Clienţii care vor locuinţe pe credit sunt trecuţi de bancheri printr-o sită tot mai deasă. Regulile mai dure, aplicate atât la evaluarea imobilului, cât şi la încadrarea în clase de risc, ridică avansul mediu necesar la peste 50%.
Dubla depunctare afectează în prezent orice client care încearcă să acceseze un credit ipotecar. Astfel, ponderea creditului în valoarea garanţiei imobiliare (media loan to value – LTV) cu care lucrau băncile era, până nu de mult, de 85%. La ora actuală, noile reglementări BNR sunt mai mult generale: băncile trebuie să solicite un avans minim în cazul creditului imobiliar. Teoretic, LTV ar putea fi şi acum tot de 85%, dar fiecare bancă solicită clientului avansul din perspectivă proprie, stabilind valoarea creditului prin raportare la mai multe forme de evaluare ale imobilului.
Evaluări care scad valoarea creditului
O serie de bănci acceptă o valoare a creditului de maximum 75% din valoarea garanţiei acceptate de bancă. La alte instituţii, contractele de credit precizează că valoarea împrumutului ipotecar se raportează la valoarea de piaţă din raportul de evaluare întocmit pentru imobil, în timp ce altele prevăd o raportare la valoarea din contractul de vânzare-cumpărare al imobilului. În acest fel, avansul solicitat clientului ajunge să difere foarte mult de la o bancă la alta. Cel mai mic avans la contractarea unui credit se practică în cazul în care raportarea se face la valoarea tranzacţiei din contractul de vânzare-cumpărare. Cu cât metodele de evaluare a imobilului sunt mai sofisticate şi mai netransparente, cu atât scade valoarea creditului pe care îl poate accesa un client. Haris Hanif, Head of Retail RBS România, recunoaşte că deşi politica RBS permite o valoare loan to value (LTV) de până la 75% din valoarea imobilului, media pe portofoliu este de 50%. De un tratament special beneficiază doar clienţii premium (Royal Preferred Banking), pentru care limitele sunt stabilite în funcţie de baza individuală.
Pe lângă metodele de evaluare, imobilul pentru care se solicită credit este trecut şi prin sita altor criterii de eligibilitate. Acestea ţin cont, la unele bănci, de anul construcţiei imobilului, de distanţa faţă de centrul oraşului, de materialul de construcţie folosit, etc. Specialiştii din piaţă sunt de părere că toate aceste criterii de eligibilitate limitează şi mai mult tipul de garanţie acceptat de bancă şi, implicit, reduc valoarea împrumutului. De exemplu, reprezentanţii Millennium Bank spun că „finanţează până la 70% din valoarea locuinţei achiziţionate“. Pe de altă parte, aceeaşi bancă arată că, atunci când acceptă un imobil în garanţie, ţine cont de natura locativă a proprietăţii, includerea acesteia în circuitul civil, situarea în zone de interes pentru o categorie largă de potenţiali cumpărători şi de metodele de evaluare folosite de evaluatorii externi. Toate aceste criterii pot determina scăderea sau creşterea valorii imobilului luat în garanţie.
Presiune pe avans
Un alt criteriu care conduce la diminuarea împrumuturilor imobiliare şi majorează avansul solicitat de bancă este legat de diferenţierile făcute de bănci în încadrarea clienţilor pe clase de risc. Aceasta se face atât pe bază de scoring, cât şi prin analize tipice ale specialiştilor băncii, după cum spun reprezentanţii Millennium Bank.
În acest fel, clientul care doreşte să acceseze un credit ipotecar ajunge să fie depunctat de două ori: o dată la valoarea împrumutului, care se reduce cu cât riscul clientului este mai mare sau comportamentul de plată mai prost, şi a doua oară prin regulile de stabilire a avansului. Acesta din urmă creşte în funcţie de metodele de evaluare ale imobilului pe care le practică banca, în piaţă fiind solicitate avansuri ce pornesc de la 15% şi ajung să depăşească 50%.
«Băncile sunt mai precaute astăzi şi limitează expunerea la 50% din valoarea imobilului. Politica RBS permite 75%, dar media portofoliului nostru este de 50%.»
Haris Hanif, Head of Retail RBS România
1.050 euro este venitul net necesar unei familii cu un copil, fără alte rate, pentru a accesa un credit ipotecar de 50.000 de euro pe 30 de ani, cu un grad de îndatorare mediu de 50%. Dacă respectiva familie are deja o rată la alt credit de 200 de euro şi un rating foarte bun, venitul net eligibil va trebui să fie de 1.700 de euro
Uşoară revenire
Creditul neguvernamental pare a da semne timide de revenire după căderea bruscă din momentul declanşării crizei în România. Creşterea înregistrată în ianuarie a fost de 4,2% (2,9% în termeni reali) faţă de decembrie 2008, în condiţiile diminuării în termeni reali a componentei în lei.
GHIŞEUL CU INFORMAŢII
Raiffeisen – expunere sub 10% pe imobiliar
Steven van Groeningen, preşedintele Raiffeisen Bank
Raiffeisen Bank a înregistrat, la sfârşitul anului 2008, un profit net de 165 de milioane euro, cu 75,6 % mai mult faţă de aceeaşi perioadă a anului 2007, când a fost de 94 milioane euro (conform standardelor internaţionale de contabilitate). Activele totale au ajuns la 4,65 miliarde euro. Creditele acordate clienţilor au depăşit 2,67 miliarde euro, în creştere cu 14% faţă de aceeaşi perioadă din 2007. De asemenea, credite de 2 miliarde de euro au fost externalizate. În acelaşi timp, depozitele clienţilor au depăşit 3,65 miliarde euro.
„Deşi parcurgem o perioadă dificilă din cauza crizei financiare internaţionale, Raiffeisen Bank a reuşit să obţină rezultate-record în 2008, iar aceste rezultate foarte bune sunt datorate faptului că avem o bază solidă de clienţi“, a declarat Steven van Groningen, preşedintele Raiffeisen Bank. Acesta a subliniat că, spre deosebire de alte bănci, expunerea Raiffeisen pe sectorul de real estate este de maximum 10%.
Cheltuielile cu personalul şi cele administrative înregistrate la sfârşitul anului 2008 au crescut cu 12% faţă de anul 2007. În acelaşi timp, venitul net din dobânzi a crescut cu 23%, ajungând la 245 milioane euro, iar venitul din comisioane a crescut cu 27%, la 246 milioane euro. Solvabilitatea băncii este de 11%, iar dacă acţionarii vor decide să nu distribuie dividente în acest an, valoarea acesteia va ajunge la 13%.
CEC mizează pe creditarea IMM-urilor
Radu Graţian Gheţea, preşedintele CEC Bank
CEC Bank intenţionează să majoreze ritmul de creştere a împrumuturilor pentru IMM-uri de la 20%, în 2008, la 90% în 2009, potrivit preşedintelui instituţiei , Radu Graţian Gheţea. CEC a reuşit să obţină, în 2008, un profit net de 366 milioane de lei, incluzând sumele intrate în portofoliul băncii din vânzarea participaţiunilor la Asiban. Profitul brut (fără Asiban) a fost de 164 de milioane de lei, în creştere cu peste 80% faţă de anul 2007. „CEC Bank trebuie să fie o bancă comercială universală, competitivă, care să ofere clienţilor produse şi servicii diverse şi de calitate, urmărind cu precădere finanţarea IMM-urilor, agriculturii, administraţiilor publice locale. Banca va fi un element activ în sprijinirea clienţilor pentru accesarea fondurilor europene“, a declarat Radu Graţian Gheţea. Astfel, potrivit preşedintelui, CEC acordă lunar credite noi pentru persoanele juridice de 250 – 300 milioane de lei, precum şi credite preponderent în lei pentru populaţie, inclusiv imobiliare.
Banca a înregistrat o creştere de 28,43% a soldului surselor atrase de la clientela nebancară, de 55,19% la soldul creditelor din portofoliu, de 25,6% pentru total active şi de 80,69% pentru profitul brut. Astfel, în această perioadă soldul creditelor acordate persoanelor juridice a avansat cu 537 milioane de lei (Ă20%). Indicatorul de solvabilitate al băncii a ajuns la 16,89%. Numărul total al angajaţilor CEC este de 6.602 persoane, la 1.418 unităţi teritoriale.
