În cadrul unui condominiu, relațiile dintre proprietari sunt reglementate printr-o serie de obligații și drepturi care au rolul de a asigura o conviețuire armonioasă și o administrare eficientă a spațiilor comune. Aceste reguli nu doar că protejează drepturile individuale ale proprietarilor, dar și interesele comunității, printr-un sistem de reglementare bazat pe transparență și cooperare. În continuare, vom analiza care sunt principalele obligații și drepturi ale proprietarilor, precum și procedurile legale ce se aplică în caz de neînțelegeri.
Vă reamintim că, potrivit Codului Civil din România, condominiu este imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz.
Constituie condominiu: un corp de clădire multietajat sau, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia; un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă.
Obligațiile proprietarilor de apartamente și spații comerciale
Conform legii, fiecare proprietar de apartament sau spațiu comercial are responsabilitatea de a-și menține în stare bună atât proprietatea individuală, cât și cotele-părți din proprietatea comună. Aceasta presupune ca proprietarul să fie răspunzător pentru eventualele daune provocate prin neîndeplinirea acestei obligații.
De asemenea, proprietarii sunt obligați să contribuie la plata cotelor de întreținere, fie pentru cheltuieli curente, fie pentru lucrări speciale necesare în cadrul condominiului.
Proprietarii din cadrul unui condominiu, indiferent dacă sunt sau nu membri ai asociației, trebuie să plătească avansul necesar din bugetul asociației de proprietari.
Aceștia trebuie, de asemenea, să notifice în scris numele persoanelor care locuiesc temporar sau care prestează activități gospodărești în locuințele lor, atunci când acestea sunt prezente pe o perioadă mai mare de 15 zile pe lună.
Este important ca orice defecțiune la instalațiile comune să fie semnalată în timp util.
Respectarea regulamentelor și alte obligații legale
Proprietarii au și alte obligații importante, inclusiv respectarea regulamentului intern al asociației de proprietari și informarea comitetului executiv despre orice intenție de schimbare a destinației proprietății individuale.
Aceste schimbări necesită acordul prealabil și prezentarea documentelor relevante. De asemenea, proprietarii nu au voie să modifice aspectul exterior al proprietății comune fără consimțământul asociației.
Este esențial ca fiecare proprietar să permită accesul în locuința sa pentru efectuarea reparațiilor necesare în spațiile comune, cu un preaviz de 15 zile.
Totodată, proprietarii care nu participă activ la luarea deciziilor în cadrul asociației trebuie să evite să creeze prejudicii altor membri ai comunității.
În caz de daune provocate în urma utilizării unor spații comune, responsabilitatea pentru reparații revine proprietarului care a cauzat paguba.
Drepturile proprietarilor în condominium
Pe lângă obligațiile menționate anterior, proprietarii au și drepturi semnificative. Aceștia pot folosi proprietatea comună în condițiile legii, iar drepturile lor nu trebuie să afecteze negativ interesele altor proprietari.
Fiecare proprietar are libertatea de a înstrăina sau ipoteca proprietatea sa imobiliară, fără a fi restricționat de ceilalți membri ai comunității.
Proprietarii care sunt membri ai asociației de proprietari beneficiază și de drepturi suplimentare, printre care se numără dreptul de a participa la adunările generale, de a alege și a fi aleși în cadrul organizației, dar și dreptul de a solicita informații legate de calculele cotelor de contribuție.
De asemenea, aceștia pot contesta deciziile asociației dacă sunt considerate ilegale sau dăunătoare unui număr semnificativ de proprietari.
Posibilitatea contestării deciziilor asociației
În cazul în care o decizie a asociației contravine statutului sau legii, orice proprietar poate solicita anularea acesteia în instanță, în termen de 60 de zile de la adoptare.
De asemenea, există posibilitatea ca proprietarii care sunt absenți din locuințele lor pentru perioade lungi să solicite reducerea cotelor de contribuție la întreținerea asociației, în funcție de numărul de zile în care nu utilizează proprietatea.
Dizolvarea asociației de proprietari
Dizolvarea asociației de proprietari poate avea loc în diverse situații, inclusiv atunci când numărul proprietarilor scade sub un anumit prag sau în urma unui acord al tuturor proprietarilor.
De asemenea, dizolvarea se poate realiza dacă scopul asociației nu mai poate fi îndeplinit sau prin decizia adunării generale, cu votul a cel puțin două treimi dintre membri. În cazul dizolvării, patrimoniul asociației va fi împărțit între proprietari proporțional cu cotele lor de participare.
Aceste reglementări detaliază atât drepturile, cât și obligațiile proprietarilor într-un condominiu, asigurându-se astfel o administrare corectă și echitabilă a resurselor și spațiilor comune.
