Exista si avantaje, dar si dezavantaje la cumpararea pe firma. Un contabil si un jurist bun va pot invata insa cum sa evitati pericolele si cum sa treceti usor prin desisul birocratiei. Depinde foarte mult ce fel de locuinta este in cauza si ce marime are firma. Un apartament de bloc, de exemplu, trece mult mai usor prin furcile caudine ale fiscului, atunci cand vreti sa va deduceti TVA de la cumparare sau costurile cu imbunatatirea lui (reparatii, utilarea bailor si bucatariilor, mobilier nou, termopan, aer conditionat sau centrala termica). Cel mai usor de acceptat este cazul in care apartamentul sau cladirea este destinata amenajarii unui sediu de birouri. Pentru alte destinatii – precum cea de locuit – trebuie fie trecuta ca locuinta de serviciu pentru angajati (cand trebuie sa respecte anumite conditii impuse de lege), fie sa fie inchiriata sau sa fie trecuta pe un contract de comodat (data in folosinta gratuit) angajatului, pe o perioada limitata.
In cazul in care cumparati pe firma o casa de la o persoana fizica, in momentul in care veti dori sa vindeti casa veti fi obligat sa platiti TVA la suma incasata, indiferent daca veti vinde unei persoane fizice sau juridice.
„Cumpararea pe firma nu se poate face oricum. Casa nu poate fi utilizata drept locuinta proprie de catre patron, ci de catre angajati si exista prevederi speciale pentru locuintele de serviciu, cu drepturi, dar si constrangeri. Locuintele de serviciu sunt locuinte de tranzit, pentru angajatii care locuiesc in alta parte si pot fi incluse in buget. Dar trebuie aduse argumente serioase privind cheltuielile in fata organelor de control. In ceea ce priveste creditorii firmei, o blocare de cont poate crea probleme cu cheltuielile curente ale firmei. De asemenea, amenintarea cu sechestrul pe casa este si o modalitate facila de constrangere la plata. Pentru multinationale este altceva, banii sunt ai firmelor, nu ai patronilor. O firma mare care are angajati straini se gandeste sa le asigure confortul managerilor si este firesc sa cumpere vile echipate luxos. Acestea sunt insa cazuri speciale, nu generale”, afirma Sorin Gabriel Zamfir, presedinte al Uniunii Agentilor Imobiliari din Romania (UNAI).
Cumpararea de case si apartamente prin firme este o procedura din ce in ce mai des intalnita, fara a fi insa un fenomen de masa. Pana acum era practicata mai ales de firmele mici si mijlocii care vedeau achizitionarea de bunuri imobile – mai ales apartamente de bloc – ca pe o posibilitate de a investi profitul obtinut. In acelasi timp le si valorificau, fie ca puncte noi de lucru, extinzandu-si astfel reteaua, fie le scoteau pe piata la inchiriere, obtinand astfel o rata a rentabilitatii buna (de 15-20% pe an). „Avantajele sunt ca se pot deduce atat TVA, cat si cheltuielile pentru imbunatatirea cladirii, se poate calcula o rata de amortizare si poate fi considerata investitie pe firma, firma fiind scutita de taxa pe dividende. Ca dezavantaje sunt impozitele anuale mai mari, aprope duble in Bucuresti, si faptul ca la vanzare diferentele in lei pot fi considerate drept profit, si impozitate. Pot fi insa evitate prin reactualizarea anuala a valorii de inventar, ceea ce duce insa la cresterea valorii de impozitare anuala”, afirma Marcel Iamandei, director al agentiei imobiliare Apulum 94.
De curand, si marile companii straine prezente in Romania au inceput sa cumpere pe firma vile si apartamente de lux pentru angajati, din doua motive: in primul rand pentru ca strategia lor de prezenta pe piata romaneasca a trecut pe termen lung, iar in al doilea rand pentru ca nivelul chiriilor pentru astfel de locuinte este foarte mare.
In conditiile in care o vila noua in zona Baneasa, din Bucuresti, costa in medie 200.000 USD, iar chiria lunara este de circa 5.000 USD/luna fara TVA, este mult mai rentabila cumpararea decat inchirierea ei.
Avantajele cumpararii unei case pe firma
· Daca o firma cumpara o cladire sau un apartament de la un vanzator persoana juridica, are posibilitatea sa-si deduca TVA (19% din valoarea casei, cat este in prezent). Practic, la final, costurile de achizitie sunt astfel reduse cu o cincime, comparativ cu modalitatea de cumparare pe persoana fizica.
Atentie insa! Agentii imobiliari afirma ca deducerea TVA pentru casa trebuie sa fie aprobata de inspectorii fiscali, care, in unele cazuri, trebuie sa fie convinsi ca aceasta achizitie este in folosul firmei, si nu doar al locatarului.
· Se pot deduce anual cheltuieli cu imbunatatirea locuintei, precum utilarea cu echipamente noi de baie si bucatarie, mobilier, reparatii etc.
· Achizitia imobilului sau apartamentului este considerata investitie si se scade din profit, ceea ce face ca firma respectiva sa nu mai plateasca taxa de 5% pentru dividende pentru respectiva suma.
Dezavantaje si pericole
· Impozitul local anual pe firma este de 1-2% din valoarea casei, fiind mai mare decat pentru persoanele fizice. La fel si unele tarife la utilitati (curent electric, apa, telefon)
Ce se poate face: firma sa dea spre folosinta gratuita unui angajat locuinta, specificand ca acestuia ii revine plata taxelor aferente si a facturilor curente.
· In momentul in care firma vrea sa vanda locuinta si a crescut valoarea ei in lei, diferenta intre suma cu care o vinde si pretul de cumparare este considerata profit, care este
impozitat de stat.
Ce se poate face: in fiecare an sa fie reactualizata valoarea ei de inventar, conform legii.
· Orice debitor, chiar si statul, atunci cand nu-i platesti impozitele si taxele, poate sa ceara scoaterea la licitatie a acestui bun al firmei, adica a casei.
· Este dezavantajos ca o firma sa cumpere de la o persoana fizica.
