Achiziționarea unei locuințe în faza de proiect poate părea o oportunitate atractivă, însă riscurile sunt mari dacă nu se acordă o atenție adecvată detaliilor juridice și financiare. Ce trebuie făcut până la implementarea unor reglementări clare care să protejeze cumpărătorii?
Riscurile asociate achiziționării locuințelor în faza de proiect
Legile care reglementează piața imobiliară din România sunt în curs de revizuire, ca urmare a scandalului Nordis. Până la implementarea acestor schimbări legislative, cumpărătorii trebuie să fie extrem de atenți atunci când aleg să achiziționeze o locuință aflată în faza de proiect. Riscurile sunt semnificative, iar o documentare atentă poate preveni pierderi financiare majore.
Dragoș Cabat, analist economic, atrage atenția asupra riscurilor pe care le implică achiziționarea unei locuințe în faza de proiect. El subliniază că atunci când cumpărăm o astfel de proprietate, practic investim într-o machetă sau un desen, foarte departe de realitatea unei construcții finalizate.
Cabat avertizează că „de la povestea pe hârtie până la realitate există un drum lung” care implică obținerea avizelor de construcție, finanțare și finalizarea proiectului.
„Dacă nu-l cumpărăm în faza de construcție, ci în faza de proiect, atunci avem un prim semn de întrebare. Se vând puțin prea devreme locuințele la stadiul de proiect. Practic, cumperi un desen pe hârtie sau mai nou o machetă, dar foarte departe de construcția propriu-zisă.
Deci nu cumperi un bloc finalizat, nu cumperi nici măcar o casă la roșu, nu cumperi nici măcar o groapă și o fundație, ci cumperi doar o poveste pe o hârtie. Or, de la povestea pe hârtie până la realitate, de obicei înseamnă un drum lung și ca timp, și ca avize de construcție și finanțare, și operațional”, spune Cabat, potrivit Pro TV.
Trebuie verificate avizele și legalitatea terenului
Un prim pas important în evaluarea unei achiziții în faza de proiect este verificarea existenței avizelor de construire. Dragoș Cabat subliniază că multe construcții din marile orașe, inclusiv București, se ridică fără avize sau pe terenuri aflate în litigiu.
Aceasta poate duce la contestări juridice și, în final, cumpărătorii pot risca pierderea locuinței sau implicarea în procese legale îndelungate. Pentru a evita astfel de situații, Cabat recomandă consultarea unui notar sau jurist care să asigure legalitatea tranzacției.
„Trebuie să ne uităm dacă există în primul rând avizele de construire, pentru că vedem mai ales în București, dar și în multe alte orașe, câte blocuri și câte vile, câte cartiere rezidențiale se construiesc fără avize sau pe terenuri care au fost obținute din diverse drepturi în litigiu.
Și după aceea, primăria sau diverse alte organisme ale statului contestă și se ajunge la procese, se ajunge ca oamenilor care au dat bani să li se ia casele sau să aibă probleme juridice. (…) Dar în general, omul obișnuit nu prea are el acces direct la aceste surse, și atunci trebuie să vorbești cu un notar sau cu un jurist ca să te ajute în sensul acesta”, a mai spus acesta.
Utilitățile și reputația dezvoltatorului, la control
Un alt aspect crucial când cumpărăm o locuință în faza de proiect este verificarea avizelor de utilități și existența acestora în zona respectivă. Cabat subliniază importanța cunoașterii dezvoltatorului și a verificării proiectelor anterioare finalizate de acesta.
Cumpărătorii sunt sfătuiți să consulte informații financiare despre dezvoltatorul imobiliar, disponibile pe platformele publice, cum ar fi Ministerul de Finanțe. O firmă nou înființată poate reprezenta un semnal de alarmă, deoarece lipsa de experiență și istoricul financiar nesigur cresc riscul ca proiectul să nu fie finalizat.
„Trebuie să verificăm dezvoltatorul dacă a mai făcut proiecte finalizate, nu tot promisiuni pe care să fi încasat banii înainte, în măsura în care poți, sigur, să te duci măcar pe dinafară să vezi cum arată proiectele respective. Sigur poți să cauți pe Ministerul de Finanțe să vezi niște date despre dezvoltator.
Sunt mult prea puține datele acelea, dar măcar să vezi că firma are un cod unic de înregistrare și să vezi din ce an, că dacă este o firmă înființată anul acesta sau anul trecut s-ar putea să fie o problema”, a adăugat Dragoș Cabat.
Mulți cumpărători nu achiziționează apartamente pentru uz propriu, ci ca investiție. În astfel de cazuri, Dragoș Cabat atrage atenția asupra importanței evaluării riscurilor și randamentelor posibile.
Investitorii trebuie să fie conștienți de fluctuațiile pieței imobiliare și să analizeze atent dacă prețul și randamentele estimate sunt realiste.