Efervescenţa pieţei imobiliare din 2007-2008 a atras o serie de români cu venituri medii pe familie de circa 1.500 euro să îşi investească economiile în locuinţe noi. Alături de ei s-au aventurat și fonduri de investiţii care au cumpărat „pachete“ de sute de apartamente. Criza a impus tăieri drastice de salarii, iar mulți din cei care au plătit un avans pentru casă au realizat că nu mai au bani pentru diferenţa de preţ.
Investitorii străini s-au retras şi ei din ţară renunţând la afacerile începute. Faţă de sfârşitul primului semestru al anului trecut, când ponderea locuinţelor repuse pe piaţă ca urmare a contractelor reziliate a fost de 20% ­dintr-un total de 8.000 de unităţi locative, anul acesta, ponderea a scăzut la 17%, asta pentru că o parte din stocul disponibil la vânzare a fost scos din statistici din cauză că dezvoltatorii nu au mai reuşit să livreze apartamentele promise.
„Estimativ, circa 20% din cele 4.000 de locuinţe finalizate şi aflate la vânzare direct la dezvoltatori sunt unităţi repuse în vânzare ca urmare a rezilierii contractelor. Faţă de anii trecuţi, rezilierile sunt foarte puţine acum“, a declarat Daniela Marin, consultant în cadrul Colliers International România. La stocul de 4.000 de apartamente se adaugă încă circa 2.000 de unităţi venite pe filiera fondurilor de investiţii care au achiziţionat speculativ, în cazul cărora rata de rezilieri este de aproximativ 10%.
„Au fost cazuri de persoane care au încercat să îşi cesioneze contractele, însă nu s-a putut forma o piaţă în această zonă, pentru că termenii în care au fost încheiate aceste contracte nu puteau fi modificaţi, iar preţul era prea mare, drept urmare nu s-au găsit decât puţine persoane interesate să preia un astfel de contract. Sub 10% din contractele care au fost reziliate în perioada 2009-2010 sunt curate în acest moment, în sensul în care nu mai au ipoteci pe ele sau litigii în curs“, explică fenomenul Alin Buftea, head of real estate în cadrul casei de avocatură DLA Piper.
Când preţurile ajunseseră pe buza prăpastiei, majoritatea achiziţiilor se realiza speculativ, tocmai de aceea s-a ajuns la litigii între cumpărători şi dezvoltatori în momentul în care piaţa s-a prăbuşit, mai spune Buftea. Afacerile păguboase au lăsat mulţi români pe drumuri sau cel puţin fără banii investiţi. Mulți îşi recunosc greşelile şi se jură că vor fi mult mai chibzuiţi pe viitor. O serie de economişti au vorbit de beneficiile crizei imobiliare, însă abia acum încep să fie înţeleşi cu adevărat. La prima vedere, românii au devenit mai atenţi la achiziţiile imobiliare, după ce au învăţat din dramele prin care au trecut unii dintre conaţionalii lor.

Victimele bulei imobiliare
Daniela Dascălu a luat decizia de achiziţie a unei garsoniere de 43 mp în ansamblul rezidenţial Răsărit de Soare cu câteva luni înainte de prăbuşirea pieţei. A vrut să renunţe la antecontractul semnat, dar pierdea 10.000 de euro. A încercat să cesioneze contractul altei persoane, dar deja dezvoltatorii începuseră să inunde piaţa cu discounturi şi nu mai era rentabil. Acum, încearcă să îşi vândă apartamentul exact cu 10.000 de euro sub preţul de achiziţie şi nimeni nu vrea să se mute din cauza costurilor ridicate pe care le impune un complex rezidenţial nou. Daniela plăteşte lunar pe întreţinere, pentru garsoniera care stă goală, circa 110 lei. „În bloc mai sunt persoane care au afişe cu «de vânzare», însă stau acolo de un an. A înţepenit de tot piaţa. Sperăm să vindem când situaţia se va mai îmbunătăţi“, spune resemnată Daniela. 
Un alt exemplu este Alexandru Banu, care a visat un apartament cu trei camere în New Town Residence şi a reuşit să îşi facă un credit pentru a plăti un avans de 50.000 de euro, adică 25% din preţul locuinţei. Când a realizat că a făcut o prostie era deja prea târziu. A dat în judecată firma pentru a renunţa la contract, dar a pierdut şi avansul şi apartamentul visat. Acum, plăteşte lunar rate pentru un credit din care nu a folosit niciun ban. „Între timp, mi-am cumpărat un apartament vechi, pentru că oricum şi pentru restul sumei pe care trebuia să o achit la cel nou tot credit mi-aş fi făcut, numai că am luat o ţeapă de 50.000 euro“, povesteşte Alexandru Banu.
O situaţie care descrie perfect felul în care era privită piaţa imobiliară înainte de prăbuşire este cea prin care a trecut Cătălin Soare. Acesta a semnat în aprilie 2008 antecontracte pentru două apartamente cu două camere în Doamna Ghica Plaza, pe care plănuia să le vândă ulterior în profit, aşa cum atâţia alţii făcuseră înaintea lui. Afacerea s-a dovedit păguboasă pentru Cătălin Soare, pentru că de la jumătatea anului 2008, piaţa a început să se blocheze.
„Bineînţeles că nu am reuşit să vând antecontractul şi am fost nevoit să îl reziliez, pierzând avansul de 12.500 euro pe care îl plătisem. Pentru al doilea apartament mi-au făcut un discount, de la 125.000 euro au scăzut preţul la 105.000 euro, iar ei vând acum acelaşi tip de locuinţă cu 80.000 euro. M-am mutat în apartament şi regret zilnic. Am fost prost că am cumpărat atunci, mai ales că a fost din banii mei“, spune dezamăgit Cătălin. El se confruntă acum cu problema întreţinerii, într-un complex cu 616 apartamente din care circa 240 sunt încă goale.
În noianul de tranzacţii cu final dramatic mai există şi exemple sporadice de persoane care au reuşit să dreagă busuiocul. Iulian Mihăilă, proprietarul agenţiei imobiliare Getic, a intermediat în urmă cu trei luni cesionarea unui contract în Green City, ansamblu de vile dezvoltat de Dumitru Bucşaru.  Mihăilă a asistat un bucureştean care plătise 15% avans şi reuşise să mai achite şi 5-10% din diferenţa rămasă de plată pentru o vilă.
„În asemenea situaţii se pierd o parte din bani, pentru că antecontractele au fost semnate în perioada în care locuinţele se vindeau cu peste 120.000 euro, iar acum dezvoltatorul a scăzut preţul la 110.000 euro. Trebuie să scazi din preţ pentru a fi în ton cu oferta dezvoltatorului dacă vrei să predai contractul. Sunt o serie de cazuri de acest gen, de oameni care se bazau fie pe un job bun, fie pe un business care nu mai merge acum şi care nu mai au capacitatea să achite diferenţa de preţ“, comentează Mihăilă.

Goana după profit

Consultanţii imobiliari descriu acum trecerea de la bula speculativă la blocaj total ca pe o perioadă în care toată lumea vroia să facă mai mulţi bani, inclusiv cumpărătorii care plănuiau să cumpere mai ieftin apartamente „pe hârtie“ şi să le vândă mai scump la finalizare. Realitatea a arătat că sute de apartamente au înlemnit în stadiu de şantier sau nici nu au mai fost începute.
„Evident că nimeni nu se gândea la momentul semnării contractului că poate exista şi o posibilă depreciere a valorii proprietăţii. Criza a creat automat situaţii tensionate, în care dezvoltatorii erau obligaţi să menţină nivelul preţurilor, iar cumpărătorii vroiau renegocieri. Dezvoltatorul avea un contract depus la bancă care stătea la baza planului de afaceri şi a început să dezvolte pe baza rezervărilor făcute de cumpărători. Nu mai puteau da înapoi. Nu cred că a scăpat vreun proiect fără cazuri de acest gen“, subliniază Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Ca în orice război, victime au fost de ambele părţi ale baricadei. Dezvoltatorii au trebuit să repună pe piaţă sute de apartamente în cazul cărora contractele au fost rupte. Problema majoră au constituit-o fondurile de investiţii care în perioada de maximă înflorire a pieţei rezidenţiale reprezentau peste jumătate din cumpărători. Ceea ce atunci părea o uşurare pentru dezvoltatori, o portiţă spre o lichidare mai rapidă a portofoliului construit, s-a transformat într-un coşmar după ce criza a măturat investitorii străini de pe piaţă.
„Noi am avut câteva situaţii de clienţi care au renunţat la locuinţele cumpărate şi au adus alţi clienţi în loc, dar am încercat să evităm rezilierile prin oferirea unor soluţii alternative: locuinţe mai mici sau prelungirea ratelor. Situaţii mai grave au fost în cazul proiectelor care erau pe hârtie în 2008 şi care aveau termene de finalizare 2009 sau chiar 2010. În vremurile acelea, în care vedeai cum cresc preţurile de la o săptămână la alta, oamenii aveau impresia că fac o afacere bună cumpărând. Nimeni nu se gândea că trendul  se poate şi schimba“, îşi aminteşte Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact Developer & Contractor. În 2009, un grup de 85 de investitori britanici au ales să îşi rezilieze contractele semnate cu Impact şi să piardă avansul plătit.
Criza a afectat puternic şi proiectul Sydney Residence din Tunari, dezvoltat de compania South Pacific, unde o serie de investitori străini, care au cumpărat locuinţe „la pachet“, au renunţat la contracte, după ce făcuseră rezervarea. „Am avut un caz în care au fost cumpărate 15 case de un fond de investiţii. Acesta plătise un avans de 5% şi, ulterior, a vrut să se retragă din afacere. A fost nevoie de un an să ajungem la o înţelegere cu ei şi, în final, le-am dat o casă pentru avansul plătit şi restul locuinţelor le-am preluat noi şi sunt acum scoase din nou la vânzare“, a menţionat Andrew Prelea, directorul executiv al South Pacific. Din cele 102 case din cadrul Sydney Residence, circa 45 de unităţi se află în continuare pe piaţă.
Exemplele pot continua atât în tabăra dezvoltatorilor, cât şi în cea a cumpărătorilor, cu ţepe imobiliare devenite deja notorii, precum cazul Planorama, Blue Tower, Terra Residence sau Champions Residence. Lista nu este nici pe departe completă, ci se actualizează pe măsură ce termenele de finalizare expiră şi cumpărătorii aşteaptă să intre în posesia unor apartamente care au doar scheletul terminat.

OPINIE

Câştigul este prioritar, nu nevoia
Aurora Liiceanu, doctor în psihologie şi expert în antropologie

Deciziile de cumpărare luate exact înainte de prăbuşirea pieţei imobiliare au fost motivate de lăcomie. Sigur că manipularea a avut un rol important în crearea acestei situaţii. La magazine, când se face o promoţie, oamenii cumpără pentru că ceva este mai ieftin şi nu pentru că au neapărat nevoie de acele lucruri. Câştigul este prioritar, nu nevoia. Manipularea se face la nivelul componentei psihologice şi nu la nivelul componentei economice. Între principiul realităţii şi cel al plăcerii, oamenii cedează la plăcere, care adesea este nerealistă, şi aşa intră în jocul datoriilor. Dacă astăzi ar mai exista „Închisoarea datornicilor“, toţi cei care au luat credite „nesăbuit“, atraşi de plăcere, lăcomie, invidie – prin comparaţie socială, ar sta la puşcărie. Numai că, pe vremuri, cămătarii erau „freelanceri“, iar astăzi băncile sunt cămătari instituţionalizaţi. Se vede că proverbul „să te întinzi cât e plapuma“ nu mai funcţionează datorită publicităţii care manipulează prin dezechilibrul dintre aspiraţie şi realitate.
Expresia „pentru că meriţi“ este o formă de a „împinge“ individul către un statut neacoperit. Prosperitatea artificială creează datornici nerealişti, iar oamenii sunt atraşi de câştiguri nemeritate (să nu uităm piramidele, stăteai acasă şi câştigai mult fără să faci nimic). Efectul psihologic este că există o democraţie a câştigurilor sau se poate spune că „s-au democratizat dorinţele“. Nu mai există ierarhie a dorinţelor conform unor criterii realiste, ci nesăbuinţa globalizată.

17% din numărul total de apartamente noi disponibile la vânzare în Bucureşti sunt unităţi repuse pe piaţă în urma rezilierii contractelor