Dezvoltatorul imobiliar Portland Trust, susţinut financiar de fondul american Ares Management, a scos la vânzare complexul de birouri Oregon Park din Pipera, unul dintre sediile Oracle, potrivit unor surse din piaţa imobiliară. Proiectul s-ar putea vinde în acest an cu un preţ de circa 180 mil. euro, date fiind tranzacţiile realizate în zonă.
Compania a investit până acum 400 mil. euro în dezvoltarea a cinci centre de afaceri şi a unui parc logistic în Bucureşti. Strategia companiei prevede vânzarea proprietăţilor construite la scurt timp după închirierea lor, iar tranzacţionarea celui mai nou complex de birouri dezvoltat pe piaţa locală ar ridica încasările sale la peste 500 mil. euro.
Proprietarul Portland Trust, omul de afaceri britanic Robert Neale, a anunţat în septembrie anul trecut că Oregon Park va fi scos la vânzare în momentul atingerii unui grad de închiriere de 95% pentru întregul proiect. În acest moment, dezvoltatorul lucrează la construcţia ultimei clădiri din complex, care va ridica suprafaţa închiriabilă la 70.000 mp şi a cărei finalizare este programată pentru sfârşitul lui 2018. Primele două imobile din Oregon Park au fost predate chiriaşilor anul trecut. Contactaţi de Capital, reprezentanţii Portland Trust nu au oferit un răspuns pe tema vânzării.
Costul de dezvoltare al complexului se ridică la 140 mil. euro, ceea ce înseamnă că proprietatea va fi tranzacţionată la un preţ record pentru piaţa românească. Proprietarul a început să primească oferte de cumpărare încă de anul trecut, dintre care una de la fondul german de investiţii GLL Real Estate Partners. Nemţii au plătit în urmă cu doi ani circa 100 mil. euro pe ultimul proiect de birouri construit de Portland peste drum de Oregon Park. Atunci, vânzătorul a obţinut un randament investiţional de 7,4%, dar acum speră ca indicatorul să coboare spre 7%.
La o chirie medie de 16 euro/mp/lună, Portland ar încasa anual de pe urma Oregon Park circa 13,4 mil. euro. Pentru a atinge un randament investiţional de 7,4%, similar cu cel din ultima sa tranzacţie, proprietatea ar avea o valoare brută de 180 mil. euro, potrivit calculelor Capital. La acest preţ, aceasta ar fi cea mai mare tranzacţie imobiliară cu un singur activ realizată vreodată în Bucureşti, depăşind recordul deţinut acum de tranzacţionarea complexului Radisson, pentru 169,2 mil. euro.
„Dacă facem comparaţie cu marile capitale din regiune, în Praga randamentele sunt între 5,25% şi 5,5%, adică o diferenţă de două puncte procentuale faţă de Bucureşti. De ce? Cresc chiriile în Praga? Nu. La fel în Budapesta şi Varşovia“, spunea Robert Neale într-un interviu acordat în septembrie revistei Capital, pe care îl puteţi citi aici.
Randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât proprietatea este mai ieftină. O compresie a randamentului aduce după sine scumpirea imobilelor.
Trebuie precizat că primele două clădiri din Oregon Park au fost finanţate printr-un credit de circa 70 mil. euro de la BCR, iar, pentru ultimul imobil, Portland Trust lucrează cu aceeaşi bancă. Compania acoperă cu uşurinţă din închirierea primelor două clădiri serviciul datoriei, care reprezintă capacitatea debitorului de a-şi onora datoria la scadenţă, spune Neale. Pentru ultima etapă a proiectului, necesarul de finanţare se ridică la circa 30 mil. euro, echivalentul unui grad de îndatorare de 60-65% din costul total de dezvoltare.
