Liberalizarea pieţei de energie şi gaze, cumulată cu eficientizarea costurilor de administrare şi competiţia din piaţă, conduce la o tendinţă de scădere a facturilor de întreţinere a marilor centre comerciale, care se ridică anual la peste 45 mil. euro.
Capital a realizat în premieră o analiză a costurilor de întreţinere generate de cele mai mari zece centre comerciale de tip mall din România şi a modului în care acestea influenţează preţul mărfurilor vândute în magazine. Rezultatul indică o stabilizare a acestui indicator, cu o tendinţă de scădere, pusă pe seama reducerilor obţinute în urma renegocierii preţurilor la energie electrică şi, de anul viitor, la gaze, a orientării spre clădiri verzi, cu un consum mic de energie, şi a competitivităţii ridicate din piaţă, care obligă proprietarii să ofere stabilitate în cheltuielile cu serviciile de întreţinere.
De departe, cele mai costisitoare centre comerciale sunt Sun Plaza şi AFI Palace Cotroceni – cele mai mari din ţară, a căror întreţinere, în cei cinci ani de funcţionare, a costat circa 75 mil. euro, adică aproximativ 7,6 mil. euro anual sau 10-11 euro/mp/lună, potrivit calculelor Capital.
Spre comparaţie, întreţinerea pe metru pătrat a unui spital care are spaţii comune comparabile cu ale unui mall este de cinci ori mai mare, conform unor estimări realizate de specialişti din piaţa imobiliară.
Retailerii care au închiriat cele peste 1.600 de magazine din cele mai mari zece malluri ale României plătesc lunar între 15% şi 20% din veniturile obţinute din vânzări către proprietarii acestor centre comerciale. Concret, într-un mall de talie medie, un retailer cu vânzări de 100 de euro/mp închiriat plăteşte 13 euro/mp chiria, 5 euro/mp service charge-ul şi 2 euro/mp costurile de marketing. Fără excepţie, aceste costuri se reflectă în preţurile de vânzare, care variază odată cu modificarea acestor indicatori.
Costul cu serviciile sau service charge-ul include întreţinerea, paza, curăţenia (plus dezinsecţie, deszăpezire, întreţinere faţade), securitatea la incendiu, utilităţile pentru spaţiile comune, asigurarea proprietăţii, impozitul pe clădire şi administrarea imobilului. În cazul centrelor comerciale de talie mare şi cu performanţe pe măsură, unde chiriaşul are o putere de negociere redusă, din cauza cererii mari pe spaţiile închiriate, proprietarii practică nişte valori mai ridicate ale service charge-ului. Chiar şi aşa, la nişte chirii lunare medii de 50-60 de euro/mp, nivelul acestor costuri este insignifiant pentru retaileri. Situaţia este însă diferită în cazul centrelor de mărime medie sau a celor care se confruntă cu probleme financiare, unde acest indicator poate fi egal cu nivelul chiriei, punând presiune pe chiriaşi şi pe preţul de vânzare a mărfurilor din magazine.
„În teorie, service charge-ul ar trebui să crească de la momentul inaugurării mallului. Tendinţa la noi a fost una de scădere a acestor costuri, dar, în mod normal, după 5-7 ani de operare, ar trebui să crească cu circa 10% costurile iniţiale“, apreciază Sebastian Mahu, directorul departamentului de property management din cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
Cât încasează primăriile
Utilităţile (electricitatea, apa şi gazul) au o pondere cuprinsă între 17% şi 25% în cheltuielile cu serviciile. Pentru acestea, cele zece malluri analizate de Capital trebuie să achite anual circa 9,5 mil. euro.
„Acum doi ani, preţul anual al electricităţii era de 220 de euro/kW, iar anul acesta e 150 de euro/kW, o diferenţă de aproape 30%. Reducerea este importantă, dar s-au scumpit certificatele verzi de la 10 lei la aproape 50 de lei. Ce s-a câştigat pe o parte, s-a pierdut pe cealaltă, dar când tragi linie, există o economie. În plus, circa jumătate din piaţa de centre comerciale a trecut pe iluminarea cu led şi s-a obţinut o reducere de aproape 50% a consumului“, menţionează Sebastian Mahu.
Potrivit acestuia, renegocierea contractelor pe furnizarea de gaze a început de-abia în ultima perioadă, pentru că până acum nu existau operatori. Totuşi, gazul are o pondere mică în factura de utilităţi a centrelor comerciale, fiind folosit doar trei luni pe an, iar în unele cazuri există sisteme de încălzire pe electricitate.
De cealaltă parte, există şi componente ale service charge-ului care cresc. Costul apei, spre exemplu, creşte anual cu câte 10%. Impozitele, care au o pondere cuprinsă între 15% şi 25% în cheltuielile cu serviciile, împiedică reducerea substanţială a sumelor facturate către chiriaşi. Începând cu acest an, parcările mallurilor intră sub incidenţa „taxei pe stâlp“. Adiacent, primăriile încasează anul, sub formă de impozite pe proprietate, în jur de 11,3 mil. euro de pe urma celor mai mari zece malluri din ţară.
Odată cu maturizarea proiectelor, după 3-5 ani de funcţionare, întreţinerea echipamentelor tehnice începe să genereze cheltuieli semnificative, fiind necesare reparaţii sau înlocuiri de piese.
„Partea de încălzire este, de obicei, cea mai sensibilă, urmată de canalizare, instalaţii, partea electrică. Costurile cu estetica spaţiilor comune cresc şi ele cu câte 10% pe an, pentru că după zece ani de funcţionare niciun mall nu mai arată ca în prima zi. Trebuie dat cu var, schimbate plăci de gresie şi aceste costuri se adună“, adaugă Mahu. Curăţenia celor zece malluri adaugă la factură alte 4,9 mil. euro anual, iar paza, încă 3,6 mil. euro anual.
Război între chiriaşi şi proprietari
Când vine vorba de stabilirea costurilor cu serviciile, proprietarii centrelor comerciale practică un contract de tip „open book“, în baza căruia se agreează o sumă fixă de plată la începutul contractului de închiriere, iar la final de an, se reglează factura în funcţie de cheltuielile reale. Astfel, chiriaşul fie achită diferenţa, dacă suma agreată a fost mai mică, fie i se returnează banii, dacă nivelul acesteia a fost prea mare.
„De aproximativ un an, a apărut o nouă practică în piaţă. Din cauză că unii chiriaşi au semnat iniţial contracte pe 3 euro şi s-a întâmplat ca, la final de an, să rezulte cheltuieli de 5-6 euro, ei încearcă să negocieze nişte plafoane care să nu depăşească o anumită valoare“, spune Mahu. Aceasta este o practică acceptată, mai degrabă, de proprietarii persoane fizice sau de cei care se confruntă cu probleme financiare, fiind o povară dacă se doreşte vânzarea proprietăţii. Astfel de contracte reduc din valoarea de piaţă a mallurilor, deoarece cumpărătorii nu sunt asiguraţi împotriva creşterii bruşte a anumitor costuri necontrolate, precum taxele.
9,5 mil. euro plătesc anual cele mai mari zece malluri din România pentru energie electrică, apă şi gaz
