Cererea fără precedent de noi spaţii de depozitare, venită dinspre logisticieni, determină tot mai mulţi dezvoltatori imobiliari să construiască pe baze speculative. Brokerii care închiriază noile hale aşteaptă livrarea unui nou volum record şi în acest an.
Planurile celor mai mari proprietari de depozite din ţară indică faptul că peste 700.000 de metri pătraţi de hale ar putea fi puşi pe piaţă în acest an, nivel record, cu 40% peste livrările din 2017, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
Doar societatea cu capital olandez CTP, care a ajuns în 2015 cel mai mare proprietar de spaţii industrial-logistice din România, vrea să îşi crească portofoliul local cu 300.000 mp în acest an. Recent, investitorul a obţinut cel mai mare credit de dezvoltare imobiliară din în ultimii ani la nivelul întregii pieţe locale. Firma a semnat un acord de finanţare în valoare totală de 96 mil. euro cu Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD) şi ING Bank România, pentru extinderea parcului logistic CTPark Bucharest de la kilometrul 13 al autostrăzii A1.
Brokerii Colliers apreciază că Bucureştiul va acţiona, în continuare, ca un magnet pentru noile dezvoltări, în contextul în care nu se anticipează finalizarea unor lucrări majore de infrastructură rutieră la nivel naţional. Tendinţa este evidenţiată şi de planurilor celorlalţi investitori mari, care îşi grupează noile proiecte în jurul Capitalei. Spre exemplu, belgienii de la WDP vor să îşi dubleze portofoliul local până în 2020, motiv pentru care tocmai şi-au cumpărat un teren de 44 de hectare în nord-vestul Bucureştiului.
La un an după ce a fost cumpărat de fondul suveran al statului Singapore, dezvoltatorul P3 şi-a plătit toate datoriile la bănci şi pregăteşte achiziţia unui nou teren lângă Bucureşti şi altul în Cluj-Napoca pentru o extindere agresivă.
„Avem nevoie să plasăm cantităţi mari de capital. Ţinta noastră este să cumpărăm anul acesta primul teren în Cluj-Napoca, pentru a ne dezvolta propriul parc. Suntem avansaţi în câteva tranzacţii cu teren lângă Bucureşti, pe arcul de cerc dintre autostrăzile A1 şi A3, pe care le vom anunţa curând“, spunea recent Blake Horsley, şeful comitetului de dezvoltare al P3, care avizează noile investiţii ale grupului. De altfel, compania a cumpărat recent încă 17 hectare de teren, adiacent parcului P3 Bucharest, pe care va construi încă 100.000 mp de depozite în următorii doi ani.
Cine închiriază
Cererea de spaţii industriale şi de logistică a crescut anul trecut cu circa 15% la peste 525.000 de metri pătraţi, înregistrând un nou maxim istoric, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România.
Cea mai mare parte a cererii a venit din partea companiilor de logistică, transport şi distribuţie, care au închiriat în total 290.000 de metri pătraţi, adică peste 55% din total. Retailerii au fost, de asemenea, printre cele mai active companii anul trecut, suprafaţa contractată de aceştia cumulând peste 110.000 metri pătraţi, adică puţin sub un sfert din totalul închiriat. Pentru activităţi de producţie au fost închiriaţi aproape 100.0000 de metri pătraţi, însă trebuie spus că aceste companii preferă cu predilecţie să deţină în proprietate spaţiile de producţie. Din acest motiv, ponderea închirierilor de astfel de spaţii nu reflectă dinamica acestui sector.
Un alt element care indică efervescenţa pieţei îl reprezintă faptul că aproape 430.000 de metri pătraţi, respectiv peste 80% din suprafaţa totală închiriată în 2017, reprezentă contracte noi de închiriere, extinderi şi pre-închirieri, restul fiind reînnoiri de contracte şi mutări dintr-un spaţiu în altul.
„Ne aşteptăm ca piaţa închirierilor să accelereze în 2018 şi ca rezultat al mutărilor dintr-un spaţiu în altul. Din acest motiv, prognozăm o uşoară creştere a gradului de neocupare, mai ales că planurile dezvoltatorilor indică spre o potenţială accelerare a livrărilor noi, comparativ cu ritmul record stabilit în 2017“, se precizează într-un studiu de piaţă al Colliers International.
Chirii mai mari
Creşterea costurilor de construcţie cu 5-10%, care nu s-a reflectat în chirii mărite în 2017, ar putea scumpi chiriile anul acesta, avertizează brokerii imobiliari. Presiune pe chirii mai pun şi scumpirea terenurilor şi costurile mai mari cu forţa de muncă şi, potenţial, cu taxele.
În ciuda ratelor mici de neocupare, chiriile de bază pentru spaţiile de depozitare de clasa A au rămas în jurul a 4 euro/mp/lună la nivel naţional. Pentru unităţile mai mici de 5.000 mp, nivelul chiriei este puţin peste 4,25 euro/mp/lună, potrivit brokerului Cushman & Wakefield Echinox. Pe lângă chirie, firmele mai plătesc şi o taxă de administrare care variază între 0,6 şi 0,9 euro/mp/lună, acoperind taxa pe proprietate, asigurare, securitatea exterioară, costurile de întreţinere tehnică şi peisagistica.
