După numărul record de locuinţe finalizate în acest an la nivelul Bucureştiului, dezvoltatorii celor zece ansambluri rezidenţiale cu cele mai multe locuinţe pregătite pentru anul viitor promit construcţia a peste 4.700 de apartamente, aproape 40% din volumul de livrări al anului în curs.
De departe, investitorii români pregătesc cel mai mare volum de locuinţe pentru 2017, adică peste 70% din totalul celor zece ansambluri rezidenţiale din topul Capital. Majoritatea acestor unităţi locative, aflate în diferite etape de construcţie, sunt amplasate în sudul Capitalei şi sunt croite după cerinţele programului de creditare Prima Casă susţinut de stat. Spre deosebire de anii trecuţi, când cele mai multe locuinţe noi erau construite în cadrul unor proiecte deja consacrate pe piaţă, noile date colectate de Capital arată că patru din cele zece ansambluri vor finaliza anul viitor primele apartamente, iar opt dintre acestea au predat cumpărătorilor primele apartamente abia anul acesta. Revenirea încrederii dezvoltatorilor în piaţa rezidenţială se poate observa şi din faptul că o mare parte din cele 100 de hectare de teren tranzacţionate anul acesta în Bucureşti şi împrejurimi au ca destinaţie construcţia de locuinţe.
De altfel, nici legea dării în plată şi nici blocajele repetate în funcţionarea Prima Casă nu au deturnat planurile dezvoltatorilor. Avântul investitorilor a fost secondat de Ministerul Finanţelor Publice care a decis pe final de an să facă o a treia suplimentare de fonduri pentru Prima Casă, o premieră de la înfiinţarea programului de creditare şi până acum. Practic, plafonul de garanţii susţinut de stat în 2016 va ajunge aproape de 3 mld. lei, cea mai mare sumă acordată în istoria Prima Casă.
„Sinceră să fiu, nu mă aşteptam să fie cerere suplimentară în 2016 faţă de 2015. În 2015 am avut 200 de milioane de lei nefolosite. Această cerere foarte mare pe 2016 surprinde toţi participanţii la piaţă“, a declarat recent Anca Dragu, ministrul Finanţelor.
Nevoie mare
Apetitul românilor pentru achiziţia de locuinţe este evidenţiat şi de statisticile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), care arată că, în primele nouă luni ale acestui an, s-au încheiat 703.509 tranzacţii imobiliare la nivel naţional, cu circa 8,6% mai multe faţă de perioada similară a anului trecut. Trebuie menţionat că tranzacţiile imobiliare nu cuprind doar vânzările şi cumpărările de locuinţe, ci toate tipurile de proprietăţi, însă rezidenţialul are cea mai mare pondere.
Statisticile ANPCI mai arată că, în luna septembrie 2016 au fost tranzacţionate 85.838 de imobile în toată ţara, în creştere cu peste 1.200 faţă de luna precedentă. Comparativ cu luna septembrie din 2015, numărul tranzacţiilor a crescut cu aproape 7.500 de operaţiuni. Cele mai multe tranzacţii imobiliare din primele nouă luni ale anului 2016 au fost înregistrate în Bucureşti – 69.678, Ilfov – 40.158 şi Timiş – 32.836.
Evoluţia este explicată şi de faptul că românii şi-au înfrânat dorinţa de achiziţie a unei locuinţe în perioada de criză, aşteptând momentul propice. De altfel, nevoia de spaţiu locativ nou a României este evidentă şi în statisticile europene. Ţara noastră se plasează pe locul şase în Uniunea Europeană în privinţa tinerilor adulţi care locuiesc cu părinţii. Aproape 70% dintre bărbaţii cu vârste cuprinse între 18 şi 34 de ani locuiau cu părinţii în 2015, în timp ce procentul femeilor tinere care se găsesc în aceeaşi situaţie se apropie de 50%, potrivit Eurostat. Doar în Croaţia, Slovacia, Italia, Malta şi Grecia, lucrurile stau mai rău.
Perioada prielnică
Acest motiv, coroborat cu evoluţia pozitivă a economiei româneşti şi în ciuda turbulenţelor din piaţa imobiliară, a condus la atingerea unui nou record în materie de livrări de locuinţe în 2016.
Estimările companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker arată că anul acesta se va încheia cu circa 13.000 de unităţi locative terminate în Bucureşti şi împrejurimi, cifră în creştere cu 20% faţă de cea de anul trecut. Pe de altă parte, brokerii mai arată că stocul de locuinţe noi finalizate şi nevândute urmează să fie la finalul lui 2016 de circa 7.000 – 8.000 de unităţi, în scădere cu peste 35% faţă de datele din 2015, majoritatea făcând parte din proiecte finalizate înainte de 2015.
Toate aceste date indică faptul că românii au conştientizat că traversăm cea mai bună perioadă pentru achiziţia de locuinţe, în materie de preţ şi cost de creditare. Cu alte cuvinte, un bucureştean şi-ar putea cumpăra în zece ani un apartament nou cu două camere dintr-un salariu mediu, nivel de peste trei ori mai bun comparativ cu vârful înregistrat în 2008, când avea nevoie de 33 de ani pentru a ajunge proprietar cu salariul mediu, conform calculelor Coldwell Banker.
Veste bună pentru investitori
Pentru a da un imbold suplimentar dezvoltatorilor de locuinţe, care se plâng de lipsa de predictibilitate a Prima Casă, Ministerul Finanţelor a pus în dezbatere publică o strategie pentru următorii cinci ani. Ministerul a prezentat deja guvernului o notă informativă în care se propune ca statul să nu mai garanteze decât 40% din împrumuturile accesate pentru achiziţia de locuinţe mai vechi de cinci ani, iar la unităţile nou construite procentul să rămână de 50%. Chiar dacă statul vrea să menţină marja fixă a dobânzii pentru Prima Casă la 2% şi avansul de 5%, Anca Dragu spune că băncile ar putea reduce marja pentru locuinţe noi, ceea ce ar crea un avantaj suplimentar pentru acest segment de piaţă. Strategia Ministerului de Finanţe mai propune un plafon de garanţii de 2 miliarde de lei în următorii doi ani şi de 1,5 miliarde de lei în 2019-2021.
Vânzătorii de locuinţe se aşteaptă ca această mişcare, plus înmulţirea blocurilor noi din zonele semicentrale ale Bucureştiului, să contribuie la adâncirea decalajului dintre preţul locuinţelor vechi şi al celor noi, care astăzi este aproape inexistent din cauza lipsei produselor noi în zone accesibile.
„Eu aş prefera să dea doar băncile un produs bun de finanţare, pentru a nu ne mai confrunta cu situaţiile de blocaj specifice Prima Casă. Trebuie să conştientizăm că în cazul unui dezechilibru economic sau când o să crească dobânda ROBOR, ratele creditelor Prima Casă pot să crească şi cu 50%, iar ceea ce astăzi este o rată mică de default pe acest program, poate deveni mai grav“, avertizează Andreea Comşa, managing director al Premier Estate Management. Acum, rata de neperformanţă a împrumuturilor Prima Casă este de 0,3% din totalul creditelor acordate. Până în prezent au fost executate aproape 500 de garanţii acordate de stat. „Mă bucur acum că pot vinde mai multe apartamente, că vin investitorii şi cumpără terenuri pentru dezvoltare, dar nu vreau ca în doi ani să ne lingem iarăşi rănile. E importantă prudenţa“, spune Comşa.
