Zecile de hectare de spaţii de birouri libere din Bucureşti generează, anual, o gaură de 55 de milioane de euro în bugetul proprietarilor. Presaţi să caute soluţii de reducere a pierderilor, dezvoltatorii ies pe piaţă cu oferte promoţionale ce includ bonusuri şi facilităţi fără precedent. Ajută la ceva?
Scăderea drastică a numărului de companii interesate de extinderea activităţii a adus gradul de neocupare la nivelul de 18%, pe care nici cei mai sceptici dezvoltatori de imobile de birouri nu-l vedeau atins prea curând în România. La pierderile cauzate de lipsa chiriaşilor pentru cele 28,5 ha de spaţii de birouri goale, se pot adăuga şi cele trei clădiri de birouri aflate pe lista celor mai înalte imobile din centrul Bucureştiului, care au cumulat pierderi de 52,2 milioane de euro. Grupul Avrig 35, proprietarul celui mai înalt imobil din Bucureşti, Tower Center International, de 22 de etaje, s-a judecat în ultimii doi ani cu Alpha Bank în privinţa dreptului de proprietate asupra imobilului. În această perioadă, gigantul de oţel a pierdut din neîncasarea chiriilor 6,8 milioane de euro. Britanicii de la Willbrook, proprietarii clădirii Cathedral Plaza, se află de peste doi ani în litigiu cu Arhiepiscopia Romano-Catolică, vreme în care imobilul a pierdut 22 de milioane de euro. Incendiul care a mistuit clădirea Millennium Business Center din zona Bisericii Armenească, deţinută de germanii de la DEGI, a provocat daune estimate la 15-20 de milioane de euro şi pierderi de 3,4 milioane de euro în ultimul an de nefuncţionare.
Specialiştii estimează că suprafaţa de spaţii de birouri neocupată va creşte până la sfârşitul anului la 350.000 mp, ridicând gradul de neocupare la 19%, cel mai mare din istoria pieţei imobiliare româneşti.
Iniţial, lipsa cererii, care trenează de aproape doi ani, a determinat proprietarii de birouri să aplice reduceri drastice ale chiriilor practicate în anii de vârf ai pieţei imobiliare. Valorile avansate în prima parte a acestui an sunt în scădere cu 15%-25% faţă de primul trimestru din 2009. O altă motivaţie a reducerii chiriilor este fenomenul subînchirierilor.
„Din cauza condiţiilor curente de pe piaţă, când rata medie de neocupare a clădirilor de birouri este la 18%-19%, proprietarii sunt din ce în ce mai flexibili şi dispuşi să ofere diferite stimulente pentru a atrage potenţialii chiriaşi. Între acestea, lunile gratuite sunt cea mai populară tehnică, ele variind între trei şi patru, dar putând ajunge şi la şase luni, în funcţie de suprafaţa solicitată şi de durata contractului. Alte stimulente sunt plata costurilor de relocare, contribuţia la costurile de partiţionare sau acoperirea totală a acestora, locuri de parcare gratuite etc.“, a explicat Monica Vasile, consultant senior al departamentului de birouri din cadrul DTZ Echinox.
Oportunitate pentru firmele de apartament
În aceste condiţii, piaţa începe să identifice începutul unui nou fenomen. Firmele cu sediul stabilit într-un apartament au acum posibilitatea de a-şi muta activitatea într-o clădire de birouri cu chirie comparabilă. Bineînţeles că nu trebuie ignorat costul lunar cu întreţinerea, care variază între 2,5 şi 3 euro/mp, mult peste cel întâlnit în cazul unui apartament situat într-un bloc vechi.
Costul de închiriere al unui apartament cu trei sau patru camere, cu o suprafaţă de 150-180 mp, în zone precum Băneasa, Cişmigiu, Unirii sau Victoriei, variază între 1.200 şi 1.500 de euro lunar. Chirii comparabile, de 8-10 euro/mp, pot fi găsite în clădirile de birouri de clasa B, situate în principal în zone semicentrale. Asemenea exemple sunt imobilele Twin Towers Barba Center sau North Center din Pipera, Tati Center din zona 13 Septembrie sau Sitraco Center din Unirii.
„Problema relocării unor firme cu sediu de apartament în clădiri de birouri a început să fie abordată, însă procesul este destul de dificil. Aceste firme au închiriate spaţii de 50-100 mp şi e destul de complicat să împarţi un etaj de mii de metri pătraţi dintr-o clădire de birouri în suprafeţe atât de mici. Totuşi, se găsesc chirii comparabile, la nivelul 8-10 euro/mp, între un apartament şi o clădire de birouri de clasa B. Aici trebuie luat în calcul şi faptul că, în cazul unui imobil de birouri, sunt şi costuri de întreţinere mai mari decât în cazul unui apartament“, menţionează Răzvan Gheorghe, managing director al Cushman & Wakefield România.
Reprezentanţii DTZ Echinox sunt mai sceptici în privinţa acestui val şi consideră că nu se pot compara încă sediile din apartamente cu imobilele de birouri. Monica Vasile susţine că ele diferă semnificativ din perspectiva termenilor comerciali şi a dotărilor tehnice.
„Este o percepţie greşită în piaţă cu privire la gradul de neocupare, pentru că se generalizează cazul unei zone cu probleme, cum este Pipera. Chiriile nu au scăzut atât de mult nici în zonele cu probleme astfel încât să atragă IMM-urile“, subliniază Bogdan Georgescu, managing partner în cadrul Colliers International.
Cazul Pipera
În zona Pipera există cea mai mare concentrare de clădiri de birouri din Bucureşti şi din împrejurimi. Pe o suprafaţă de 2,5 km pătraţi s-a construit o treime din stocul total de spaţii de birouri al Capitalei. Potrivit ultimelor date raportate de companiile de consultanţă imobiliară, 340.000 mp reprezintă proiecte deja finalizate, iar 195.000 mp se află în diferite stadii de execuţie.
Jumătate din aceste imobile sunt goale, iar proprietarii se luptă lunar cu ratele ce trebuie returnate la băncile care au finanţat aceste dezvoltări. Proprietarii din această zonă trebuie să ţină piept şi concurenţei din partea celor care deţin spaţii de birouri în zone precum Barbu Văcărescu şi Floreasca, de unde există un acces mai facil la zona centrală a Bucureştiului şi unde se negociază chirii mai flexibile.
„S-a întâmplat un fenomen interesant: multe companii care au venit aici (Eka Business Center IV) s-au relocat în principal din zona Pipera-Tunari. Clienţii erau nemulţumiţi de trafic, dar aveau şi alte probleme“, a comentat Emil Pop, preşedintele companiei de dezvoltare imobiliară Eka Investment Group, care mai are două luni până la finalizarea clădirii de birouri de pe strada Nicolae Caramfil nr. 87. Imobilul, cu o arie construită de 4.000 mp, este preînchiriat în proporţie de 70%, chiria medie fiind de 16 euro/mp.
Proprietarii loviţi şi de yielduri în creştere
Randamentele investiţionale (yieldurile) pentru proprietăţile de clasa A au crescut de la 8,5%, în primele trei luni din 2009, până la aproximativ 9% în perioada corespunzătoare a acestui an, după ce pe parcursul anului trecut au avut o tendinţă de creştere până la un nivel de 9,5%. Yieldurile în creştere se traduc printr-un preţ scăzut obţinut de vânzător şi o perioadă de recuperare a investiţiei mai scurtă pentru cumpărător.
Stocul total de spaţii de birouri estimat a fi livrat în 2010 este de circa 288.000 mp închiriabili. Principalele clădiri de birouri având termen de livrare estimat pentru 2010 sunt Platinum Business & Convention Center – 55.000 mp închiriabili, Avrig Business Center – 29.650 mp, Swan Office Park (faza 1) – 21.695 mp, Lakeview – 19.700 mp şi Nusco Tower – 17.000 mp.
„La Platinum Business and Convention Center s-a închiriat 25% din spaţiu. Chiria medie este de 17-18 euro/mp. Nu ne îngrijorează gradul mic de ocupare, pentru că mai avem timp până la finalizare şi sperăm să închiriem restul spaţiului. Oricum, Willbrook şi-a făcut un plan de risc pe trei ani şi suntem conştienţi că piaţa nu lucrează în favoarea nimănui“, a spus Daiana Voicu, managing director Willbrook Management, compania care dezvoltă imobilul de birouri situat pe DN1. Potrivit analizelor DTZ Echinox, gradul de neocupare va reveni, în următorii doi ani, la 8%, în condiţiile în care stocul de birouri ce urmează a fi livrat scade treptat. Dacă pentru acest an este programată livrarea a 288.000 mp, pentru anul viitor suprafaţa este redusă la 135.000 mp, iar pentru 2012, nivelul estimat este de 152.000 mp.
Problema relocării unor firme cu sediu de apartament în clădiri de birouri a început să fie abordată, însă procesul este destul de dificil.
Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Wakefield România
