Trei antreprenori care au vândut străinilor proprietăţi româneşti de peste 100 mil. euro şi-au pus activele împreună pentru a intra în competiţie cu giganţii imobiliari. Ei vizează construcţia de birouri şi de proiecte rezidenţiale.
Fostul coordonator al activităţilor imobiliare locale ale grupului italian Cefin, fondatorul companiei de consultanţă imobiliară Eurisko şi fondatorul brandurilor Primola şi Nova Brasilia au decis să îşi pună proprietăţile şi expertiza la comun, pentru a intra în liga mare a jucătorilor imobiliari. Geo Mărgescu, Ionuţ Dumitrescu şi Johny Jabra deţin acum împreună, sub cupola Forte Partners, un portofoliu de 15 proprietăţi generatoare de venituri, evaluate la circa 26 mil. euro, printre care se regăsesc clădiri de birouri şi o serie de spaţii comerciale în centrul Bucureştiului, la care se adaugă terenuri în cele mai fierbinţi zone imobiliare. Parteneriatele au început să devină un obicei în ultima perioadă, după ce criza a slăbit din forţa financiară a investitorilor, însă majoritatea acestora se limitează la proiecte concrete. Modelul de asociere adoptat de Forte Partners este o premieră pentru piaţa imobiliară locală.
În 2011, când Cefin a decis să se concentreze pe industria auto, Geo Mărgescu a preluat angajaţii diviziei imobiliare a grupului şi, alături de Steve Burke, a înfiinţat SIX Management, o firmă de project management care se ocupă, în prezent, de toate proiectele Forte. În această formulă, ei au realizat cel mai înalt depozit frigorific din Europa, în Câmpia Turzii, proiect dezvoltat de distribuitorul de produse congelate Macromex. În ultimii ani, Mărgescu a mai fost implicat în realizarea a două proiecte rezidenţiale de lux în centrul Capitalei, unul pe Aleea Alexandru, pe un teren al Cefin, iar altul pe strada Jean Monnet. Începând cu 2014, împreună cu Ionuţ Dumitrescu şi Johny Jabra, a pus bazele Forte Partners, prin intermediul căreia vrea să înceapă, în acest an, construcţia a patru proiecte imobiliare, care necesită investiţii totale de peste 70 mil. euro. „Am contribuit la Forte Partners cu participaţii în diverse proprietăţi şi dorim să dezvoltăm de acum doar împreună. Participăm cu acelaşi procent de «equity» fiecare şi, în funcţie de dimensiunea proiectului, atragem şi capital de la terţi“, a declarat Geo Mărgescu, CEO şi fondator al Forte Partners, într-un interviu acordat în exclusivitate revistei Capital.
Ţinta: birourile
„Am obţinut certificatul de urbanism şi o parte dintre avize. Vrem să începem lucrările spre sfârşitul anului sau începutul anului viitor, în funcţie de când obţinem autorizaţia de construire. Valoarea de investiţie în prima fază va fi de circa 60 mil. euro. În funcţie de rezultatele aduse de această etapă, vom decide mărimea celei de-a doua clădiri“, spune Geo Mărgescu.
Cei trei investitori au intrat în competiţie directă cu CA Immo, unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din România. Şi austriecii deţin o bucată din terenul fabricii Spicul, pe care au anunţat că vor începe în toamnă construcţia a două turnuri de birouri cu 11, respectiv 15 etaje, şi o suprafaţă de 37.000 mp.
„Am finalizat deja fundaţiile speciale şi estimăm să livrăm proiectul în toamna anului viitor. Fundaţiile speciale le-am făcut cu Foretis şi urmează să semnăm cu ACMS (compania de construcţii a familiei Tănăsoiu – n.red.) pentru antreprenoriatul general“, adaugă Mărgescu. Ştefan cel Mare Building necesită o investiţie de circa 10 mil. euro, iar spre toamnă, când structura imobilului ar trebui finalizată, cei trei asociaţi se gândesc să acceseze un credit care să le acopere 60% din costurile de dezvoltare. Mărgescu spune că partenerii sunt pregătiţi să ridice clădirea şi din banii proprii, dar sunt în discuţii avansate cu băncile.
Capitalul de lucru al Forte Partners este cuantificat la câteva zeci de milioane de euro şi poate spori prin vânzarea unor clădiri sau a unor terenuri din portofoliu, pentru care Mărgescu spune că există oferte.
Bani din vânzări
Antreprenorul Ionuţ Dumitrescu a vândut în 2008 compania Eurisko grupului american CBRE, pentru circa 35 mil. dolari. Ulterior s-a concentrat pe intermedierea vânzărilor de terenuri pentru marii retaileri internaţionali şi pe dezvoltare imobiliară. El a construit în 2009 clădirea de birouri HQ Victoriei, în suprafaţă de 9.000 mp, care în 2012 a fost vândută fondului grec de investiţii Zeus Capital pentru circa 12 mil. euro. Anul trecut, a cumpărat de la producătorul de bere Heineken România terenul de 2,8 hectare pe care a funcţionat până în 2005 fabrica de bere Griviţa din Bucureşti, tranzacţie evaluată la circa 15 mil. euro. Lotul a intrat în portofoliul Forte Partners şi anul viitor este prevăzută demararea lucrărilor la o primă etapă a proiectului, care cuprinde o zonă de birouri şi una comercială în suprafaţă totală de 37.000 mp.
Un alt nume cu rezonanţă, aflat pe lista fondatorilor Forte Partners, este cel al libanezului cu cetăţenie română Johny Jabra. Alături de fratele său, Jihad Jabra, şi-a început afacerile în România comercializând cafeaua Nova Brasilia, brand vândut în 2001 americanilor de la Kraft. Banii au fost investiţi în producţia de ciocolată şi biscuiţi, care cuprindea brandurile Primola şi Ulpio. În 2011, familia austriacă Meinl a cumpărat de la fraţii Jabra brandul Primola, fabrica din Berceni rămânând în continuare în proprietatea acestora. În plus, ei au mai cumpărat anul trecut o parte din activele producătorului de lactate Lactaprod din Brăila, aflat în faliment.
În paralel cu afacerile din domeniul alimentar, investitorii au intrat şi pe piaţa imobiliară, unde au dezvoltat clădirea de birouri Nova Building (6.800 mp) din zona Dimitrie Pompeiu. Imobilul a fost pus pe piaţă şi închiriat de banca Italo-Romena în 2008, iar patru ani mai târziu a fost vândut către bancă pentru circa 15 mil. euro. Fraţii Jabra mai deţin o serie de clădiri de birouri de dimensiuni mici şi medii precum Beller Office Building (500 mp), din zona Dorobanţi, ocupată pe jumătate de Banca Românească, şi imobilul Aurel Vlaicu Office Building (2.356 mp), de pe Şoseaua Pipera, ocupat în proporţie de 87% de Whirlpool Romania. Şi proprietăţile lor au intrat acum în portofoliul Forte Partners.
Directorul Financiar al Forte Partners este Antonela Marchievici, care până în 2010 a fost şefa departamentului imobiliar al Unicredit.
Atracţia rezidenţială
Compania ţinteşte şi un proiect mai mare, cu circa 170 de apartamente, în zona Barbu Văcărescu. Anul trecut, Ionuţ Dumitrescu a cumpărat de la CA Immo un lot de 8.200 mp care a fost inclus în portofoliul Forte Partners şi a primit două direcţii: birouri sau rezidenţial.
„Problema este că zona Barbu Văcărescu se aglomerează pentru birouri. O nouă dezvoltare mare de acest tip trebuie făcută cu grijă. Dacă primim o cerere de «build-to-suit» din partea unui chiriaş mare, probabil o să mergem pe varianta birouri, în caz contrar, speculativ, vom începe rezidenţial. Sunt dezvoltatori pe rezidenţial care vor să se asocieze cu noi şi le studiem încă ofertele“, menţionează Mărgescu. Proiectul prevede construcţia, în etape, a două blocuri de apartamente, la un nivel de preţ de circa 1.400 euro/mp. Investiţia necesară dezvoltării se ridică la 20 mil. euro.
Forte Partners mai deţine şi alte terenuri, pe lângă cele care au deja dedicate proiecte imobiliare. „Unele le consolidăm, pentru altele facem PUZ sau avem contracte şi urmează să le achiziţionăm“, conchide Mărgescu.
MINI INTERVIU
Capital: Cât timp sunteţi dispuşi să păstraţi în portofoliu proiectele dezvoltate?
Geo Mărgescu: Ne finanţăm pe termen mediu, deci nu avem o presiune pentru un „exit“ imediat, dar nici nu suntem investitori pe termen lung. În 3-5 ani, estimăm „exitul“ pentru fiecare proiect finalizat. Capitalul câştigat va fi reinvestit.
Capital: Avem acum o piaţă propice pentru vânzări?
G.M.: Da. Cererea începe să fie bună. Sunt cei câţiva investitori deja prezenţi pe piaţă şi vedem intrări de jucători noi.
Capital: Ce randamente se pot obţine la vânzare?
G.M.: Deocamdată, „exit yield-ul“ este pe la 7,5%, dar apare o presiune pe el şi o să scadă. Probabil va ajunge la 7% în următorii doi ani. Pe măsură ce piaţa se încinge, preţurile de construcţie o să crească şi randamentele o să scadă. Pe noi, însă, nu ne interesează achiziţia de produse finalizate.
Capital: Poate deveni România o alternativă la piaţa poloneză?
G.M.: Nu cred că România ar putea lua locul Poloniei şi nici nu trebuie să aşteptăm să se plictisească investitorii de acolo, ca să vină la noi. Investitorii ne-au studiat în ultimii ani. Lucrurile nu au stat foarte bine între 2009-2012, dar ne revenim atât macroeconomic, cât şi la nivelul pieţei imobiliare, iar investitorii vin aici, firesc, după profituri mai bune, după preţuri atractive. Cred, însă, că trebuie să ne concentrăm mai mult pe calitatea produselor livrate.
Capital: Credeţi că fondurile de investiţii americane îşi vor creşte expunerea pe România?
G.M.: Cred că încearcă piaţa şi, ca orice investitor serios, încep cu achiziţii mai mici, pentru ca apoi să crească pe măsură ce piaţa le confirmă aşteptările. Cred că sunt aici ca să stea mai mult.