Gheorghe Seran a ajuns în El Dorado-ul Orientului ca turist şi a rămas acolo ca afacerist. A mizat pe ce-au mizat şi şeicii: şi-a făcut firmă de imobiliare. Într-un interviu pentru capital.ro, românul vorbeşte despre boom-ul şi căderea pieţei din emirat, despre cît de simplă este o tranzacţie şi despre strategia sa pentru 2010: nu să vândă case românilor care ar veni în Dubai, ci să le cumpere de la cei care le au deja acolo.
capital.ro: De când sunteţi în Dubai şi care a fost motivul pentru care aţi intrat în imobiliare?
Gheorghe Seran: Am început să analizez investiţiile imobiliare încă din vara anului 2004, când am venit pentru prima oară în Dubai cu soţia, în luna de miere făcută cadou de parinţii ei. Am stat la hotel Sheraton, pe malul mării, şi în jurul nostru erau numai construcţii. Se lucra zi şi noapte. Începuseră lucrările pentru Jumeirah Beach Residence (JBR), un proiect al Dubai Properties constând în 36 de turnuri, cu câte 40 sau chiar 60 de etaje fiecare şi cu acces direct la plajă.
A fost primul proiect free hold din Dubai şi cel mai mare proiect rezidenţial din lume construit într-o singură fază. Preţul de lansare a fost foarte apropiat de preţul de construcţie, în jur de 500 de dolari metru pătrat, pentru a testa piaţa şi a fost lansat îndeosebi pentru britanici. Preţul a urcat foarte rapid către 2.000 de dolari mp şi cererea a depăşit rapid oferta, dând startul la carnavalul imobiliar ce a urmat.
Tot în acel concediu am văzut o reclamă imensă unde este astazi Mall of the Emirates, pe care scria Ski Dubai 2005. Într-adevăr, în 2005 am mers cu snowbordul pe pârtia din Dubai. Neavând bani suficienţi pentru a ma putea încadra într-o astfel de investiţie imobiliară, am început să prezint prietenilor mai înstăriţi analizele făcute de mine în decursul a 2 ani de studiu de piaţă cu câteva clădiri luate ca referinţă în 2004 şi ziarul local „Gulf News”, secţiunea business, citit la zi.
Primul client a venit din partea familiei, şi anume fratele meu, Seran Marian, căruia i-am vândut în 2006 un apartament de hotel de aproximativ 50 mp, complet mobilat, pentru suma de aproximativ 120.000 de dolari.
În următoarele 3 luni, în care încă m-am aflat în România, am mai vândut şase apartamente. În acel moment, am simţit că trebuie să fac pasul către Dubai pentru a putea într-adevăr să evoluez. Am lucrat ca agent imobiliar în primele luni, până când am înţeles sistemul de funcţionare şi modul de sponsorizare din partea unui localnic. Am înfiinţat firma de imobiliare la sfârşitul anului 2007. Se numea Seran Real Estate Brokers, iar în 2008 am schimbat denumirea în The Mark.
capital.ro: Au mulţi români proprietăţi în Dubai? Cam spre ce proprietăţi s-au orientat?
G. S.: Nu ştiu câţi români au proprietăţi în Dubai, dar mi-ar face plăcere să-i întâlnesc pe toţi, deoarece strategia mea pentru 2010 este să cumpăr sau să închiriez apartamentele din Dubai ale românilor, nu să le vând românilor apartamente.
capital.ro: Care este cea mai scumpă proprietate pe care aţi intermediat-o pentru un român?
G. S.: Cel mai scump apartament vândut unui român a fost un apartament în regim hotelier, mobilat, cu un dormitor şi un living, de aproximativ 100 mp, la preţul de 280.000 de dolari – în 2007, iar unui străin a fost în jur de 10 milioane de dolari pentru un etaj constând în 11 apartamente, în februarie 2008.
capital.ro: Cum se negociază o tranzacţie imobiliară în Dubai? E mai uşor sau mai greu decât în România?
G. S.: Tranzacţiile sunt foarte simple, transparente şi se efectuează aproape în întregime de către firma de real estate, care în cazul unei tranzacţii percepe o taxă de 2% din suma totală de la partea pe care o reprezintă. În momentul transferului de proprietate se percepe de către Departamentul de Pământuri o taxă de transfer de 2%, plătită 1% de către vânzător şi 1% de către cumpărător. În cazul închirierii se perpcepe chiriaşului o taxă de 5% din chiria pe un an de zile.
capital.ro: Este criză imobiliară în Dubai? De când? Cum se manifestă?
G. S.: Bineînţeles că este criză imobiliară în Dubai. A început în septembrie 2008 şi s-a făcut simţită la Dubai Cityscape 2008, când s-a luat măsura, pentru prima oară de către guvern, ca cea mai importantă expoziţie de imobiliare din Dubai să se desfăşoare fără vânzare, pentru a nu se putea face o comparaţie cu vânzările din anii precedenţi. Realitatea era că vânzările scăzuseră cu aproximativ 90% faţă de Cityscape 2007.
În Dubai, criza imobiliara a lovit în primul rând în proiectele off plan (în stadiul de proiect – n.r.), cum ar fi megaproiectul Dubai Waterfront, aflat în zona Palm Jebel Ali, cu o suprafaţă dublă decât cea a Hong Kong-ului, şi care avea ca Master developer compania Nakheel. Aceasta este recunoscută pentru mega-proiectele „Palm Jumeira” şi „Insulele World”. Waterfront era considerat Ultima Frontieră, unde ultimii 70 km de ţărm (natural şi artificial) aveau să încheie seria de proiecte aflate pe malul mării.
La lansarea proiectului de către Nakheel, preţul unui metru pătrat de teren era în medie de 250 de dolari şi putea fi achiziţionat direct de la Nakheel de orice firmă sau persoană fizică, în rate, cu plata imediată a unui avans de 10%. De precizat că fiecare teren oferit spre vânzare era cu scop destinat şi preturile calculate la suprafaţa maximă permisă pentru construcţie. Astfel, o suprafaţă de teren de 5.000 de metri pătraţi, cu permisiunea de a construi o clădire rezidenţială cu 50 de nivele având o suprafaţă construibilă de 50.000 de metri pătraţi costa 12,5 milioane de dolari.
Bineînţeles că speculaţia cu terenuri a înflorit rapid, deoarece nu exista nicio restricţie ca terenurile să fie vândute doar firmelor înregistrate ca developeri. Astfel, preţul a crescut rapid şi s-a ajuns în 2008 până la 1.500 de dolari pe metru pătrat construibil, făcând astfel ca cel mai ieftin proiect, Aquarius Gate, lansat de firma Cirrus în Waterfront, să înceapa de la 5.000 de dolari pe metru pătrat. S-a ajuns la proiecte lansate de Omnyiat, în acelaşi Waterfront Beach Front Living, vândute la 12.000 de dolari metrul pătrat.
capital.ro: Cu cât au scăzut preţurile la proprietăţi? Dar chiriile?
G. S.: Preţurile la proprietăţile finite au scăzut cu aproximativ 40-50% faţă de anul 2008, iar chiriile cu aproximativ 30-40%, preţul mediu în Dubai Marina ajungând în jur de 2.500 de dolari pe metru pătrat, în Palm Jumeirah şi Down Town Burj Dubai la 2.800-3.000 de dolari, iar în zonele mai puţin atrăgătoare ca International City, Discovery Gardens sau Jumeirah Village în jur de 1.300-1.500 de dolari.
Referitor la chirii, pentru un apartament de aproximativ 80-100 mp cu un dormitor şi un living în Marina sau Down Town se plătesc în jur de 25.000 de dolari pe an, iar în celelalte zone în jur de 13-15.000 de dolari, pentru acelaşi tip de apartament.
Cele mai afectate sunt însă spaţiile de birouri, unde preţurile au scăzut cu aproximativ 60%, atât la vânzare, cât şi la închiriere, ajungând să fie oferite spre închiriere începând de la 100 de dolari pe metru pătrat, iar la vânzare în jur de 2.000 de dolari metru pătrat. Datorită faptului că în 2010-2011 numeroase proiecte cu clădiri de birouri vor fi finalizate în zone ca Business Bay şi Jumeirah Lake Towers, se prognozează o scădere şi mai accentuată pe acest segment.
capital.ro: Cu cât au scăzut, procentual, tranzacţiile de vânzare? Dar cele de închiriere?
G. S.: Tranzacţiile de vânzări-cumpărări au îngheţat complet în primele 6 luni din 2009, iar pentru segmentul off plan sunt înghetate şi in momentul de faţă. Piaţa a început încet-încet să se mişte cu tranzacţii sporadice, începând cu octombrie 2009, când unele bănci au început din nou să acorde împrumuturi până la 85% din preţul de achiziţie, însă doar pentru proprietăţi finite şi achiziţionate la preţul original de cumpărare sau foarte apropiat de acesta. Tranzacţiile de inchiriere s-au înmulţit odată cu scăderea chiriilor şi plata în cecuri multiple. Oamenii au plecat din zonele şi emiratele adiacente Dubai-ului şi s-au înghesuit în zonele cu plajă, terenuri de golf, mall-uri şi acces la metrou.
capital.ro: Cum vă aşteptaţi să evolueze piaţa imobiliară de acolo?
G. S.: Consider că problemele din sectorul imobiliar off plan nu s-au terminat şi vor mai fi câteva ştiri negative în următoarele luni de zile privind unii developeri şi chiar mega-developeri care vor zdruncina şi mai mult încrederea investitorilor. Faptul dovedit că nimeni nu plăteşte pe nimeni nu poate duce decât la blocaj pentru toţi cei implicaţi. Investitorii nu mai plătesc developerii, care la rândul lor nu mai plătesc contractorii şi nu mai fac plăţile către master-developer pentru teren, care nu mai continuă lucrările la infrastructură.
Oricum, o investiţie într-un apartament finit aflat într-o zonă ca Marina, Palm sau Burj cu o vedere pe mare şi teren de golf sau Burj şi finisaje high-end este o investiţie considerată cu risc minim şi retur anual pe investiţie de minim 6 % net.
capital.ro: Va creşte interesul românilor pentru proprietăţile din Dubai?
G. S.: Imobilele fac parte din orice portofoliu diversificat, aşa că sunt convins ca şi oamenii de afaceri din România au simţit că unele dintre cele mai solide investiţii pe termen lung sunt imobilele, fie ca sunt ele în România, Dubai, New York sau Londra. Important este să cumperi când preţurile sunt jos. Dubai-ul este o destinaţie cunoscută deja în lumea întreagă şi sunt convins că se află în agenda turistică a multor români pentru o viitoare vizită.
capital.ro: Care sunt condiţiile pe care un cetăţean rezident în România trebuie să le îndeplinească pentru a-şi achiziţiona o locuinţă/ proprietate în Dubai?
G. S.: Orice cetăţean român poate cumpăra proprietăţi în Dubai în zonele free hold, dar, conform legilor în vigoare, pentru a fi eligibil la viza de rezidenţă (reînnoibilă la fiecare 6 luni), proprietatea trebuie să aibă valoare de cumpărare de cel puţin 1.000.000 de dirhami, echivalentul a 290.000 de dolari. Pentru că este o ţară musulmană şi legea Sharia este cea care prevalează, doar barbatul poate fi considerat întreţinător de familie, astfel că dacă apartamentul este pe numele bărbatului, automat soţia, copiii şi părinţii sunt eligibili pentru viză. În cazul în care proprietarul este femeie, aceasta nu are dreptul să sponsorizeze o altă viză, nici măcar pentru propriul copil.
