Capital vă prezintă în premieră modalitatea prin care puteţi intra în posesia unei locuinţe în Bucureşti cu un efort investiţional cuprins între 4.000 şi 12.000 de euro. Recomandat persoanelor cu venituri medii
Este posibil să cumpărăm o locuinţă cu doar 5.000 de euro? La acest scenariu utopic au început să viseze tot mai mulţi nostalgici ai perioadei postdecembriste, când un apartament cu două camere din Bucureşti se vindea cu circa 5.000 de dolari. Visele acestora sunt alimentate, practic, de deprecierea masivă a valorii apartamentelor vechi, cu 50%, în cei cinci ani de criză. Chiar dacă o asemenea situaţie este practic imposibilă, întrucât ar echivala cu un dezastru financiar, Capital vă prezintă o modalitate inedită prin care este posibilă achiziţia unei locuinţe chiar şi cu mai puţin de 5.000 de euro. Ideea de bază este simplă: identifici un apartament într-o zonă cu potenţial pentru chiriaşi, accesezi un credit ipotecar clasic în lei, care presupune un avans de 15%, şi fixezi perioada de rambursare a creditului astfel încât rata lunară să fie egală cu chiria lunară. În acest fel, apartamentul se achită integral din chirii, iar cumpărătorul va rămâne cu locuinţa în care a investit doar suma iniţială.
Chiar dacă pe piaţă „sunt doar 2-3 bănci care au oferte vandabile pe creditele în lei, cele mai atractive finanţări ipotecare fiind oferite în continuare în euro“, potrivit Ancăi Bidian, CEO al Kiwi Finance, în calculele noastre am ales cel mai ieftin credit în lei, şi nu unul în euro, întrucât acesta din urmă presupune un avans de minimum 25%, ceea ce creşte considerabil costul iniţial al investiţiei.
Concret, pentru achiziţia unei garsoniere în cartierul Drumul Taberei, una dintre cele mai dinamice zone pe sectorul închirierilor, se va contracta un credit de circa 25.000 euro (85% din valoarea locuinţei), pentru care este necesar un cost iniţial de 5.280 euro (avansul şi notarul). Cel mai ieftin credit în lei din piaţă este în prezent oferit de BCR, care are DAE de 6%. Pentru contractarea creditului, venitul minim necesar este de 1.800 lei. Această locuinţă generează venituri lunare din închiriere de 210 euro fără contract sau de 178 de euro dacă se declară contractul la Fisc.
„Este cunoscut faptul că în România, la fel ca şi în alte ţări vecine, atât proprietarul, cât şi chiriaşul preferă să nu înregistreze contractul la Administraţia Fiscală, pentru a menţine chiria la un nivel cât mai redus posibil şi pentru a majora marja de profit“, spune Ioan Bejan, secretar general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România. Ţinând cont că peste 90% din tranzacţiile de închiriere se realizează „la negru“, putem lua ca bază de calcul chiria brută. Dacă fixăm nivelul ratelor lunare la 210 euro, cât este chiria în Drumul Taberei, creditul s-ar achita din chirii în 15 ani. Randamentul unei astfel de investiţii ajunge la 12,1%, fiind extrem de atractiv, de 2,5 ori mai mare decât cel oferit de cele mai generoase depozite bancare.
„Chiar dacă, în general, chiriile cresc mult mai încet comparativ cu preţurile locuinţelor, pentru populaţie ar fi mai rentabil mai degrabă să cumpere decât să închirieze, întrucât se preconizează scăderi ale ratelor dobânzilor“, mai spune Ioan Bejan. Evoluţia în scădere a dobânzilor este susţinută şi de Bidian.
Cele mai atractive zone
Capital a analizat 20 de cartiere din Bucureşti, atât pe oferta de garsoniere, cât şi pe cea de apartamente cu două camere, pentru a identifica zonele cele mai recomandate unui asemenea plasament. În vederea delimitării ofertelor rentabile de cele mai puţin atractive am folosit indicatorul amortizării achiziţiei din chirie, care ne arată în câţi ani se acoperă valoarea apartamentului din chiria încasată lunar. Potrivit experţilor, acest indicator trebuie să varieze în jurul a 15 ani pentru ca investiţia să fie considerată rentabilă.
Cum era de aşteptat, garsonierele prezintă cele mai mari randamente. Zonele Pantelimon, Victoriei şi Drumul Taberei oferă cel mai bun raport între preţul de achiziţie al garsonierelor şi nivelul chiriilor. Astfel, cu o investiţie iniţială scăzută, cuprinsă între 4.000 şi 6.500 de euro, poţi ajunge proprietarul unei locuinţe, care apoi închiriată se va achita singură (din chiria brută) într-o perioadă de la 11 până la 15 ani. În cazul apartamentelor cu două camere, efortul iniţial al investitorului este puţin mai mare, între 7.000 şi 12.000 de euro. Chiar dacă din calcule rezultă că Ferentari este cartierul cel mai potrivit pentru un asemenea plasament, trebuie luat în considerare că această zonă nu este tocmai de interes pentru chiriaşi, şi riscul unor perioade prelungite de neocupare este mult mai mare. Totuşi, următoarele zone plasate în topul Capital, adică Romană-Universitate, Berceni şi Pantelimon, asigură stingerea creditului din chiria brută în 16-17 ani.
Riscul investiţiei
Bineînţeles, la fel ca în cazul oricărei investiţii există şi riscuri. În primul rând, cumpărătorii trebuie să ştie că sunt zone în Bucureşti în care discrepanţa dintre preţul unui apartament şi chiria potenţială este foarte mare, astfel încât egalarea ratei lunare cu chiria este practic imposibilă – chiria nu acoperă nici măcar dobânda la credit sau duce perioada de rambursare a creditului la peste 30 de ani.
În ceea ce priveşte garsonierele, în cazul în care nu s-ar declara contractele de închiriere, creditele se achită din chirie în maximum 20 ani. Zona Călăraşilor este singura care duce perioada de creditare până la maximul de 30 de ani, şi asta pentru că diferenţa dintre preţ şi chiria potenţială este cea mai mare.
Situaţia se schimbă puţin în cazul apartamentelor cu două camere, fiind necesară o perioadă mai mare pentru stingerea creditului din chiria brută. Doar în Crângaşi e imposibil de achitat din chirie în maximum 30 ani un credit cu avans de 15% (dacă vrem ca împrumutul să se stingă din chirie în mai puţin de 30 de ani, trebuie să aducem un avans mai mare). Ca şi în cazul garsonierelor, zona Călăraşilor se apropie de perioada maximă de creditare, făcând nerentabil acest tip de plasament. Un risc suplimentar la care investitorii trebuie să fie atenţi sunt lunile în care proprietatea este neocupată. Ioan Bejan mai enumeră încetarea plăţilor de către chiriaş (la chirie şi utilităţi) şi deteriorări aduse proprietăţii. Riscul privind o eventuală creştere a dobânzii la credit ar fi compensat de faptul că şi chiriile ar urma, cel mai probabil, o traiectorie ascendentă.
Chiar şi în cazul materializării unora dintre riscuri, randamentul investiţiei tot ar rămâne atractiv, bătând în toate cazurile randamentul economisirii prin depozite bancare. În plus, randamentul ar putea creşte cu un pas important prin aprecierea valorii locuinţei, ca urmare a alinierii în timp la preţurile medii din Europa.
Acest articol a apărut în ediţia print numărul 42 a revistei Capital din săptămâna 21 octombrie – 27 octombrie 2013