EXCLUSIV: HARTA oraşelor cu cele mai ACCESIBILE apartamente din România

Un român cu loc de muncă flexibil, care ar căuta oraşele cu cele mai accesibile locuinţe raportat la salariile din judeţ, ar fi tentat să aleagă Reşita, Alba Iulia sau Piteşti. Aici, preţul apartamentelor raportat la venituri este cel mai mic, dar există un inconvenient major. Dacă ar vrea să-şi păstreze flexibilitatea, ar face o mare greşeală. El ar rămâne blocat, întrucât în aceste oraşe raportul dintre preţul pe mp şi salariu se situează sub 2, nivel de la care apare lipsa apetitului de tranzacţionare sau, cu alte cuvinte, cererea de pe aceste pieţe este mult mai mică decât oferta. Practic, valorile mici ale indicelui de accesibilitate se traduc printr-un nivel scăzut de încredere, lipsă de atractivitate investiţională şi stagnare economică. Aceasta a fost situaţia în România până în 2004, când, deşi veniturile permiteau accesarea facilă a unei finanţări imobiliare, interesul rămânea scăzut atât din partea investitorilor, cât şi a populaţiei.
„O valoare de echilibru a acestui indicator se situează în plaja de 2-3, ceea ce înseamnă accesibilitatea unei mase critice de clienţi la achiziţia unei locuinţe. Valori mai mari ale acestui indicator arată o «încălzire» a pieţei până la apariţia unei bule imobiliare. De exemplu, în 2008, raportul dintre preţul pe mp şi salariu era în România de 5,4, ceea ce făcea recognoscibilă bula imobiliară de atunci“, explică Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance. Analizând şi gradul de accesibilitate, dar şi frecvenţa tranzacţiilor, oraşele cu cei mai buni indicatori sunt: Bistriţa, Satu Mare, Sibiu, Baia Mare şi Bucureşti.
Discrepanţe

O alegere care să ţină cont doar de accesibilitatea locuinţelor ar elimina din start oraşe precum Oradea sau Suceava, ultimele într-un clasament bazat pe acest criteriu. Chiar dacă ar aduna toţi banii pe care i-ar putea câştiga dintr-o slujbă în aceste oraşe, un român nu şi-ar permite o locuinţă decentă mai devreme de 15-16 ani.

„În oraşe de graniţă, precum Oradea, Suceava, Timişoara sau Constanţa, discrepanţa dintre preţuri şi venituri poate fi explicată doar de piaţa neagră, de persoanele înregistrate cu veniturile în alte oraşe şi de străinii care vin cu bani «cash» , factori care susţin preţurile la un nivel mai ridicat“, spune Ioan Bejan, secretar general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România. Bejan spune că indicele de accesibilitate s-a îmbunătăţit mult faţă de anii de vârf ai pieţei imobiliare, când un apartament cu două camere, de 60 mp, putea fi cumpărat cu salariul pe 20-25 de ani.

În ciuda îmbunătăţirii, indicatorul e imens faţă de alte pieţe. Un american îşi poate cumpăra din salariul mediu o locuinţă cu suprafaţă identică într-o perioadă de patru – şase ani. Pe pieţele europene dezvoltate, achiziţia se poate face în şase ani, iar pe cele mai puţin dezvoltate, între opt şi zece ani. Dacă analizăm doar capitalele din regiunea noastră, Bucureştiul are cel mai scăzut grad de accesibilitate, iar Varşovia, cel mai ridicat.

„Îmbunătăţirea acestui indicator este datorată scăderii preţurilor, încurajată şi de lipsa finanţării. Faţă de perioada de vârf, preţul apartamentelor vechi a scăzut cu 50%. Estimez că, până în trei ani, acest indicator va continua să se îmbunătăţească. Salariile nu vor mai creşte într-un orizont de timp previzibil de unu-doi ani, accesul la finanţare rămâne restricţionat, şi preţul locuinţelor vechi va continua să scadă“, previzionează Ioan Bejan

Reticenţă

Anca Bidian se aşteaptă ca oraşele în care indicele de atractivitate depăşeşte 2,5, iar veniturile sunt sub media naţională, adică Bacău, Râmnicu Vâlcea, Craiova, Buzău, Suceava şi Oradea, să consemneze scăderi la preţul locuinţelor până la valori care să motiveze reapariţia tranzacţiilor, adică în jurul a 2-2,2.

„Interesant e că percepţia pieţei rămâne negativă, deşi preţurile şi dobânzile sunt în prezent la jumătate. Asta înseamnă că o locuinţă achiziţionată prin credit presupune rate lunare cu până la 70%-75% mai mici faţă de aceeaşi locuinţă cumpărată în 2008. Poate fondul locativ actual nu mai întâlneşte nevoia clienţilor, după cum şi criteriile de eligibilitate trebuie cuplate la radiografia actuală a pieţei“, concluzionează Bidian.