pe piaţă proiecte cu mii de locuinţe. Majoritatea dezvoltatorilor care acceptă riscul preferă lansarea de proiecte mici, cu câteva sute de locuinţe, acestea fiind, de altfel, şi cele cu şanse de succes, dată fiind atât investiţia mai scăzută, cât şi posibilitatea vânzării mai rapide a apartamentelor, în vederea evitării problemelor ce pot apărea în relaţia cu băncile. „De acum, afacerile imobiliare vor deveni afaceri normale. Vremea tunurilor s-a dus, şi cine dezvoltă un business onest, cu marje de profit normale, poate avea succes“, conchide Vrânceanu.

Ştiu un teren pe care pro­prie­­tarul cerea acum doi ani 12 milioane de euro şi avea ofertă de zece. Acum, îl vom cumpăra cu maximum trei milioane.
Dragoş Vrânceanu, managing partner RPF

Revenire pe termen scurt
Deşi pe termen scurt au crescut uşor, preţurile locuinţelor noi s-au diminuat cu 27,7% în ultimele 12 luni, potrivit imobiliare.ro