vinde ieftin, a fost schimbata in Timisoara. Primaria a reusit sa aduca la bugetul local aproape 400 de miliarde de lei prin negocieri „la sange” pentru obtinerea unor preturi cat mai bune la vanzarea spatiilor comerciale din patrimoniu. Invatand din experienta Legii nr. 112, care impunea vanzarea locuintelor catre chiriasi, la aplicarea Legii nr. 550 din 2002, care obliga primariile sa vanda spatiile comerciale, municipalitatea timisoreana a actionat diferit. „Cand am acceptat sa preiau conducerea comisiei de negociere, am acceptat cu o singura conditie. Sa facem pentru bugetul local o afacere buna din aceste vanzari. Vanzarea locuintelor prin Legea nr. 112 a fost o experienta pe care nu am mai vrut sa o repetam. Multe persoane au facut afacerea vietii atunci, speculand acel context. Noi am inteles ca de data asta putem face o afacere buna in folosul orasului”, declara viceprimarul Adrian Orza.Aparitia Legii nr. 550 a starnit interesul celor care fac afaceri in domeniul imobiliar. Aplicarea unei legi oarecum similare, referitoare la locuinte, s-a dovedit o afacere foarte buna, acelasi lucru fiind asteptat si in privinta spatiilor comerciale. Este vorba de Legea nr. 112 din 1995, prin care mii de locuinte din imobile nationalizate au fost vandute chiriasilor. Conform Directiei Patrimoniu din cadrul Primariei Timisoara, in baza Legii nr. 112 s-au vandut aproximativ 25.000 de locuinte. Preturile cu care statul a vandut au fost modice, in comparatie cu preturile reale de pe piata imobiliara. Diferenta s-a simtit cel mai bine in zonele centrale, unde s-au vandut apartamente in vile. Legea, creata in ideea de a proteja chiriasii, impunea o interdictie de revanzare timp de zece ani. Aceasta prevedere a fost eludata prin incheierea unor promisiuni de vanzare la expirarea termenului de interdictie sau a altor acte notariale care simulau alte situatii decat cea reala. Este vorba de contracte de inchiriere sau comodat. In realitate, persoanele care au cumparat de la stat apartamente cu sume de pana la zece milioane de lei au vandut pe zeci de mii de marci germane sau dolari. Cele mai bune afaceri de acest fel s-au facut in zona Bulevardul Loga – Strada Trandafirilor, un cartier de vile construit in perioada interbelica de industriasii vremii. Zeci de imobile din aceasta zona, vandute de stat pe cateva milioane de lei, au facut ulterior obiectul unor tranzactii imobiliare ce depaseau pragul de un milion de marci germane. Aceasta experienta a determinat municipalitatea timisoreana sa gandeasca o strategie aparte pentru a evita repetarea „fenomenului”.
Razboi judiciar
„Primul pas a fost sa cerem realizarea unor evaluari reale a valorii spatiilor comerciale. Cunosteam valoarea metrului patrat de magazin in fiecare zona pe piata imobiliara si nu am acceptat evaluari cu diferente mari. De la aceste evaluari am pornit negocierile. Reactiile comerciantilor au fost destul de agresive la inceput. Dupa primele proteste insa, majoritatea a venit la negocieri si am putut incepe vanzarile”, povesteste Orza. Doar in trei cazuri s-au pornit litigii in instante. Societatile „Universal Rodica”, „Unic” si „Materna Modern” au actionat in instanta municipalitatea, cerand un pret mult mai mic decat cel estimat pentru primarie. In doua dintre cazuri, Tribunalul Timis a emis sentinte ce impuneau municipalitatii preturi mai mici. Sentintele au fost insa atacate, in final Inalta Curte de Casatie si Justitie considerand ca nu sunt legale si dispunand desfiintarea lor. Dupa castigarea tuturor proceselor si a dreptului ca pretul de vanzare sa fie stabilit in urma negocierilor, Primaria Timisoara a mai castigat 15 miliarde de lei. Banii reprezinta diferenta dintre pretul stabilit de instanta initial si pretul cu care Comisia a vandut aceste spatii, dupa negocieri.
Afacere „traznet” pentru oras
In 2002 a aparut Legea nr. 550, care cere autoritatilor locale vanzarea spatiilor catre chiriasi. La Timisoara existau peste 1.400 de spatii aflate in proprietatea Consiliului local. Doar pentru 456 s-a putut trece la vanzare. Legea impiedica scoaterea la vanzare a unor spatii aflate in situatii aparte. O parte sunt magazine situate in cladiri declarate monumente istorice sau in zonele de protectie cu valoare istorica. Arhitectul-sef al orasului, Radu Radoslav, spune ca legea nu permite vanzarea spatiilor aflate in cladiri monument istoric: „Zona istorica a orasului a fost declarata, toata, monument istoric, chiar daca aici exista cladiri mai noi. Din aceasta cauza vanzarea spatiilor este blocata in aceste zone”. Un alt motiv pentru care unele vanzari nu pot avea loc momentan este situatia juridica neclara a imobilului. Magazinele aflate in imobile care fac obiectul unor procese, prin care fostii mostenitori cer retrocedarea, nu pot fi vandute decat in situatia in care instanta stabileste ca imobilele respective raman in proprietatea statului. Comisia de negociere a fost infiintata in martie 2003, avand ca scop vanzarea spatiilor „cu alta destinatie decat cea de locuit”. Pana in decembrie 2004, comisia a vandut 333 de spatii, dintre care 50 cu plata integrala si 283 cu plata in rate. Conform municipalitatii timisorene, valoarea totala a spatiilor vandute este de 375,71 miliarde de lei, din care a fost incasata suma de 139,95 miliarde de lei. Suma incasata reprezinta avansul de 25 la suta din pretul spatiului, pe care proprietarii trebuie sa-l achite imediat dupa finalizarea negocierii, dar si sumele care au fost incasate integral. Rata totala lunara pe care noii proprietari ai spatiilor trebuie sa o achite catre bugetul local este de aproximativ sapte miliarde de lei. Diferenta adusa in plus, prin negociere, fata de valoarea evaluata a celor 333 de spatii vandute este de 30 de miliarde de lei.In momentul de fata mai exista 124 de spatii ce urmeaza sa fie vandute si care au fost aprobate pentru vanzare prin diferite hotarari ale Consiliului local. Toti banii incasati din aceste vanzari au primit deja o destinatie precisa. Sumele sunt cuprinse in bugetul pentru anul 2005, fiind repartizate reparatiilor de drumuri. „Privatizarea” spatiilor comerciale a dus si la schimbarea in bine a imaginii orasului. Aproape toti proprietarii au investit in modernizarea si renovarea magazinelor.
Diferente de pret la spatiile comerciale
· Cel mai scump spatiu vandut pana acum este autoservirea Corso Tim. Valoarea contractului este de 250.000 de euro. Initial, in 1999, spatiul a fost evaluat la doar 600.000 de lei.
· Pentru magazinul „Universal Rodica”, Tribunalul Timis a emis o sentinta in care stabilea pretul de vanzare la 554.935.000 lei. Inalta Curte de Casatie si Justitie a desfiintat decizia Tribunalului, magazinul fiind vandut cu 2.385.000.000 lei.
· Aceeasi instanta a incercat sa oblige primaria sa vanda magazinul Unic, cu 2.823.281.064 lei. Si aceasta decizie a fost anulata de Inalta Curte de Casatie si Justitie. S-au reluat negocierile, pretul de vanzare fiind stabilit la 10.863.548.604 lei.
· Pentru magazinul „Materna Modern” este in vigoare, momentan, o sentinta similara, care obliga primaria sa vanda mai ieftin cu sase miliarde de lei. Din suma totala, doar 85 de procente raman la bugetul local, restul fiind luat pentru bugetul central. Majoritatea celor care au cumparat a optat pentru plata unui procentaj de 25 la suta din suma totala la semnarea contractului, diferenta urmand a se achita, in rate. Termenul este de trei ani.
