Faptul că acum suntem în criză nu înseamnă că acest portofoliu imobiliar va scădea atât de mult în timp.
Zilnic citim ştiri despre cât au scăzut preţurile proprietăţilor, cum băncile execută silit persoanele care nu mai pot plăti creditele sau cât de scumpe sunt aceste credite. Insolvenţele din imobiliare, capcanele întâmpinate de clienţi la achiziţionarea unor case şi hotărârile Guvernului din ultimul timp cu privire la creşterea taxelor şi a impozitelor afectează semnificativ piaţa imobiliară. Ce se întâmplă de fapt? Lumea şi-a pierdut încrederea, a intrat în panică. Piaţa imobiliară se confruntă cu o frecvenţă în scădere abruptă a numărului tranzacţiilor, cu majorarea dobânzilor la credite şi îngreunarea accesului la finanţare, cu deprecierea leului în raport cu monedele în care au fost contractate unele credite sau cu creşterea decalajului dintre ofertele din piaţă şi preţurile reale de tranzacţionare. Creşterea şomajului şi scăderea salariilor completează „lista neagră“. Evaluatorul trebuie să ţină cont de toate variabilele pentru a estima cât mai credibil valoarea de piaţă a unei proprietăţi în aceste circumstanţe. Sunt convins, însă, că acest blocaj economic nu va dura la infinit. Pe termen lung, problema nu este atât de gravă. Atât creditele ipotecare, cât şi garanţiile lor sunt pe termen lung. Iar faptul că acum suntem în criză nu înseamnă că acest portofoliu imobiliar va scădea atât de mult în timp. Sigur că putem vorbi despre garanţii supraevaluate sau subevaluate, dar acestea sunt cazuri particulare.
Ce-i drept, procesul de evaluare este mult îngreunat, iar raţionamentul şi judecata evaluatorilor sunt solicitate la maximum, pentru că evidenţele faptice privind tranzacţionarea unor proprietăţi comparabile lipsesc sau sunt extrem de reduse. Analiza informaţiilor specifice (cost şi depreciere, venituri şi cheltuieli, rata de capitalizare, utilizarea proprietăţii etc.), precum şi analiza ofertei concurenţiale şi a cererii pe piaţa proprietăţii imobiliare evaluate (inventarul proprietăţilor comparabile, tranzacţii şi oferte, spaţii neocupate şi construcţii noi etc.) trebuie realizate cu rigurozitate. Analiza ofertei concurenţiale şi a cererii trebuie să se facă atât la data evaluării, cât şi pe anumite intervale de timp, pentru identificarea tendinţelor recente ale pieţei.
Standardele de evaluare sunt foarte importante în această perioadă, ele oferă specialiştilor referinţe de bază pentru aplicarea metodelor şi tehnicilor de evaluare în funcţie de natura proprietăţii şi scopul evaluării. În condiţiile unei pieţe instabile, se impune un accent şi mai mare pe informaţia oficială veridică (contracte de vânzare-cumpărare, procese-verbale de adjudecare etc.). Utilizarea corecţiilor legate de „ofertă“ vs. „tranzacţie“ trebuie să ia în calcul această perioadă de piaţă instabilă, şi nu cea anterioară, de piaţă stabilă şi activă, caracteristică anului 2007 sau primei jumătăţi a lui 2008. O piaţă instabilă este, de obicei, o piaţă a cumpărătorilor, iar evaluatorii trebuie să sesizeze situaţia de fapt, să adapteze conţinutul lucrărilor la acest tip de piaţă şi să comunice în raportul de evaluare caracteristicile sale.
Filip Stoica este preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România
