Lipsa de transparență, lipsa de acuratețe în întocmirea registrelor, dar și reținerea banilor cash în casă duc la pierderea contolului și la disparitia banilor. Un locatar care are indicii asupra unor astfel de nereguli se poate adresa organismului de control, care este primăria. Controalele sunt însă superficiale și nimeni nu verifică dacă cifrele din registre și sumele plătite de locatari sunt corecte, a declarat pentru Capital Ottavio Șerbănescu, director general al Cresida Management, firmă care administrează 35 de asociații de proprietari.

Acesta a vorbit pentru revista Capital despre cum evoluează piața managementului rezidențial, un business care reprezintă alternativă la administratorul de bloc tradițional, și anume persoana fizică. O astfel de companie oferă servicii integrate proprietarilor de apartamente, de la înființarea asociației de proprietari, la administrare și consultanță de specialitate și astfel, preia riscurile și exclude amenzile, atât de prezente în noua lege privind asociaţiile de proprietari.

Marele avantaj, spune el, este că o companie specializată poate reduce cu 50-60% costurile asociațiilor de proprietari față de o persoană fizică.

Acesta a vorbit și de Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în iulie 2017, în Monitorul Oficial, care a intrat în vigoare pe 28 septembrie și care aduce modificări substanțiale și de impact vechii legi.

Întrebat dacă este mai bine ca o scară de bloc să fie administrată de către o persoană fizică angajată sau de către o firmă, Ottavio Șerbănescu consideră că ”proprietarii de locuințe au doar aceste două variante: firmă specializată sau tradiționala persoană fizică”.

Cea din urmă e varianta clasică, dar acum sunt firme care fac acest lucru asigurând un management profesionist la costuri care de multe ori sunt mult mai mici decât plata unei persoane fizice. 

”Dacă ar fi să se vorbească despre avantajele predării managementului rezidențial unei companii este evident că acestea există. Aparent, cel mai mare avantaj ar fi costul. E un cost mult mai mic, plătești mult mai puțin să ai o firmă ca administrator decât o persoană fizică. Persoana fizică trebuie angajată și să îți asumi toate obligațiile pe care trebuie să și le asume în România un angajator, să plătești taxele către stat, să îi asiguri medicina muncii, protecția muncii, concedii de odihnă, toate lucrurile astea pe care le face orice angajator trebuie să fie făcute și la nivelul asociației de proprietari, dacă își angajează un administrator. Ba, mai mult, și acea persoană, dar și firma respectivă sunt controlate de către același organism, care se numește primăria de sector, în cazul Bucureștiului. Control care seamănă mai degrabă cu verificare care are loc în general în urma unor reclamații venite de la proprietarii din bloc. Și problema este că aceste birouri din cadrul primăriei de sector nu verifică financiar asociația de proprietari. Verifică doar îndeplinirea anumitor obligații legale, întocmirea anumitor registre, in fapt nu verifică nimeni daca acestea sunt întocmite bine din punct de vedere financiar. Ideal ar fi ca toate aceste asociații de proprietari care au organisme de conducere (comitet, președinte, cenzor și un administrator) sa fie controlate in detaliu”, afirmă el.

 

Ottavio Șerbănescu spune că este mult mai ieftin ca o asociație de proprietari să fie administrată de o firmă, în locui unei persoane fizice.

”Deoarece întotdeauna costurile fac diferența, managementul rezidențial realizat de către o companie specializată poate reduce cu 50-60% costurile asociațiilor de proprietar față de o persoană fizică. Și asta pentru că firmele o fac organizat, aceiași oameni îndeplinesc aceleași sarcini pentru mai multe asociații de proprietari, este munca mult eficientizată în felul ăsta și fără să existe riscuri de amenzi sau delapidari. Cel mai mare avantaj, în realitate, este transparența asupra fondurilor asociației, pentru că majoritatea firmelor, nu toate, e adevărat, dar majoritatea firmelor oferă, spre deosebire de administratorii persoane fizice, această transparență a fondurilor pe care le administrează. Acesta este cel mai important lucru în activitatea aceasta, să le arăți oamenilor unde le sunt banii, ce se întâmplă cu ei, cum circulă acestia, cu alte cuvinte oamenii trebuie să-și știe banii în siguranță. Acesta este, după părerea mea, principalul avantaj atunci când te administrează o firmă, știi unde sunt banii tăi, ”  declara Serbanescu

Întrebat ce nereguli a întâmpinat în experiența sa de antreprenor a unui business care se ocupă de managementul rezidențial al asociațiilor de proprietari, șeful Cresida Management aduce în discuție o întâmplare gravă.

”Am  preluat o asociație de proprietari care fusese administrată de un vecin din bloc, care paradoxal și acum locuiește acolo și care a administrat blocul timp de 18 ani. După un audit pe ultimii trei ani de administrare din cei 18 au găsit o lipsă de  140.000 de lei. Dovada că asociația a fost delapidată timp de 18 ani nu a schimbat situația, de fapt administratorul nu a răspuns nici acum în fața justiției, fără plângere penală din partea administrației de locatari nu se întâmpla nimic”, declară CEO-ul Cresida.

La întrebarea cum dispar banii, Ottavio Șebanescu a explicat că totul pornește de la această lipsă de transparență, de la lipsa de acuratețe în întocmirea registrelor, reținerea banilor cash în casă.

 

”Toate acestea duc la pierderea contolului și la dispariția banilor. Au fost multe asociații de la care am preluat activitatea de la persoane fizice de unde au lipsit bani, mai mult sau mai puțin”, a precizat el.

Atât persoana fizică, cât și firma specializată care administrează asociația de proprietari sunt controlate de același organism, primăria de sector, în cazul Bucureștiului.

”Se fac niște controale, ei le numesc verificări,  și le fac în general în urma unor reclamații venite de la proprietari din bloc. Și problema este că aceste birouri din cadrul primăriei de sector nu verifică financiar asociația de proprietari. Verifică doar îndeplinirea anumitor obligații legale, întocmirea anumitor registre, dacă le întocmește sau nu, nu verifică nimeni dacă le întocmește și bine ca cifre. Deci verificările sunt, zic eu, un pic superficiale. Singura autoritate abilitate să verifice nu numai administratorii, asociațiile de proprietari în general, pentru că asociațiile de proprietari au organisme de conducere, comitet, președinte, teoretic și legal ar trebui să aibă un cenzor și au și un administrator. Noi acum vorbim despre administrator, care poate fi persoană fizică sau juridică. Ar trebui controlați și cei din comitetul executiv, președintele, ar trebui verificați și cenzorii sau, mă rog, controalele ar trebui să cuprindă toate lucrurile astea. Nu prea se întâmplă în momentul ăsta”, precizează Ottavio Șerbănescu.

În București sunt 22.000 de asociații de proprietari, dintre care sub 10% sunt administrate de firme în acest moment.

”E adevărat că pe cale naturală, pe măsură ce administratorul se retrage, este descoperit cu abateri, se îmbolnăvește, sau îmbătrânește, aceștia înlocuiesc administratorul persoană fizică cu o firmă, nu cu o altă personă fizică”, spune Ottavio Șerbănescu.

În materie de management rezidențial, la nivel internațional, situația este diferită deoarece nu sunt atât de mulți proprietari.

 

”Din statistici, România e țara cu cei mai mulți proprietari de locuințe. De la marea împroprietărire din anii 90, când apartamentele aflate în chirie la stat s-au vândut către chiriași, pe bani foarte puțini, toți românii au devenit proprietari. În străinătate, de obicei, cineva deține un bloc, nu există un proprietar separat al fiecărui apartament, nu trebuie să se organizeze în asociații de proprietari și atunci discuți doar cu un proprietar, e în același regim cum e la noi la mall-uri sau la spațiile de birouri”, punctează specialistul.

El afirmă că valoarea unui apartament crește dacă este îngrijit.

”În România, există o problemă de percepție, noi nu realizăm cât de importantă este proprietatea comună, pentru că de fapt acesta este obiectul administrat de către administrator: conductele comune, holurile, ascensoarele, intrările în bloc, subsolul. Dacă intri într-un bloc care nu e zugrăvit, nu arde becul pe hol, nu vezi să bagi cheia în ușă când vrei să intri în casă, apartamentul ăla clar valorează mult mai puțin decât unul care are la intrare o ușă frumoasă, are un hol curat, miroase frumos, unde toate lămpile funcționează, unde ascensorul e curat. Oamenii nu realizează cât de mult contează asta în economia lor proprie, în creșterea valorii propriului apartament”, mai spune Ottavio Șerbănescu.

Acesta a vorbit și de tendințele pe anul viitor în materie de management rezidențial.

”În mod cert, acest domeniu va înregistra o creștere, pentru că așa cum spuneam și mai devreme, înlocuirea administratorilor persoane fizice se face în continuare cu firme. Întodeauna, când pleacă un administrator persoană fizică vine o firmă. Cresterea o prevăd și în contextul apariției unei noi legi care reglementează activitatea asociațiilor de proprietari care în loc să îmbunătățească lucrurile, le înrăutățește, în sensul că îngreunează activitatea administratorilor persoane fizice”, concluzionează el.

Pentru sfârșitul anului viitor, el își propune să administreze 200 de asociații de proprietari, de la 35 în prezent.

Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în iulie 2017, în Monitorul Oficial a intrat în vigoare pe 28 septembrie și aduce modificari substantiale vechii legi.

Ottavio Șerbănescu spune că modificările vor îngreuna munca administratorilor.

 

Astfel, asociațiile sunt obligate să prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate.

”Dacă un proprietar solicită toate documentele asociației din ultimii zece ani, președintele trebuie să meargă la un centru de copiere, să facă fotocopii după 120 de dosare a câte 40-50 de pagini fiecare, pe banii solicitantului și să i le pună la dispoziție în termen de cinci zile. Altfel, e amendat cu o sumă cuprinsă între 2.500 și 5.000 de lei”, spune Șerbănescu.

Este îngreunată totodată și convocarea adunărilor generale. Este nevoie de tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semnează tabelul convocator trebuie să li se trimită scrisori recomandate cu conținut declarat și confirmare de primire.

”Astfel, convocarea unei adunări generale este o cheltuială importantă pentru asociațiile cu un număr mare de apartamente. În plus, dacă nu trimiți scrisori, ești amendat”, punctează el.

O altă prevedere care pare absurdă, spune el, este cea care impune un plafon de casă lunar de 1.000 de lei.

”Ce înseamnă un plafon lunar? Suma medie aflată în casă, dar din practica este știut că după încasările de seară, banii nu pot fi depuși în bancă decât a doua zi și atunci soldul casei la sfârșitul zilei este destul de mare fiindcă el cuprinde totalul încasărilor, adică mult mai mult de 1.000 de lei. Deci, se încalcă legea fără ca reprezentantii asociației de locatari să poată avea o altă soluție. Întrebarea care se pune este cine plătește această amendă? În acest context, mulți președinți sunt tentați să renunțe fiindcă au un număr nelimitat de atribuții, pe care dacă nu le îndeplinesc devin contravenienți și sunt sancționați cu amenzi cuprinse între 2.500 la 5.000 de lei. Același lucru îl riscă și cenzorii și administratorii”, adaugă Șerbănescu.

În București sunt peste 22.000 de asociații de proprietari, și peste 130.000 pe teritoriul României.