Viteza devine esenţială, anul acesta, pentru dezvoltatorii de centre comerciale, pe o piaţă cu concurenţă în creştere şi cu investitori care nu se mai înghesuie să cumpere proiecte neînchiriate. Companiile implicate în realizarea de centre comerciale văd anul 2008 ca pe un punct de cotitură. „Avalanşa“ de inaugurări anunţate arată clar că developerii se grăbesc să-şi asigure, prin proiectele propuse, o porţiune cât mai mare din piaţa de profil. &bdqu
Viteza devine esenţială, anul acesta, pentru dezvoltatorii de centre comerciale, pe o piaţă cu concurenţă în creştere şi cu investitori care nu se mai înghesuie să cumpere proiecte neînchiriate.
Companiile implicate în realizarea de centre comerciale văd anul 2008 ca pe un punct de cotitură. „Avalanşa“ de inaugurări anunţate arată clar că developerii se grăbesc să-şi asigure, prin proiectele propuse, o porţiune cât mai mare din piaţa de profil. „Rapiditatea de reacţie este un factor esenţial. Dacă un investitor vrea să dezvolte un proiect într-o anumită localitate şi află ulterior că un competitor are aceleaşi intenţii, e în interesul său să respecte planurile şi să livreze mallul la termen“, declară Tomer Barhom, directorul grupului Euromall. Firma sa a inaugurat, anul trecut, centrul Euromall Piteşti, achiziţionat imediat după finalizare de către Immoeast, pentru aproape 90 de milioane de euro.
Pe piaţă sunt anunţate circa o sută de proiecte comerciale, anul acesta fiind programată finalizarea şi lansarea a 15 dintre ele. „Proiectele livrate vor reprezenta un plus pentru dezvoltatorii lor, care şi-au onorat astfel anunţurile de anul trecut. Este normal ca cei care se mişcă încet să aibă probleme într-o piaţă atât de dinamică. Primul venit dobândeşte un avantaj competitiv greu de surmontat“, spune Georgiana Andrei, retail broker la Colliers International.
Bătălia se dă în provincie
Practic, fiecare dintre aceste oraşe „găzduieşte“ minimum patru proiecte de dimensiuni medii şi mari, iar finalizarea acestora va oferi clienţilor posibilitatea de a alege cea mai bună ofertă. În aceeaşi situaţie se află şi Ploieştiul, Cluj-Napoca, unde au fost deja inaugurate două centre comerciale mari (Polus Center şi Iulius Mall), sau Târgu-Mureş. Toate oraşele cu 100.000 de locuitori sunt ţintite acum de dezvoltatori, iar viitorul îi va aduce pe aceştia şi către localităţile mai mici.
Strategia developerilor este să creeze adevărate reţele de centre comerciale sub acelaşi brand. Cele mai importante companii cu afaceri în domeniu sunt BelRom, Mivan, GTC, Plaza Centers, Atrium Centers, Iulius Group, TriGranit, RED, Euromall, Sonae Sierra şi Africa Israel. Acestea deţin cam jumătate din mallurile existente deja pe piaţă, în număr de 20. Randamentul estimat pentru 2008 al centrelor comerciale autohtone este de 7%-7,5%. Investiţiile realizate anul trecut în acest sector au depăşit 1,1 miliarde de euro.
„Interesul investitorilor a crescut. Abia de-acum încolo se anunţă cu adevărat evenimente. Până acum, am fost în faza de «teasing», mulţi developeri doar anunţându-şi intenţiile. Credem că anul acesta va fi mai zgomotos: tranzacţii, inaugurări, susţinere, promovare“, spune directorul Euromall, Tomer Barhom.
Investitorii nu mai cumpără cu ochii închişi
Anul trecut, cea mai importantă tranzacţie a fost achiziţionarea centrului comercial Polus Constanţa de către omniprezentul fond de investiţii austric Immoeast, pentru 185 de milioane de euro. 2008 a debutat cu o altă tranzacţie. O subsidiară a fondului de investiţii francez Natixis, cumpărătorul sediului de birouri America House (120 milioane de euro), şi-a adăugat în portofoliul românesc de proiecte, pentru 90 de milioane de euro, şi mallul construit de belgienii de la BelRom, în Târgu-Mureş.
Pentru piaţă, dificultăţi suplimentare vor apărea cu finanţările. Băncile impun un anumit procentaj de contracte de preînchiriere. Condiţia a existat şi înainte, dar acum plafonul minim acceptat a crescut până aproape de 50%. „Aceasta va putea avea ca efect prelungirea termenelor de livrare a proiectelor“, afirmă Georgiana Angheluş, de la departamentul de investiţii al Colliers International. „Fondurile de investiţii sunt afectate de cotaţia EURIBOR, care a crescut de anul trecut, reflectându-se în preţul oferit pentru aceste proprietăţi. Referior la calitate, investitorii nu prea au de ales, din păcate. Deşi mai atenţi la caracteristicile proiectelor, aceştia sunt, deocamdată, mulţumiţi să-şi plaseze capitalul la randamente superioare celor din Occident“, spune reprezentanta Colliers.
Analiştii nu cred că toate proiectele vor avea succes, cel puţin nu de la început. „Aş dori să nuanţez lucrurile şi să spun, simplu, că unele proiecte vor fi mai bune decât altele. Anumite centre comerciale se vor deschide cu un mixaj precar de chiriaşi. Acestora le va lua aproximativ doi ani să-şi adapteze formatul la condiţiile reale de piaţă şi să performeze la parametri normali de profitabilitate“, conchide Răzvan Gheorghe.
Răzvan Gheorghe, director general Cushman & Wakefield Activ Consulting
